能否圓夢？
圖源：禹洲集團官網
近年來，銷售額拼千億、萬億逐漸成為戴在大部分房企頭上的“緊箍咒”，禹洲地產股份有限公司（下稱“禹洲地產”）也不例外。
在近日舉行的2019年度業績會上，禹洲地產創始人及董事局主席林龍安再度提到千億目標，他肯定“2020年將完成千億規模”。早在2017年，林龍安就給禹洲地產提出三年破千億的目標，即2020年達到千億銷售規模。在此後的許多場合，林龍安都重申了這一目標，包括他在2020年的新年致辭中，也提到2020年是禹洲決勝千億的一年。
據公告顯示，2019年禹洲地產合約銷售金額約為751.15億元，此前的2016年到2018年，其銷售規模分別為232億元、403億元和560.29億元，相比2018年的“未及預期”，2019年，禹洲地產在增加了2倍拿地支出後，取得了合約銷售面積超額完成12%的成績。
根據財報，禹洲地產2019年實現銷售收入為232.41億元，同比減少4.38%；歸屬股東淨利潤36.05億元，同比增長2.88%。不過，營收下滑的同時淨利增長，主要是來源於出售附屬公司。
在禹洲地產2019年的收入構成中，物業銷售收入約為224.70億元，約佔總收入96.68%，物業銷售收入較去年同期下降4.89%，至2019年的224.70億元。此外，其酒店經營收入也同比有所下降。
相比之下，禹州地產出售附屬公司、收購附屬公司等其他收入收益淨額則大幅增加，2019年禹洲地產其他收入及收益由2018年的4.97億元增加至2019年的21.68億元。其中，出售附屬公司獲得收益約14億元。
財報顯示，2016年-2019年，禹洲地產銷售規模分別為232億元、403億元、560.29億元、751.15億元，處於非常穩定且較快速增長態勢。但2016年至今，禹洲地產的毛利率則分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已連續4年下滑，尤其2019年，禹洲地產毛利約為60.92億元，相比2018年減少約18.42%。
對此，林龍安稱，“2019年全行業毛利率已降至25%左右，對禹洲地產來講，未來土地價格還會有上升可能，由於一、二線城市的限購、限價非常厲害，幾乎沒有上漲空間，所以在拿地的時候，一定要以現有的價格倒算我們的盈利空間。”他還強調，未來希望能保持 25%-30%的毛利率，在2019年26%基礎上，其下降空間已經不大。
知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示，受行業限購、限價政策調整的影響，全行業的毛利率這兩年都在下滑，“但下滑不代表下跌。後續對於毛利率的數據平衡，企業要適當做好對市場週期的判斷，因為未來房地產市場仍受到多項因素波及，這個時候千萬不能放鬆營銷的節奏。”
時間財經針對上述問題，多次聯繫禹洲集團和禹洲地產等，截止發稿，均未獲回覆。
圖源：禹洲集團官網
衝刺千億
1994年，畢業於會計系的林龍安在廈門創立禹洲地產。官網顯示，禹洲地產為中國房地產40強，業務範圍包括住宅、商業、酒店、物業、金融五大板塊，2009年11月在香港聯交所成功上市。而帶領禹洲地產從無到有的林龍安與妻子郭英蘭，以110億元人民幣財富名列2020胡潤全球房地產富豪榜第182位。截止4月3日收盤，禹洲地產最新市值159億港元。
不過，在禹洲地產上市的2009年，銷售金額僅為39億元。2013年，禹洲地產規模首進百億俱樂部。隨後的2014年，禹洲地產進軍南京，由此長三角的佈局逐漸成型。2016年，其總部從廈門搬遷至上海。到目前，禹洲地產2019年在長三角區域實現合約銷售總額約為487.73億元，約佔合約銷售總額的64.93%，蘇州、合肥、南京、上海及杭州為長三角地區的銷售“主力”城市。
據歷年財報，在2014年至2019年，禹洲地產合約銷售金額分別為120.13億元、140.18億元、232.57億元、403.60億元、560.29億元、751.15億元快速擴大，但從增長率來看，2015年-2019年，禹洲地產合約銷售金增長率分別為16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增長後，其合約銷售規模增長正在減緩。與此同時，禹洲地產2019年銷售及營銷成本為6.59億，比2018年同期上漲43.65%。
在2016年、2017年連續兩年增長率超50%之下，2017年上調銷售目標為400億元后，也正式提出“3年衝千億”的目標。為此，2018年初，禹洲地產遍斥資38億元拿下了沿海家園的7個子公司100%股權，新增項目總建築面積約548萬平方米，也新進入北京、佛山、瀋陽三個城市。彼時，據媒體報道，林龍安曾將目標定位為600億，2019年800億元，2020則為1200億元，這個目標比1000億再有提高。
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不過，2018年，禹洲地產衝擊600億銷售額目標失敗。數據顯示，2018年禹洲地產實現合約銷售額560億元，同比增長39%，目標完成率93%。隨後，禹洲地產在2019年明顯加快拿地的腳步。2019年，禹洲地產通過公開招拍掛以及收併購的方式斬獲35幅地塊，權益土地儲備地價合共約244.4億元，權益歸屬總建築面積265.69萬平方米，平均樓面價為10023元/平方米。對比2018年80.52億元的權益地價，2019年在拿地支出增長了2倍。
尤其是2019年上半年，據觀點地產網此前報道，2019年上半年便以141.3億權益地價獲得14宗地塊，拿地金額遠超2018年全年。其中，2019上半年，禹洲獲取的大部分土地均為溢價成交，14宗地塊中溢價率超過30%的逾6宗。
截止到 2019 年底，禹洲地產總土地已超過2012 萬平方米，總土儲貨值超3611 億元，其中有 1004 億元貨值為 2019 年獲取。時間線拉長來看，禹洲地產2014-2018年的新增土地儲備分別為100.61萬方、102.41萬方、264.77萬方、379.35萬方和540萬平方米，其中，2016年內新增超過2014年和2015年兩年新增土地面積的總和，隨後逐年增長明顯。
對此，嚴躍進也表示：“銷售數據與積極拿地有一定關係，銷售額與土地高週轉週期為6個月，一般土地總價上升，積極拿地擴大規模，銷售數據都會有所體現。不過，營銷成本越多越容易促進規模的增長，但行政開支等的加大，則會削減其盈利空間，這是需要注意的。”
流動負債700億
隨之而來是上升的負債率，禹洲地產淨資本負債率從2017年的57.7%升到2019上半年的72.7%。不過，禹洲地產新上任的首席財務官邱於賡此前表示，“去年上半年的負債確實有些高，但自下半年來公司拿地已經沒有那麼激進了”。2019年年末，禹洲地產流動負債總額增長8%至699.12億元，淨資產負債比則為65.64%。
值得注意的是，近年來，禹洲地產對債券融資依賴度越來越高。Wind數據顯示，2016年-2018年，禹洲地產債券融資佔比分別為21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日發行的美元債，禹洲地產當前未結清的美元債規模達56.45億美元。
2020年1月7日，禹洲地產公告稱將發行於2026年到期的本金為6.45億美元、利率為7.375%的優先票據。而在2019年，禹洲地產曾發佈關於美元債的公告20餘條，其中主要包括建議發行優先票據、發行優先票據以及優先票據的收購要約等，全年發行美元債7次，規模31億元，所發行美元債加權融資成本為7.95%。截止2019年末，禹洲地產銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額合共為556.69億元。
在此次2019年業績報告中，禹洲地產提到，公司一直積極探索多元穩定的融資渠道，2019年公司通過積極的債務管理和置換，將利率較高的美元債進行了置換，進一步降低了融資成本。但2019年其整體加權平均融資成本為7.12%，雖比2018年同期7.23%有所下降，而2017年該數值為6.02%。在此背景下，由於槓桿提升，申萬宏源於2019年7月將禹洲地產評級下調至中性。彼時，申萬宏源表示，禹洲地產外債佔比則從30%升至45%，申萬宏源還在研報中提到了禹洲地產“激進的擴張目標”。
近兩年，在追逐千億規模的路上，禹洲地產頻繁的人事變動也引入關注。包括此前在16個月換掉3個財務總監邱於賡迴歸，2019年在禹洲地產擔任執行總裁近5年的蔡明輝離職，以及2020年年初，原奧山控股副總裁張巖到任禹洲副總裁，以及禹洲商業地產總經理馮小川離職等。
蔡明輝2014年加入禹洲地產，隨後，這家閩系房企加快全國化佈局和規模擴張，年合約銷售金額從2014年的120億元增長至2018年的560億元。不過禹洲地產2018年離既定目標差了40億。
如今，打造千億房企的任務落到了出身“萬科系”的執行總裁許珂的身上。不過，據觀點地產網，在疫情影響下，2020年前兩個月，禹洲地產累計實現銷售金額為46.45億元，同比減少21%，一季度全口徑將在100億左右。也就是說，禹洲地產要在剩下三個季度消化900億的銷售目標。（北京時間財經 武竹一）
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