普華國際
時間截止2020年3月30日，聊一聊新冠疫情會對澳大利亞的房地產市場造成什麼樣的影響？
悲觀的估計是澳洲房市會陷入價量齊跌的死亡螺旋， 分別說說商業和住宅地產吧：商業地產方面沒人再敢投資吃喝玩樂相關產業，投資商鋪的信心被釜底抽薪。澳洲已經經歷兩波疫情，澳洲第一波疫情全國僅有13個病例，就造成墨爾本悉尼等城市多個華人區人心惶惶，自我封城，沒幾個人敢逛街。第一波控制住後迴光返照一陣，有幾個市長還擔心經濟吃不消，帶頭去中餐廳吃飯，現在旅遊業可謂徹底涼透，餐飲業半截身子入土。
第一波疫情全澳僅13個病例時悉尼華人重鎮Eastwood購物中心停車場的景象。現在3月31日全澳4000多確診了。
再來說說住宅地產：剛需自住方面肯定需求量銳減，因為澳洲房產最最重要的賣點——整個宜居國家的形象已經人設崩塌。人們對澳洲政府的管理能力徹底絕望，眼睜睜地看著第二波疫情走向失控，經濟滑向萬劫不復。大火那會兒有人抱怨比不了中國30年前時，被多數人認為是自嗨，我當時也這麼認為。現在有個比較相近的對比，終於能看明白了吧。以前覺得澳洲是在某些方面落後和低效了些，但至少自由和安全啊。 現在醫院已經被擠癱，普通病都看不了，超市貨物短缺，手紙幾周都買不到。安全最最基本的生存權得不到保障，現在得了小病也只能聽天由命。我身邊就有不少朋友冒著坐飛機被感染的風險，回國現在機場檢驗10多個小時，再要自費集中隔離14天的代價也要逃回中國。那個據說年薪百萬的拜耳跑步女高管不也逃回國來著嗎？哦不對人家是澳籍，不是中國人。
投資方面：多個利空因素：1. 財產權是還健在，但以澳幣計價的資產如果你兩年前拿人民幣換的話憑空蒸發了20%。 以前有人富人說投資澳洲的一大好處是沒有遺產稅，美國有高達30-40%的遺產稅。 但近些年澳幣兌美元一路貶值了40%， 以澳幣計價的資產一路憑空蒸發40%， 國際購買力縮水超過40%， 比美元資產糟糕多了， 而且美國有很多稅務上的操作比如家庭信託或捐贈等可以規避遺產稅。2. 這兩天又出了個新政，接下來的6個月裡，租客不交租的話房東不能趕走租客。
澳洲政府的防疫不力導致現在幾乎全員失業，社會停擺，要知道，澳洲人絕大多數可是不僅沒有什麼儲蓄，還有超前消費的習慣。 在疫情前增加1個百分點的失業率都是個了不得的事，現在可倒好。在地產中介公司做物業管理的朋友告訴我說，他們已經把全部在出租房子的租金都下調了30%以上，有的甚至直降$200AUD每週，這幾天還是無人問津。這其實都算好的情況，不租也不來打擾讓房子空著，或提前違約，跑掉了。這其實已經是很大的損失了，但這都敵不過剛出的這個即使租客6個月不交租和不能趕走租客的政策。以上就是我對澳洲房產市場形勢的判斷。
當然，利益相關者如澳洲移民中介，房產中介，貸款中介等會繼續唱多澳洲房價。
健康的社會不應只有一種聲音嘛。
2020年3月30日早上澳洲財長髮布的最新消息：澳洲大型投資的海外買家申請門檻將會暫時降低到0澳幣，也就是近階段的商業投資也要增加海外買家申請費用了。（在過去比如$5000萬以下的是不需要申請FIRB的）如何解讀這條消息呢？因為前兩週澳幣匯率無論是兌美元還是兌人民幣都暴跌，政府擔心會引來熱錢進入澳洲市場抄底，尤其是大標的的商業地產和基建（特別是美金資產的強勢湧入）。FIRB全稱是Foreign Investment Review Board，也就是外國投資審批委員會。在澳洲政府看來，外國投資幫助了澳大利亞的經濟建設，創造新的就業機會，帶來新的技術和技能，同時也成為了經濟增長的重要推助力，因此澳洲政府對於海外投資是持著歡迎的態度的。然而，為確保國家利益能得到保護，外國投資審批委員會將會對海外投資進行審核，以確定投資提案是否有違國家利益，進而確定是否能批准該投資。過去10年，海外投資者獲准購買價值超過1000億澳元的維州物業，其中大部分賣給了中國和美國的買家。維州一直是外國購房者的首選，在FIRB記錄的最近一個財年，維州佔全澳海外買家授權住宅購買量的46%。新南威爾士州緊隨其後，佔23%。
我咋覺得這消息是在保護中國投資人呢，華爾街管這種在下行市場的抄底行為叫“接飛刀”。你咋知道現在就是底呢， 誰要說已經到底了讓他自己去買好了。
Mike在澳洲
作為2010年就在澳洲置業的海外置業者。
我來說說切身體會吧。
1、市場好。最初看中了澳洲穩定健康的市場，再一個就是海外人士可以貸款。
2、當地主。因為是買地蓋房子，能擁有一塊自己的永久產權土地，蓋一棟雙車庫帶院子的獨棟別墅，實在是太吸引人了。
3、價格不高，大概折人民幣二百多一點。當時也就是即墨的一套別墅，但這個是永久產權。
4、匯率喜人。且當時澳洲剛與中國簽訂了一個礦石什麼的合約，澳幣一路飛漲。
5、教育資源好。當時還沒結婚，考慮將來移民或是孩子上學可能會有幫助。
6、當時青島可能會啟動限購，年末市場開始轉冷。不敢把錢投在青島。
基於以上幾點，拿了七十萬做首付，在澳大利亞南澳州首府阿德萊德買了套房子。土地面積600多，房子面積200多，四室兩廳兩車庫帶院子。工期好像是四個月，不過當時用的是磚木混合結構，容易招白蟻。
銀行的政策也比較好，可以只還利息不還本金。房子租出去，剛好比月息多一些，能實現以租養貸，不用多花錢。於是就買了。
流程比較麻煩，來來回回在代理公司折騰了好幾趟，還有律師遠程視頻解釋合同，匯款之類的，用了三個身份證才把錢匯出去。顧問比較負責，當時買的也算是青島比較早的一批吧。
房子現在也依然出租著，沒空過，租金漲了差不多一倍，阿德萊德的人口增長不少。每年的各種養護成本也不多，房子也確實如顧問當時說得，基本翻了一倍。
但我高興不起來。
澳幣從6.75跌到4.9左右徘徊。
最重要的是，當初七十萬可以在青島李滄區全款閉眼買，今天能翻四五倍！悔青了！
其實現在買也還不錯，匯率是真的喜人而且穩定，而且澳大利亞有礦業、海洋漁業和畜牧業作為支撐產業，澳幣不太可能暴跌。
唯一不太好的就是好像不能貸款了，而且准入門檻提高了，好像稅也挺高的了。
售樓處那點事兒
關於澳洲房產是否值得投資者個問題，從我個人角度已經來澳洲這麼久的經驗來說可以分成兩塊來看，同時也是很矛盾對立的兩種觀點，
1、澳洲部分地產是值得投資的；例如悉尼、墨爾本等人口不斷流入，需求旺盛的地區，房產的升值以及保值的空間都是存在的。而且趨勢非常不錯；
2、澳洲部分地區的房產又是不值得投資的；例如很多地區人口本身就少，周邊沒有配套，學校，商圈等都是並存在的。唯一的優點就是風景美麗。 這種短期很有新鮮感，甚至國內人過來相對國內的高房價，認為撿到了便宜，卻不知已經一隻腳踩到了坑裡面。
簡單舉個例子吧，我個人以及身邊朋友投資在悉尼和墨爾本的房產近幾年的增長情況都不錯，特別是墨爾本最近幾年內的增速明顯。另外相對悉尼來說整體價格優勢比較明顯。
另外，有之前上海的朋友在5年前在黃金海岸投資的房產，到現在不僅沒有升值反而有小幅下跌。 租金收入等也不理想。
所以整體來說，澳洲房產是否值得投資？ 目前介入是否是合適的時機？ 其實是仁者見仁智者見智，另外就是地區和房產的選擇問題。
另外，需要明確自己需求，你是想實現像國內近幾年的房價高增速，那我建議你不要投資澳洲地產，畢竟這邊是個比較穩定的市場，沒有暴利的空間。
如果是海外資產配置，或者是移民剛需，可以考慮。
以上個人觀點，僅供參考，歡迎大家留言交流討論。
Kelly澳洲房產
投資房產，就是要瞅準一個好時機入市。當整個房地產行業不斷升溫、房子價格不斷上漲之時，越早買房的人必然賺到的增值幅度越大。
而房價不可能永遠都是隻漲不跌的，誰都害怕自己一不小心倒黴地在高位買入，每當房價進入瘋狂暴漲期後，追漲不追跌，似乎有時也面臨著不小的風險。
近兩年被冷遇的澳洲房市，在2019大選後，慢慢出現了回暖的聲音，當地人的剛需在政策刺激下逐步釋放，購房熱情正走向高潮。
那對於和澳洲隔著幾千公里的中國投資客而言，現在是不是重新入市的最佳抄底機會？2019年的墨爾本市場上湧現了一批看似優質的樓花，是該謹慎評估、還是“趁火打劫”呢？今天，小編就從五個方面，一一解析。
一、投資摸規律，看懂澳洲房產週期
漲漲跌跌、跌跌漲漲，這是很自然的規律，沒有下行哪有上行呢？房價亦是這個道理。縱觀歷史，澳洲房地產的發展也是有相對固定的週期，摸清週期性波動的高峰和低谷，投資事半功倍！
一般而言，業內專家普遍認為，七年，就是一個房產週期。而在澳洲，可能實際頻率還要短些。自2000年來，變化最顯著的3個週期發生在2003年、2007年和2010年左右，隨後都進入了負增長的冷靜期，其中影響到週期變化最重要的因素就是澳洲的貨幣政策，即澳聯儲一旦降息，房價都會多多少少漲起來。
很顯然，2017-19年正是一輪高峰後的冷靜期，房價跌底。根據週期預測，現在或許正是未來5年內低價買房的好時機。
二、政策利好，民眾購房慾望被激發
跟著政府導向走，總能分到一杯羹。國內如此，在澳洲亦是。自5月競爭激勵的澳洲大選落定後，繼任總理的莫里森更是公開喊話“To start a family, to buy a home!”
他不僅是嘴上說說，更付諸於行動，全方位動員鼓勵老百姓買房：
1、在2020年實現將首套住房貸款從20%降低至5%；
2、保留負扣稅政策，即對房產租金收益稅的減免；
3、澳審慎監管機構公開表態，欲降低貸款門檻，使更多人能獲得更多的抵押貸款；
4、澳央行將考慮在今年6月降息，三年內首次，預計為1.25%。
多項利好政策一出，澳洲民眾紛紛湧入購房大軍，清盤率止跌開漲，在大選7天后直接飆至2019年最高：悉尼62%、墨爾本60%。顯然，本地市場購房需求旺盛了，海外投資客的收益還會差嗎？
三、匯率助攻，國人買房打了8折
這應該是海外投資客獨有的優勢。匯率低，意味著購房所需要的人民幣更少。舉個例子更直觀：不考慮房價變動的情況下，一套100萬澳幣的房子，澳元匯率在5年內最高的5.89時，需要589萬人民幣；今年，匯率下跌，基本穩定在4.75左右，只需要475萬人民幣，房價妥妥打了8折！
四、前兩年的後遺症，樓花現撿漏機會
在澳洲，由於期房從建造到交房時間普遍比其他國家長，一般2-3年。當正好遇到2017年貸款政策不斷收緊的時候，不少在2016年購買期房的買家結果因為無法貸款、貸款比例低於預期的8成、貸款利率增加無法承擔等問題，難以順利交房；加上中國投資客會因為國內資金出境受阻等種種因素，有些買家只能抱著認損定金和首付的心態，將樓花轉售。
與此同時，澳洲開發商也同樣面臨著建完的房產無法快速交割的難題，紛紛推出了低價或折價出售、免海外印花稅、免FIRB申請費、提供固定收益的包租服務、回購政策等，刺激本地和海外購房者的需求。
顯然，撿漏機會就這麼來了！
五、地段地段地段，投資認準學區沒錯
學區房學區房，不僅僅是中國家庭的特點，在墨爾本也有。比如墨爾本大學、莫納什大學、墨爾本皇家理工大學等校區附近的公寓，不是被國際留學生購買自住、就是被學校龐大的師生群體長期租賃。
有人會說，學校自己的宿舍去哪了？他們為何要住校外？首先，一般澳洲大學的宿舍供應量遠遠不足就讀的學生人數的一半，且一般優先給初來乍到的新生居住；其次，宿舍的居住條件、配套不如校外公寓的優秀，租金也不佔據優勢。可以說，只要學校在，周邊房產的搶手度就不會弱！
現在，整個澳洲都進入了購房模式，“春天來了”並不是一句空話。因為預計房價降上漲，澳洲地產大鱷Merition在大選後率先取消了數千套公寓10%的折扣。至於最新推出的Vanguard莫納什大學公寓是否會在近期跟隨大流取消購房優惠，不得而知。但對於長期關注著澳洲入市機會的投資客來說，現在，該動了！
易居海外服務
澳洲網
手裡由剩餘資金可以來澳洲投資房地產，作為全球資產配置的一個組成部分，分散風險，理論上是個不錯的選擇，但存在如下問題需要仔細考慮：
1. 非澳洲永久居民（Permanent Resident）購房只能購買新房，不能進入二手房市場，而且要支付高昂的海外投資附加印花稅。以墨爾本所在的維州為例，本地人購房印花稅大約5.5%，海外投資者則需支付約12.5%的印花稅，悉尼所在的新州情況也很類似。
2. 澳洲房產如果說有投資價值的指的是附帶永久土地產權的獨立屋（detached dwelling），而不是國內常見的公寓。現在city的公寓樓越改越高，八九十層都不稀奇，公寓供給幾乎可以無限制提供，而且現在頻繁曝出建築質量問題，因此增值空間基本沒有，買了只能做出租用，但每年需要支付動輒6-8千澳幣的物業費。
3. 即使是自帶土地的獨立屋，目前的趨勢也是約建越小，以前的老房7、8百平的總面積很普遍，現在的新房主流面積只有3、4百平。說的在具體一些，以墨爾本為例，真正具有投資價值的房產不超過10%，其餘房產僅具有自住價值。
4. 澳洲地產界黑幕太多，在交易制度方面使房產交易者很容易處於不利地位，加之地產經紀人從中翻雲覆雨，本地人進行交易都難免被下套，海外投資者在價格信息、語言、制度瞭解等方面幾乎全部處於劣勢，故此現實中很難如願買到合適的房產。
講了這麼多，難道說澳洲房市就沒法投了麼？也不是，本地自身地產投資人傾向於使用一種名為A-REIT (Australian-Real Estate Investment Trust)的信託基金進行投資，這樣一來免去了各種繁雜的交易、物業等費用；二來可以通過基金的方式分散投資處於全澳各處的房產，進一步分散了風險；三來避免了房產交易流動性差的缺陷，需要出售的時候只需要像賣股票一樣可以很快回籠資金。
總之，海外投資風險很大，最好找到特定領域的投資專業人士進行諮詢後再做決定，以免出現不必要的損失。
澳雪財經
以上都是託，我來說說我的看法。
1.澳洲，公寓不值得投資，尤其墨爾本，悉尼稍微好一些。為什麼？因為公寓在當地的主要投資者是用來做資產平衡用的，主要用途是使用公寓的自然折舊來抵扣稅基。比方說一套60萬澳元的房子，因為公寓是沒有獨立土地的，可以全額折舊。如果設定折舊為10年，每年可以抵扣6萬的應納稅款。但對於中國投資者來說，你們在澳洲沒有收入，需要這個抵扣額嗎？
2.別墅值得投資嗎？如果你指望他升值，我覺得在未來至少五到十年內，澳洲房市會持續疲軟。我在澳洲居住時認識的很多中國房產中介，現在都轉行或者失業了。為什麼？因為我國的外匯管制越來越嚴格了。中國未來幾年，有大量債務需要償還，外匯儲備比較吃緊，所以很難有大量資金可以從中國投入澳洲房產市場。
綜上兩點，你還覺得你投資澳洲房產是值得的嗎？
跟著牧歌看希臘
是否值得投資 要從投資者自身情況出發 客觀衡量自身的收入情況
目前澳洲機構嚴格執行ASIC及政府要求 國內人士只能向基金貸款
基金機構的產品選擇要慎之又慎 且利率基本高於6.9 每月還款額根據
貸款額來計算 還會有一些服務費 比起前幾年確實較難...
再者 國內限制人民幣匯出的政策仍未改變 導致很多人資金受限面臨貶值
然而，國內投資的慾望被如此限制，仍有國人不斷購入澳洲房產。
也剛好證明了澳洲房產市場的潛力跟回報率對比國內市場更吸引投資客。
fufurui
2015-2017年澳洲樓市投資火熱，帶來了住宅物業開工量的大幅上升。隨著許多新建物業接近交房時間，接下來的兩年將是市場消化這些新房的時間。交房比較集中的區域可能會有供應過剩的情況。
2019的澳大利亞房產將有以下幾個特點：
● 三大熱門城市房價繼續走弱，帶動整體房價延續跌勢，但不會出現大崩盤；
● 國內人口遷移和海外移民增長共同推動小城市房價繼續上升；
● 需要特別關注宏觀經濟和地緣政治等因素；
● 經過這兩年的擠泡沫過程後，房地產市場將逐漸回暖。
不過，在房價下跌何時見底這個問題上，並沒有統一結論。
澳大利亞某房產平臺表示：最樂觀，澳洲房價的下跌步伐將在2019年上半年放緩，並在下半年迎來全新的溫和增長階段。
而大部分機構則認為，2018-2020年都將是澳洲樓市擠出泡沫的階段，澳洲房價跌勢將在2020年放緩。
市場情緒從“過熱”轉向“觀望”
悉尼（New South Wales 新南威爾士州的首府）和墨爾本（Voctoria 維多利亞州首府）是澳大利亞房地產最大的兩個市場。這兩座城市的房產成交金額佔到了全國房地產總產值的三分之二。在2012-2017年的強勁增長後，兩地房價都在2018年止不住的下跌，而且罕見地幾乎全年保持跌勢。同時，全球經濟放緩和澳大利亞政治偏向的不確定性，共同帶動房價開始“搖擺”。
悉尼房價2018全年跌去8.9%，墨爾本房價則下跌7%，兩地房價跌幅位列全國前二，帶動澳大利亞整體房價全年下跌4.8%。
以上的2019年2月份數據（來自CoreLogic）很清楚可以看到，悉尼、墨爾本兩個城市同比下跌了10%左右，環比1月份下跌1%左右。前三大城市裡面，布里斯班的同比2018年下跌最少，只下跌了0.76%。
市場情緒也並不積極。反映房地產市場火熱程度的拍賣清盤率在2018年12月跌至40%，為有記錄以來的最低水平，說明整個市場開始從“過熱”轉向“觀望”。
以上數據為realestate.com.au 2019年3月份各個州“清盤率”
澳大利亞各州區劃圖
蛋蛋投資建議
短期來看，澳大利亞房地產市場仍然供過於求，貸款政策繼續收緊，保持擠出泡沫的節奏。中期來看，聯邦選舉的結果和澳大利亞央行的決定可能帶來利好，房價有望觸底反彈，但上漲勢頭溫和。長期來看，海外移民繼續增加，區域內部也將有更多的人口遷移，就業前景良好，整體經濟保持穩定，帶動房價走出低谷。
另外，雖然澳大利亞房價下跌何時到頭還是一個未知數，但至少跌勢將繼續存在，也存在撿漏的機會。如果投資者目前有移民澳洲的傾向，或者是子女將要到澳洲留學或工作，趁著這一兩年的擠泡沫階段入手，說不定就能挑到比較好的資產。
時機：房產拍賣清盤率是一個重要參考指標。人口淨流入只能提供長期的供需預測，而被掛出去的房產能有多少拍賣成功，則直接反映了整個市場的情緒是否高漲，交易是否活躍。一旦拍賣清盤率上升，說明市場開始回暖，投資者也可以開始入手了。
如果你偏好大城市，CBD的小戶型公寓將是你的首選，人才集聚的CBD，租金回報也將更高；如果你傾向於投資小城市，則剛好相反，獨棟住宅和聯排式別墅將給你帶來不錯的回報。
蔥太香
澳大利亞盛晶律師行為您解答：
根據根據澳大利亞最大房地產網站之一的Domain報道稱：在房地產門戶網站居外網近期對中國消費者的調查中發現，有近1/3的中國遊客（佔比27%），計劃在未來一年旅遊時關注或購買海外房產，澳洲成為他們的首選！在澳大利亞的諸多城市中，對他們來說，最心儀的還是墨爾本和悉尼，布里斯班和黃金海岸位居第三和第四位。
居外網發言人Dave Platter指出：澳洲的生活質量、發展和與亞洲的商業聯繫、教育資源等都是澳洲房產受歡迎的因素。
在8月底的時候，澳大利亞最大房地產網站之一的Domain也發出過公告：近期來自香港的大量意向購房者正在接觸當地的中介，希望獲得澳洲永久居留權並在澳洲置業。一部分的香港高淨值人士可能希望獲得移民身份之後再置業，另一部分可能就希望先投資澳洲房產、債券和其他資產來實現財富多元配置，據居外網的數據，澳大利亞一直在香港買家海外置業的目的地前5名的列表上。
如果您對澳洲房產有任何法律相關的問題或者想要辦理澳洲任何州的房產過戶手續，
都歡迎與盛晶律師行的房產律師聯繫！
