3月30日上午，央行公佈了最新一次逆回購招標公告：為維護銀行體系流動性合理充裕，央行以利率招標方式開展了500億元逆回購操作，期限為7天，中標利率為2.2%，較上次下降20個基點。
央行上次的7天逆回購是在2月17日，中標利率是2.4%。
業內分析認為，逆回購利率表面上通過招標產生，但事實上是央行非常重要的“政策利率”之一，它的大幅降息，或意味著4月20日的LPR利率也將至少降息20個基點。
跟LPR利率關係更密切的政策利率，是1年期MLF（中期借貸便利）利率。但由於MLF一般每月才操作一到兩次，不如逆回購靈活，可以在任何一個工作日操作。
所以，我們可以認為：此次7天逆回購降息，就是政策利率降息。隨後的MLF利率也會降息至少20個基點，LPR利率也會跟隨降息至少20個基點。
從去年12月20日到今年3月20日，央行3個月只降息了10個基點（5年期只降息了5個基點，見上圖），可謂矜持。
但今天，一下子就把政策利率降低了20個基點，跟之前形成了顯著的反差。
貨幣政策之所以“突然發力”，跟3月27日召開的政zhi局會議有密切關係。這次會議是一個重要標誌，標誌著“政策觀察期”結束，發力期到來。
政zhi局會議中說：要加大宏觀政策調節和實施力度。要抓緊研究提出積極應對的一攬子宏觀政策措施，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府專項債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。要落實好各項減稅降費政策，加快地方政府專項債發行和使用。
這就是對未來一段時期貨幣政策、財政政策的最權威表述。“引導貸款市場利率下行”是核心 ，還要發行特別國債、提高赤字率、增加地方債、減稅降費。
4月LPR將下調
在此次逆回購利率下調20BP後，4月新作MLF亦會跟隨降息，這將帶動4月LPR報價下行。
筆者上篇推文中，就闡述了降息將是大概率事件。簡單來說，原因有兩個：
①疫情發生之後，嚴格的封停措施導致社會的週轉速度下降。而為了恢復經濟活力，增加流動性，擴大內需，是接下來經濟工作的重點方向，但是疫情影響還在、全球蔓延，社會流動、活動受影響甚至中斷的情況下，各國刺激經濟的手段其實已經被限定了，利率必然要有一段時間處於下降通道。
②根據觀察，目前全國主要城市的首套、二套房貸平均利率5.48~5.78%，而經觀察，實際抵押貸款利率達到5.5-6.5%，而我國GDP增速將至6%並有走低趨勢，可見，現有利率持平甚至高於GDP增速，這是極微妙的信號！
按照業內分析，資產抵押利率持平或者高於經濟增速，意味著貨幣直接存起來以供放貸會更划算，進行投資反而是相對虧損的！這樣會造成失去投資驅動，帶來通縮，顯然不符合經濟發展預期。
此次政策利率下調後，有助於帶動4月LPR利率下行，進而降低企業融資成本。
若LPR利率下調20個基點，購房者可以節省多少成本？只以LPR利率計算，100萬房貸30年期，總利息節省了4.3萬（計算結果參考下圖）。
降息，降準，以及房貸利率有繼續下調趨勢，購房成本有所下降、市場熱錢增多、刺激市場信心回升，無疑是刺激投資置業的積極信號！
但是，筆者認為，也不要激進地以為樓市或許會迎來報復性反彈，那是不可能的，中央依然對房地產非常謹慎。疫情來，雖然全國各地“救市”政策不斷出臺，但同時央行、財政部、銀保監會一直特別強調：房住不炒。
近兩年，不要再奢望房價會普遍大幅上漲，當然優質房產相對保值也是必然的。筆者認為趁市場還未真正回暖，開發商為回籠資金推出優惠，4月將是值得關注的置業窗口期。至於怎麼選盤，因為每個人的情況不一樣，需要仔細瞭解後，才能給出靠譜的答案。
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