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為了更好的反映項目成本與收益，揭示售價與成本之間的關係，嚴肅目標成本，落實成本責任，為項目從產品標準至目標成本的制定，以及全成本控制和銷售定價提供信息與數據支持，我們以項目經濟效益分析為基礎編制本成本管理報告。
Part 1項目概況及現狀
1.項目概況
A項目一期101,214㎡建築面積，共2棟33層（100米）高層和5棟12層小高層住宅及沿建設大路商業16a、16b（局部5層）。
2.項目現狀
目前，4#、7#、8#、11#、15#小高層住宅樓二次結構已完成，外立面正在貼磚過程中，3#、14#高層二次結構已完成。
Part 2計算依據和假設
1.成本、費用標準
本成本報告全成本分為：土地費用、建安費用、基礎設施費、公共配套費、銷售費用、財務費用、管理費用、不可預見費八項費用，首先著重說明下述幾項成本的費用標準。
1.1土地使用稅按21元/年/土地使用面積計算，計算期為三年（含兩年建設期，一年銷售期，計算至2011年）；
1.2建安成本參照目前的產品標準計算；
1.3銷售費用按銷售收入的2.8%計算；
1.4財務費用按一期2億元佔用款，年利率5.4%並下調10%，平均佔用期1.5年計算；
1.5管理費用按開發成本（包含前期費、建安費、基礎設施費、公共配套費，下同）的2%計算；
1.6不可預見費按建安費、基礎設施費之和的2%計算。
2.經濟技術指標
本報告以XXX設計院完成的第X版施工圖作為經濟技術指標的計算基礎，與上期成本報告數據相同。詳見表1：
表1：A項目一期規劃指標表
2.1目標成本階段性調整
2.2成本分攤原則
為了比較和計量各分項成本，本報告按照建築面積來計算建安成本和基礎設施費及配套設施費。在計算收益和單方成本時，以銷售面積作為單方成本分攤依據（不含銷售所產生的營業稅、增值稅等銷售稅費和所得稅）。
單位銷售成本分業態計算，分攤原則如下：
2.2.1土地成本和前期費用按照銷售面積分攤；
2.2.2建安成本，地上按照銷售面積分攤，地下計入車位成本，按照車位數量歸屬（車位成本為地下室建安成本）；
2.2.3基礎設施費按照銷售面積分攤（包含市政工程、景觀工程及市政其他費）；
2.2.4配套設施費按照銷售面積分攤（包含售樓處裝修）；
2.2.5其他開發成本按銷售面積分攤；
2.2.6根據公司20XX年X月XX日成本會會議決定，將16a4-5F商業、售樓處建安成本計入商業產品中；售樓處裝修成本先按計容面積分攤至一期，再按銷售面積在各產品分攤。
3.售價假設
車位銷售率按照60%估計；
均價與上版報告比未發生變化，高層為6,057元/㎡，小高為7,595元/㎡。
Part 3項目總成本與經濟效益情況
1.項目總成本
項目總成本：一期總成本約4.7億元
表2：A項目一期總成本明細
本期預計最終成本較上期總額增加89萬，變動較大的為基礎設施費和前期及後期費，詳細分析見後部分。
2.項目總收益
一期銷售淨利率產品單方成本及經濟效益明細如下：
表3：A項目一期產品單方明細
注：各產品土地成本按投影面積分攤
3.本期報告與上期報告經濟效益對比
本期考核口徑稅後利潤率較上期由14.11%降低至14.08%，主要變動因素為基礎設施費和前期及後期費較上期有所增加。
表4：A項目一期規經濟效益情況
Part 4成本變動說明與分析
根據成本變動、費用內容等因素，我們按照建安成本、基礎設施及配套設施費，銷售費用和其他成本費用三部分來對成本進行說明與分析。
1.建安成本、基礎設施及配套設施費
1.1.建安成本
本項目標成本金額為？萬元，截至目前，已經簽訂合同？萬元，已經支付總金額？萬元
本期預計單方成本（建築面積）的變化情況：
與上期相比，本期單方成本增加了1.41元/㎡,總價增加了14.25萬元。
與目標相比，本期單方成本降低了28.87元/㎡，總價降低了292.24萬元；
為了便於比較，我們按照建築面積對單方成本及總成本變化進行說明。詳細如下表所示：
表5：A項目一期建安成本變動表
1.2.基礎設施費：
與上期相比，本期基礎設施費預計增加44萬元。主要增加為景觀工程。本期一期景觀預計最終金額為1,385萬元。
其中：
一期合同金額1,121萬元；
已發生變更164萬元（根據設計部整理變更估算截止2010年8月25日）
待發生變更100萬元（其中預計軟景調增約50萬元，預計硬景調增約50萬元）
較上期增加1,385-1,341=44萬元。
較目標增加1385-1168=217萬元
提示：
總經辦批示的景觀目標成本為420元/㎡（其中售樓處示範區498元/㎡，一期景觀403元/㎡）；
目前一期實景呈現區已施工完畢，景觀面積15,756㎡，預計景觀單方570元/㎡（一期整體預計485元/㎡）；
一期剩餘景觀面積13000㎡，請設計部將此部分景觀最終成本優化到262萬元(原方案此部分圖紙價格為342萬元，不含簽證變更），這樣才能實現目標。
目前設計部正在優化之中，待優化後，我們再對景觀動態成本進行更新。
本項目標成本金額為？萬元，截至目前，已經簽訂合同？萬元，已經支付總金額？萬元
表7：本期基礎設施費明細情況
1.3公共配套設施費：
與上期相比，本期公共配套設施費無變化；
本項目標成本金額為？萬元，截至目前，已經簽訂合同？萬元，已經支付總金額？萬元
明細情況如表8所示：
表8：公共配套費對比分析
2.銷售費用
項目一期預計銷售收入約68,114萬元，若按銷售收入的2.8%計提銷售費用，項目一期銷售費用為1,907萬元。
本項目標成本金額為？萬元，截至目前，已經簽訂合同？萬元，已經支付總金額。
截至XX年X月末，A項目共發生銷售費用3,483萬元，分攤至一期的金額為1,914萬元，已簽訂合同（含員工成本）未支付金額為351萬元，分攤至一期的金額為136萬元，一期預計銷售費用2,050萬元；預計超出目標成本143萬元。
表9：銷售費用明細
本期一期分攤銷售費用較上期增加了9萬元，主要為一期的廣告費增加所致。
與其他公司銷售費用構成與計提比例對比如下：
3.設計費用
項目一期設計費目標成本為995萬元，目前已簽訂設計合同2,421萬元，一期分攤金額為1,024萬元（將樣板間精裝修設計費計入營銷費用），超出目標成本29萬元。目前設計費已發生1,716萬元，一期分攤1,024萬元。
本期設計費較上期增加了10萬。主要原因為A項目一期施工圖紙審核費7萬元，一期公共區域精裝修設計費3萬元。
與其他公司設計費單方成本對比如下：
注：（1）單方成本按建築面積計算
（2）中海地產未得到具體分項數據，此處填列為設計費單方總額
4.其他費用
一期土地出讓金按投影面積分攤，未支付的土地成本為土地使用稅；
項目管理費目標成本521萬元，預計最終成本629萬元，超目標成本108萬元；
截至8月末已發生銀行貸款5,000萬元，財務費用支出572萬元；
不可預見費目前預留393萬元，尚未啟用。
表10：其他開發費用明細
Part 5本期合同執行情況
1.合同執行
2.變更發生
2.1本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日），A項目一期已走公司流程的變更69份，其中工程變更21份，設計變更48份，累計413.6萬元。具體如下：
經統計，69份變更中後補變更53份（77%），金額400萬元（97%）。
其中有3份變更為代其他單位清運現場施工垃圾，金額為121,513元。目前無法責任單位，以後請監理及項目部關注此類事件，避免由我司承擔此費用。
2.2截止8月25日A項目一期已發生變更362份，其中工程變更142份（40%），設計變更220份（60%），累計變更金額1066萬元，其中工程變更估價為531萬元（50%），設計變更估價535萬元（50%），變更金額累計佔合同金額的6.42%。
經分析，上述變更產生原因主要分為以下六類，各類變更份數、金額及其比例情況詳見下表：
2.3本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日）發生無效成本13.5萬元，具體如下：
2.4截止6月25日，A項目一期項目發生無效成本總額118.9萬元，情況如下：
Part 6上階段成本建議及預警的反饋、執行情況
上期成本報告中提出問題各部門的反饋如下
Part 7下階段成本控制重點及建議
1.建安外成本控制重點及管理建議
1.1銷售費用建議按費用分解、過程管理、反饋檢討三個環節控制：
1.1.1費用分解：根據公司經營目標，制定公司整體銷售費率、銷售費用總額指標，作為項目銷售費用管控指標，並將控制指標細化到費用發生時間節點及具體事項；
1.1.2過程管理：嚴格執行公司下達項目費用預算標準，財務部按月將費用實際發生情況反饋予營銷部門，以便對銷售費用起到及時的預警作用，同時建議整體統籌規劃商業與住宅項目推廣計劃和時間排期；
1.1.3反饋檢討：通過客戶來電來訪信息、諮詢顧問公司市場調查結果，分析彙總各宣傳推廣方式受眾比例，並在結合項目定位與品牌推廣戰略的基礎上，再行修訂項目宣傳推廣費用發生的時間節點、推廣方式等。
2.開發成本控制重點及管理建議
2.1變更費用：施工過程中，變更要做詳細論證，儘量做到事前控制，找到經濟合理的變更辦法，嚴格控制合同外成本的增加；如將每份合同變更費用比例減少1%，則成本可降低190萬元。
綜上，以上成本控制要點若能得到有效地執行，則可節約建安成本190萬元，整體淨利潤增加111萬元，利潤率提高0.16個百分點。
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