中國財富網訊 （周黎潔）上市房企2019年業績披露大幕拉開。
3月31日，頭部房企中國恆大（HK.3333）曬出2019年度成績單：全年實現合約銷售6011億元，同比增長9%，毛利率27.8%，資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點，淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點，現金餘額2287.7億元。
上市11年的中國恆大，再次用核心指標的增長領跑業內。
與業績同時公佈的，是中國恆大“新戰略”：從2020年開始啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。中國恆大集團董事局主席許家印表示，“要用最大的決心、最大的力度，一定把負債降下來。”
許家印宣佈恆大全面實施新戰略 中國恆大/供圖
那麼“新戰略”的要義是什麼？中國恆大為何在此時啟動戰略轉型？讓許家印“下最大決心用最大力度”去做的降負債究竟有多難？
巨頭轉型：銷售做“加法”，土儲做“減法”
剖析“新戰略”，“高增長”自然指的是銷售高增長，許家印的目標是2020年實現銷售8000億元，到2022年實現銷售1萬億元。相對於2019年的6000億元來講，未來三年恆大要實現4000億元的銷售增幅。
眾所周知，房企最大的支出是土地款項。“控規模”控的主要是土地儲備規模，許家印要讓土儲負增長，未來三年每年降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。此外，在多元產業方面，也要收緊投資，5年內不再投資其他任何產業。
一增一減，立下萬億銷售目標，恆大的底氣何來？
年報顯示，2019年恆大營收4775.6億元，同比增長2.4%，毛利1329.4億元，毛利率27.8%，是行業最會賺錢的公司之一。
土儲方面，恆大則居行業最低區間。年報顯示，恆大2019年共購土地儲備153幅，新購土儲建築面積6703萬平方米，平均成本2101元人民幣/平方米。
恆大目前擁有2.93億平方米土地儲備，恆大方面表示，今年總可售面積1.32億平方米，可售貨值1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億元。
從今年一季度看，靠充足的土地儲備及“網上賣房”的營銷策略，恆大實現銷售金額1465億元，銷售回款1133億元，分別增長23%、55%，均創歷史新高，為全年銷售目標的實現奠定了基礎。
恆大一季度銷售及回款對照圖 中國恆大/供圖
許家印表示：“只有實現銷售額大增，才有更充足的現金流，但如果投資不收緊，依然進得多出得也多，降負債也就無從談起。”
戰略選擇：千方百計“降負債”
“新戰略”看似劍指多端，實則只有一個核心目標：降負債。
所謂“降負債”，就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年把總負債降到4000億元以下。
許家印的“賬”很清晰：2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算的話，那麼就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。
邏輯不難釐清，即促銷售、抓回款、減開支，最終實現降負債。
就房地產行業而言，降負債恐怕早已不是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的集體訴求。
2019年，國內商品房銷售額15.97萬億元，增速同比回落5.7個百分點。在“房住不炒”的政策基調下，房企通過高槓杆實現擴張的道路已經很難走通。
作為國內土地儲備最高的房企，恆大此番主動降負債，以銷售“加法”、土儲“減法”來實現負債的大幅下降，體現了其走高質量增長之路的決心。
展望2020年，“穩”將是房地產市場的主基調，也是恆大轉型的土壤。分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恆大實現“新戰略”提供強有力的保證。三年後，恆大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平，屆時，外界將看到一個不一樣的“新恆大”。
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