公寓不能買，這句話想必各位在網絡上已經看到過太多太多的文章了。
無論是五年前、兩年前、一年前，都有各種公寓不能買的文章反反覆覆出現。
但其實，絕大多數的文章並沒真正的寫在點子上。
公寓不能買絕對不只是說，沒學位難落戶那麼簡單的問題。
老生常談的3點
“公寓不能買”首當其衝的問題，也是幾乎大多數人都知道的問題，就是沒有學位、沒有辦法落戶口，40年產權的問題。
這是老生常談的因素，如果只是前兩個問題。
一句：“我自住，孩子不在這上學！”就可以把這個不能買的理由，直接堵住。
事實上，很多人確實是沒準備拿來落戶和拿來給孩子上學，甚至僅僅是為了出租和所謂的投資升值。
而40年產權的問題其實也不是問題，很多住宅也是50年產權，甚至很多城市交易活躍的二手房，產權也只有四五十年。至於，什麼不能通天然氣，更是沒有講的必要性，不通天然氣的住宅也大把大把。
所以，這幾點都不是公寓不能買的核心原因。
價格背後的問題
所有的不能買，其實都是基於錢。
當公寓的價格只有隔壁住宅三分之一，甚至都不到的時候，我想沒有任何“媒體專家”站出來說：公寓不能買。
而重點就在於，公寓當下的價格大多數都接近住宅，多是同片區住宅的7-9折。
有些人可能覺得，面積小，再比住宅便宜個兩三折，也挺划算，畢竟出租並沒有什麼差距。
但重點在於，它看似便宜卻並沒有便宜，因為槓桿率。
何為槓桿率？
不少人可能只知道學位、落戶、40年的問題，不太清楚公寓的貸款問題。
商辦類的產品，銀行貸款最高上限只能貸款50%，而這50%最長只能貸款10年。
這10年的貸款，還比普通的住宅貸款利率上浮的更多。
假設一套50萬的住宅和一套30萬的公寓，同樣需要付15萬的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，實際月供住宅只比公寓貴200元，100萬的房子只貴400塊錢。
而槓桿率、總價都低了很多，最終獲得的資產也顯然少了很多。
房產的升值幾乎全靠的是槓桿，如果槓桿率和槓桿時間雙雙被壓縮，除非房價猛漲，否則許許多多的綜合因素下來，賠錢都有可能。
融資和變現難度大
說融資變現的難度大，可能不太確切，準確的說，大部分的商辦幾乎是無法融資用以應急的。
這並不是危言聳聽，或者臆測。昨天家裡的親戚，靠著早年的老房子，拿去銀行再次抵押貸了款，作為首付買了二套房。
我聽後也心動了，想把手裡的房子，也一樣從銀行再貸一筆款，不過最後因為還清、解壓的問題作罷。
這不是重點！
重點是按照銀行的工作人員說法:只接受住宅，不接受商辦類的資產。
也就意味著公寓、商鋪類的房子，不能通過正常途徑拿到和住宅一樣的抵押貸款！當然額度低，高利息那種借貸除外。
國內金融的現狀是：再差位置的住宅幾乎都可以融到資，但再好位置的商辦也都困難，這是屬性的問題。
這也是為什麼我在多次寫過公寓不能買之後，再次重寫這個話題的原因之一。
融資是一方面，變現是一方面。
在變相方面，商辦類的產品除了一線城市外，幾乎連中介掛牌都很少。
主要還是稅費問題。
高額的稅費，並且也沒有什麼特殊的學區之類的捆綁屬性，讓二手公寓成了二手房市場無人問津的產品，因為賣不掉，有些房東甚至掛都懶得掛了。
因為絕大多數城市都是非存量房市場，無論是住宅還是公寓都有大量的新房供應。直接買新房，除了房錢和契稅，基本沒有其他開支，省心省力。
而二手公寓的稅費有多高呢？按照中介給出的稅費詳單，有如下內容：
（不同城市可能有所不同）
綜合起來，根據不同的情況，稅多數都要在賣出價格的20%以上，甚至更高。
這意味著，即使選房特別優秀，並且漲幅跟緊住宅，並且以正常價格變現，在收益方面也遠不如同期同價格的住宅。
更不用說，那些漲幅低、位置一般，並且根本賣不掉，因為著急變現明顯降價出手的房源。
所以，融資和變現能力這方面。
公寓在住宅這裡，連“是個弟弟”都算不上，直接就是個孫子。
警惕“自住論”洗腦
不論是賣房、賣車還是賣電子產品，每個銷售都會用的一招兒，就是“自用論”，放在買房裡就是“自住論”。
比如買車，許多車其實因為故障率品牌等原因，後期保值率非常差，而銷售就會瘋狂洗腦，說：只要你不賣自己開，你管他貶值不貶值幹嘛？
房子也是一樣，很多人在選擇明顯沒有升值空間的城市或者區域，以及一些例如公寓之類的產品時，銷售也會用同樣的套路來反問你：
你就這一套房，你自己住啊，管他升值不升值，你又不能賣，對不對？
這樣的文字遊戲，竟然還真的有許多人“中招”、“被洗腦”。我身邊就有很多案例，只要一說升值，ta就會把：反正我自己住，漲不漲跟我沒有關係掛在嘴邊。
其實我想舉個例子，假如你買了一隻股票或者比特幣、黃金等等，他跌了和他漲了是不是如果你不賣掉，就永遠沒區別？
你肯定不會這樣認為。賣掉之前，雖然它的價值只是一個數字，的的確確不是現金，但他的價值即可變現的數字，是有千差萬別的。
無論是房產還是車產，還是你買的一臺數碼相機，都和股票比特幣黃金性質是一樣的。
這些產品貶值升值的數字變化，決定了你的資產高度，決定了你的身價。
或者說，他決定了你應對社會生活風險的能力！
舉個例子：
同樣是一套房子自住，當你30萬首付買的100萬的房子，翻倍升值之後賬面200萬。
跟你30萬五成首付，買了60萬的公寓，升值後變成了賬面100萬，還不一定賣得出去。
都是自住，你不賣那一刻的差距確實不大。
但你一輩子不賣麼？
賣的那一刻，都去掉沒還的貸款，最後的資產值差額能達到接近1:2
賣的這一刻，這兩種不同選擇的差額，誰來補給你？
當你家裡住不下那一刻，當你孩子上學受影響那一刻，當你的家裡意外有了天災人禍的那一刻，你不得不去動用這個資產，哪怕你是自住。
無論你是換房，還是急用錢換房，這兩種資產的差額，可能直接影響了，甚至改變了決定了你未來的生活走向。
非商不“商辦”
寫到最後，肯定會有人疑問，為什麼還是那麼多人蓋公寓、買公寓？
這其實都可以單獨再寫1-3篇細講了，不過我在此也簡單的概括一下：
1，有人蓋有人賣是因為開發商會在自己測算有利潤的情況下，不論性質該任何產品，甚至是工廠醫院，它蓋公寓不代表他認可公寓的價值。
2，商辦類的土地只能蓋公寓，或者酒店寫字樓，土地變性難度極大，公寓相對更容易賣。
3，買公寓的人分三種：不懂的居多，漲跌無所謂的其次，少數人用以經商。
所以，我說非“商”不“商辦”，其實指的就是如果，不是用以經商最好不要買商辦類的房產，比如買來開酒店、民宿等，另當別論。
最後，你要記得，優質的商業性質房產，開發商從來都是自持為主 。好的東西不會那麼隨意的拿到市場上叫賣，賣家沒有賣家精，這是亙古不變的道理！
如果你一定要買公寓商鋪寫字樓，還是小量小面積！
我勸您：乾脆把錢買成餘額寶，賺的少但至少不會坑您。
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