受大環境影響，當前房企的規模邏輯正在發生“微妙”變化，即從“大則有機會”、“大而不倒”的頂禮膜拜中開始清醒，尤其是頭部房企。
目前，從全國房企“頭部三強”之二的萬科、碧桂園業績推介會看，拋給行業的重磅信息似乎不多，所以外界期待業績有所“變臉”的恆大，會否有新動作，因為壓力越大，爆發力就越大。
3月31日下午，恆大舉行2019年度業績發佈會，現場背景板上“全面實施‘高增長、控規模、降負債’發展戰略”的主題詞，格外矚目。這絕非是一句譁眾取寵的套話，更像一場“自我變革”的誓言。
許家印宣佈恆大全面實施新戰略
從業績公告看，恆大過去一年很忙，有喜有憂。2019年，恆大合約銷售額6011億元，同比增長9%；合約銷售面積5846.3萬平方米，同比增幅11.5%；合約銷售均價10281元/㎡，相較2018年10515元/㎡略有下降。
在國家“房住不炒”的主基調下，恆大等頭部房企是最先響應並一直堅持這一方針的，特別強調民生產品，高性價比，自然會影響到售價和利潤等。
業績會上，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞說，“恆大是房地產調控的模範生”。
從經營業績看，去年恆大實現營業收入4775.6億元，同比微增2.4%；毛利1329.4億元，毛利率27.8%；淨利潤335.4億元，同比下降50%，淨利率7%；核心利潤408.2億元，同比下降48%，核心利潤率8.5%。
注意！去年，恆大股東應占淨利172.8億元，與2018年373.9億元相比，的確表現不佳。截至去年末，資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點，現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
對於淨利下降，恆大此前已解釋說，主要是售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉較多。不過，原因似乎還不止於此。夏海鈞解釋：2017-2019年，恆大已超額完成對戰投共1050億元的分紅承諾，2019年公司有意識地減低了利潤總額。
他透露：恆大目前已售未結轉資源達4500億元，2020年只要再賣1500億元就能夠實現6000億元的收入。按10%的淨利率計算，也有600億元淨利潤。相信2020年恆大還是地產行業利潤最好的公司之一。
隨著2019年業績披露，這個成績雖差強人意，但已成歷史。面向未來，有關恆大的更多聚焦點也緊隨背景板的“新戰略”口號一併展開，堪稱這次業績會的最大亮點。
業績會上，恆大集團董事局主席許家印正式宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
所謂“高增長”，在許家印眼裡，恆大銷售額要高速增長，今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。
年初以來，特別是疫情突襲，房地產進入寒冬，多數房企業績出現同比下滑。在這種背景下，恆大依然敢“口出狂言”，底氣何在？
今年以來，恆大率先打響“網上銷售”全民營銷革命，靠顛覆性營銷實現一季度業績“開門紅”：銷售額1465億，大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一，刷新了該房企一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
恆大一季度銷售及回款對照圖
恆大高層透露：目前恆大擁有2.93億平方米土地儲備，今年總可售面積1.32億平方米，可售貨值1.27萬億。按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億，完成8000億銷售並無壓力。
什麼是“控規模”？許家印表示，就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年的每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
對於恆大來說，降負債迫在眉睫。能主動加速“去槓桿”，足見其有先見之明，對潛在風險的高敏銳度。許家印明確表示，恆大要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年把總負債降到4000億元以下。
實際上，高增長及控規模將直接關乎企業負債水平，實際上就是如何“開源節流”。怕外界似懂非懂，許家印在現場還算了一下帳。
他說，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億。恆大今年減少土儲3000萬平方米，就等於減少600億支出。一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億。”
目前，樓市分化明顯，要想在不確定加大的市場中力爭上游，保持領先優勢，就必須認清自己，恆大顯然已提前意識到危機，變革迫在眉睫。
業內人士表示，當前恆大的最大特點是一個組合優勢發力，包括銷售能力強悍、土地儲備充足、產品品質、管控能力與團隊執行力都非常過硬。外界期待恆大能開創樓市新局面，引領房企新變革。
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