2019已離我們遠去，嶄新的2020年已經到來！新的機遇和挑戰正等著大家去開拓和嘗試！
俗話說，總結過去，是為了更好的開始！近期，很多機構發佈了2019年房地產行業相關的總結，以及對2020年行業發展的預測。從各方觀點來看，無不透露了地產行業的變革之勢，行業調整已是常態。中央明確定調“房住不炒”是長期政策，2020年仍堅持“穩”字當頭。
回顧2019年，這一年，金融政策收緊，對於眾多房企而言，走得格外艱難，融資受限，遭遇錢荒困境，投資拿地趨理性，謹慎。
這一年，市場動盪不安，房企間合作、收併購十分頻繁。“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”，再到央企、國企和上市房企戰略合作，行業洗牌不斷升級......
作為房地產收併購信息的記錄者、傳播者和對接者，上海逾界網絡科技有限公司（下文簡稱“上海逾界”）在2019年通過“三好咖啡館”社群及捕地寶小程序收錄的二手土地、項目投融資供需信息達2000多條，平均每天更新約5條信息，見證了房企二級市場土地拓展及融資形勢的風雲變化。
2019年，房企們在二級土地市場流行哪些玩法？熱衷哪些類型項目？青睞哪些區域？平臺上傳播的二手土地項目，以及需融資的項目存在什麼特點？資金方挑選項目看重哪些點，有何條件？
圍繞以上問題，下面上海逾界結合收錄的信息做下覆盤，希冀對大家判斷行業發展趨勢有所幫助。
實力房企加大角逐存量市場，拓展優質項目
對於房企而言，土地儲備是生命線。近年來，在地產圈流行這麼一句話：“不拿地等死，拿地還可以博一把”.....2019年，雖然市場行情下行，房企普遍減緩了拿地步伐，但一些應變及時，財力雄厚，資金鍊良好的房企而言，可是迎頭追趕的好時機，如部分頭部房企和國企拿地相對積極，多渠道並進，獲取優質土地項目資源，擴張規模。
據中指研究院報告顯示，2019年，在招拍掛公開市場，國、央企和大型房企拿地優勢顯著，如保利、華僑城、中國鐵建等“國家隊”拿地保持穩健；中駿、正榮、金輝、時代中國等企業拿地表現積極；中交地產、京投發展、新鴻基、長房集團、合生創展等企業表現亮眼。
此外，2019年，不少實力房企持續加大了收併購力度，拓展二級存量市場土地項目資源。
如，世茂收購泰禾、萬通、明發等多家企業多個項目，獲取杭州、廣州在內的多個熱點城市的優質資源；電建地產收購武漢地產旗下項目公司；融創先後以67億元收購新湖中寶項目、以152.69億元收購雲南城投51%股份，在收併購市場表現格外亮眼。此外，保利、綠地、金科、招商蛇口、中海、碧桂園等企業均在收併購市場發力，積極獲取優質土地資源。
年末，龍頭房企的收併購對象已經逐漸從"小魚"變成了有一定規模的"大魚"，如，網傳世茂收購F晟項目，陽光城收購X信項目。
此外，央企、國企、大房企間合作頻繁，掀起強強聯合浪潮，如融創與首創置業，恆大與中鐵均達成全面戰略合作，將啟動多個項目合作。
100多家房企投拓在三好咖啡館社群平臺留下印記，尋找二級市場土地項目資源
二級市場地產項目買賣、合作需求信息不對稱，是很多房企拓展的痛點。
為了在一定程度上能夠解決這一痛點，上海逾界藉助微信社群和小程序，構建起了地產界多維度資源交互平臺——三好咖啡館，和二手土地聚合平臺——捕地寶小程序，免費為土地資源轉讓方和需求方，發佈、推廣信息，並提供中介服務。
上海逾界創建的三好咖啡館社群平臺，是以地產、金融行業為背景，由全國58個城市館、35個聯盟群、25個總群、15個專業局組織而成，資源多維度交互，形成了漩渦式擴張模型......打破了信息傳播的區域壁壘，幫助開發商、資金方投拓及時掌握全國二手土地項目轉讓信息，以及助力土地項目資源方清楚瞭解開發商、資金方需求。
為了方便大家發佈、檢索土地項目信息和需求信息，上海逾界推出的小程序產品——捕地寶，讓平臺功能更強大，互動性更強，一站式解決開發商找地、找資金，資金方找項目，以及土地項目方找買家的難點和痛點。
2019年，國內知名開發商的老總、拿地精銳，金融機構的老總、配資方，代理機構，以及土地資源方等人士不斷加入“三好咖啡館”的專業土地信息交流群“三好土地局”，和註冊捕地寶小程序，交流二手土地、房地產項目投融資供需信息。
有100多家200多位房企、資金方投拓入駐捕地寶，他們來自百強房企和地方性龍頭企業，留下了尋找二級市場土地項目資源的印記。
房企在二級市場項目拓展呈現多元化，住宅、商住項目需求旺盛
上海逾界梳理發現，2019年，用戶在捕地寶小程序發佈的土地項目需求信息達300多條。從收錄的房企需求情況來看，它們對住宅用地項目的需求最大，有81.3%的入駐企業需求住宅用地項目，其次是需求商住用地項目，企業佔比為38.6%。
這些房企拓展模式多樣，有收併購、合作開發、代建、村企合作等方式。它們普遍要求住宅、商住項目體量在10萬㎡以上，商業佔比不高於30%，有的甚至要求控制在10%以內。土地面積100畝~200畝的住宅項目，倍受房企青睞。
值得一提的是，由於房企專注的領域不同，一些多元化發展的企業需求呈現多樣化，二級市場的優質商業、商辦項目，產業用地項目，工業、物流倉儲用地項目，文旅項目，康養用地、酒店公寓項目，也在它們的拓展範圍內。
如，碧桂園、融創、實地、寶龍、紅星美凱龍、中南置地、新城商業管理集團、海倫堡、新田、寶能、吉寶置業、上坤、德信商用、北科建、旭輝、金地、合景泰富、上海惠建等需求北上廣深、長三角及其他省會城市優質商業、商辦項目。
隨著二級市場併購項目逐年減少，而土地招拍掛激烈的競爭和不可控的土地成本，很多房企逐漸向”勾地“傾斜，通過“產業+”模式，爭取低於市場價，定向鎖定獲取土地。
如，融創、世茂海峽、康橋集團、美的置業、合生創展、協信、藍光發展、天山萬創、三盛宏業、中南高科、金地商置、偉業控股、正信集團、保集、華潤置地、億利金威、德信商用等企業有著產地用地方面的需求，不過下半年部分房企由於資金方面的緊張，暫停了項目拓展計劃。
文旅、康養用地項目的需求者也不少，有世茂海峽、康橋集團、美的置業、紅星美凱龍、三盛宏業、寧夏民生、伊電置業、上海惠建、龍胤控股、中合聯宇房地產、浩創地產、儒辰集團、華潤置地等企業。
另外，全國一二線、強三線城市工業地，尤其是物流、倉儲用地也十分搶手。如聯東U谷、海倫堡、天山集團、瑞德集團、中南高科、上海惠建、金地商置、紅星美凱龍、泉康投遞、華運路港等企業，拓展工業用地表現很活躍。
從房企們拓展項目節點來看，2019年上半年，大家普遍表現積極，很多房企投拓聯繫上海逾界的業務團隊，讓幫忙尋找土地項目資源；但下半年，很多房企減緩了項目拓展步伐，主要受金融政策影響，一些資金吃緊的企業不得不選擇觀望，暫停了項目拓展計劃；表現活躍的主要為前30強房企。
2020年，新年伊始，銀保監會再次重申防止資金違規流入房地產市場，房企融資難局面暫未好轉，中小房企被調整，或是常態；實力房企加碼佈局二級市場，和“勾地”，尋找優質土地項目資源，是低成本增加土儲的有效方式，收併購之風或還將猛吹。
長三角、中西部、京津冀、珠三角為房企重點拓展區域
2019年，受城市發展利好的影響，房企拓展土地項目區域傾向十分明顯。上海逾界梳理發現，收錄的房企主要熱衷長三角、中西部、京津冀、珠三角、山東半島，以及福建、海南等區域土地項目資源。
一二線和強三線城市是房企們拓展的重點區域，有57.3%的房企需求長三角區域的二手土地項目，上海、杭州、南京、合肥等熱點城市地塊受到熱搶。
近年來，隨著房企們重視存量市場土地項目資源的拓展，一線和新一線城市的優質二手住宅、商住項目資源早已被爭奪、瓜分，存留下來的都是問題眾多，有瑕疵的項目。
二線城市和強三線城市的存量市場相對還有機會，為了衝規模，很多房企盯上了中西部的省會城市及周邊的強三線城市。上海逾界梳理發現，收錄的房企中需求中西部二手土地項目資源的企業佔比達52.7%，鄭州、重慶、成都、武漢、合肥、長沙、南昌、昆明、西安、太原等成為了房企們新爭奪的重點城市。
2019年2月，《粵港澳大灣區規劃綱要》正式發佈，珠三角發展迎來利好，公開市場拍地競爭激烈，眾多房企加碼了對深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、肇慶、江門等城市存量市場的拓展，操盤城市更新、三舊改造類項目，以獲取更多優質項目資源。
另外，京津冀、遼東半島、山東半島環渤海濱海經濟帶，也是房企拓展的必爭之地。如北京、天津、石家莊、廊坊、固安、保定、秦皇島、邯鄲、濟南、青島、煙臺、臨沂、濟寧、瀋陽、大連等城市，也是房企拓展的重點區域。
廣東、上海、山東、北京、天津、河北地產項目轉讓活躍
2019年，許多中小房企資金鍊斷裂，不得不賣項目求生，上海逾界通過三好咖啡館社群平臺和捕地寶小程序收錄的地產項目轉讓信息達1700多條。
從這些收錄的轉讓項目分佈區域來看，環渤海區域轉讓的地產項目最多，其次是中西部、珠三角、長三角、海南、福建等區域。從這些區域各省的轉讓項目數量來看，排在前10位的分別為廣東、上海、山東、北京、天津、河北、四川、河南、江蘇、浙江。
從這些收錄的轉讓項目性質來看，住宅、商住項目居多，其次是商業、工業項目。一二線城市轉讓的項目中商業項目佔比最高，三四線城市轉讓的項目中商住項目佔比最高。
如，北上廣深一線城市轉讓的地產項目中商業項目佔比達56.5%；其次是工業項目，佔比達25.3%；住宅項目僅佔17.1%，且項目操作難度較高。
此外，2019年，上海逾界業務團隊接到了400多位需求轉讓項目的客戶。從客戶提供的轉讓項目推介情況來看，優質的住宅項目，以及一二線城市核心地段商業項目找買家較容易，而情況複雜，有訴訟、有負債，溢價太高，算不來賬的項目，很難找到接盤者。
值得關注的是，受大環境影響，大房企在收併購項目時格外小心，非優質項目不接，謹防當了背鍋俠。
非百強房企融資超難，資方找優質項目也難，金融騙子還不少
2019年，為了進一步夯實“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調。銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，其中涉及整治房地產融資亂象，包括銀行、信託資金違規用於拿地等，嚴格收緊房企的融資渠道和規模。
外部融資渠道被堵，對於很多高負債的房企而言，可是雪上加霜，沒有了外部資金的“輸血”，前行的相當艱難。啟動自救，刻不容緩，很多大房企積極尋找應對之策，而一些實力不夠的房企則淘汰出局，不得不宣告破產。
2019年，上海逾界通過三好咖啡館社群和捕地寶小程序收錄的房企融資項目達300多條。
從這些需融資的項目訴求來看，需求地產前融資金項目佔比最多，不僅中小房企缺資金，百強房企也很缺資金。
從上海逾界接觸到的資金方的要求來看，百強房企融資相對較容易，而非百強房企融資超級難，除非是優質住宅項目，有足夠抵押物的，否則，都無法打動資金方。
值得關注的是，在監管下，金融機構挑選融資項目時不得不挑剔，有以下情形的項目：如項目的融資主體投入的自有資金不足規定的，資質不足，信用不夠，無擔保，抵押物不充足，和項目本身有問題的，如城市等級太低，地處城市位置偏區域，市場去化慢，項目性質為非住宅的項目等，基本不予受理。
拿地前融，資金方開出資金成本條件也相當高，百強房企的項目，成本為年化利率14%~18%；非百強的項目，成本為年化利率18%以上，有的高達20%多。
從上海逾界服務的融資需求客戶的訴求來看，百強房企普遍表示只能12%以內的年化利率，越低越好；而許多非百強房企已亂了分寸，表示只要能籌到錢，高利率也能接受。他們還動了歪心思，美化項目情況，在融資計劃書上做手腳，騙取資金方垂憐。上海逾界接觸到的需融資的非百強房企項目，不帶“坑”的甚少，有問題的眾多。
2019年第四季度，與上海逾界合作的資金方，基本放棄了非百強房企項目，只考慮百強房企項目。
2019年，還冒出了不少專業騙子，一些投資公司、投融資服務機構，抓住部分中小房企“急病亂投醫”的心理，打著為它們提供融資服務的幌子，用“提供鉅額項目資金”、“先投資後上市”、“明投暗貸”等為誘餌進行融資詐騙活動，組局將一些防範意識不強的房企引入圈套，按照事先布好的局，裝模作樣洽談融資事宜，騙取房企預付大量考察費、評估費、服務費或保證金，然後銷聲匿跡，不了了之......
一些中小房企由於缺乏金融知識、工商信息封閉和急於成功心理等因素，面對融資問題不夠理智，上當受騙，不僅融資問題沒解決，反而付出了昂貴的代價。
據瞭解，正規的資金方受理房企融資業務時，會自己承擔交通費，在融資過程中不要求企業進行資產或項目評估，在操作過程中需要中介機構介入時，自己不指定融資服務機構，如事物所、評估機構，自己承擔全部或一部分運作過程費用，對擬投資的項目或擬合作企業從一開始就非常細緻，自己親自和企業及其融資服務機構一起進行項目論證，有嚴格的投資方向、投資原則，不具備條件的企業不往下進行，在成功以前不收過程費用，不急於與企業簽訂合作協議，且簽訂的合作協議非常公平，沒有設置合同條款陷阱......
在這，不得不給有融資需求的房企提個醒，要加強自我防範意識 ，瞭解常見融資騙局和防騙技巧，擦亮眼睛，多留個心眼，仔細甄別資金方的真假。
步入2020年，房企融資的需求更加迫切，多家百強房企融資部的人員聯繫上海逾界，稱年後有多個項目要啟動，需要拿地資金，尋找資金方。在融資成本方面，目前，他們仍未妥協，表示只能接受12%以內的年化利率。
房企和資金方的博弈還在繼續，2020年融資環境會不會有所好轉？1月3日，銀保監會再次提出：防止資金違規流入房地產市場，這一信號或已給出了提示。
土地中介不僅要靠資源吃飯，更要靠專業和服務立身
近年來，各大房企急需拓展二級市場，由於缺乏全國性的平臺，信息不對稱，難及時掌握各地需轉讓的項目信息，於是發動人脈關係幫忙找資源，並承諾推薦成功，會支付可觀的推薦費，衍生了土地中介這個職業。
因為沒有行業准入門檻，獎金收益高，使得大量懂點地產知識，有點資源的人士躍躍欲試加入土地中介的行列，幫助開發商獲取土地資源信息。而由於一些中介不專業，只做信息的二轉手，不做篩選就直接推薦給開發商，拉低了土地中介整個行業口碑。
作為平臺型土地中介，上海逾界深有體會，當好土地中介，還真不是轉發一條信息那麼簡單，要有基本的從業素養：首先要誠信靠譜，不要騙人！其次，要有服務的意識，配合開發商投拓，瞭解項目的基本信息，蒐集相關資料，如規劃指標、基地紅線圖、現狀建設進度、證照辦理情況、現狀銷售進度、項目公司的股東狀況、項目公司的資產負債表、近期年審報告等等，協助投拓人員初步判斷項目的好壞，確定是否需要跟進。
再者，對自身成長要求要高，不斷充電學習，學會自己評判項目。高級的土地中介，應該相當於半個投資人，能幫助開發商投拓做初步評判，甚至投資測算都可搞定，提升投拓的工作效率，獲得中介費也在情理中。
2019年，1000多位中介朋友加入到了上海逾界組建的居間群，通過平臺力量，我們及時交流、溝通土地項目信息，和各自客戶需求，我們還互相分享業務心得，共同促進成長。
專業不夠，勤奮來湊！2020年，希望更多的同行朋友加入我們居間群組織，加入我們合夥人的隊伍，共同提高，提升專業服務能力，守住飯碗！
以上為上海逾界做的2019年總結，由於一些項目和客戶需求是線下進行，非公開的，統計的數據與實際情況稍有出入，但仍足以反應2019年房企拓展二級市場的情況和融資情況，以及資金方需求的基本面，希望能幫助大家做個梳理回顧，對開展2020年的工作有所幫助。
2020年，開發商朋友如需找地、找項目、找資金，資金方朋友如需找優質項目，中介方朋友如需合作，歡迎聯繫上海逾界，歡迎加入我們的三好咖啡館社群，關注捕地寶小程序，我們會繼續為大家奉上專業的服務，助力大家高效拓展業務！
最後，誠摯祝福關注和支持上海逾界的新老朋友新年快樂！家庭幸福！工作順利！身體安康！好運常伴！財源滾滾！
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