01 問題
前期物業服務合同是建設單位與物業服務企業就前期物業管理簽訂的協議，建設單位與業主簽訂商品房買賣合同時會約定，業主要受前期物業服務合同的約束。
由於前期物業服務企業並非是業主選擇的，且與建設單位可能存在各種利益關係，現實中存在很多問題。
《物業管理條例》規定建設單位通過招投標的方式選聘前期物業服務企業，但如果沒有通過招投標的方式或程序有瑕疵，前期物業服務還有效嗎？還能約束業主嗎？
02 裁判文書
審理法院：北京市第一中級人民法院
案 號：（2017）京01民終4490號
案 由：物業服務合同糾紛
當事人信息
上訴人（原審原告）:毛某。
被上訴人（原審被告）:北京儕新房地產開發有限公司。
被上訴人（原審被告）:北京達爾文國際酒店物業管理有限公司。
毛某向一審法院起訴請求
1、確認儕新公司與達爾文公司於2006年11月17日簽訂的《前期物業服務合同》及《前期物業服務合同補充協議》無效；
2、確認儕新公司與達爾文公司於2006年12月29日簽訂的《前期物業服務合同》及《前期物業服務合同補充協議》無效；
3、訴訟費由儕新公司與達爾文公司承擔。
一審法院認定事實
毛某系北京市海淀區海淀南路**號**號房屋業主。儕新公司系涉案樓房的建設單位。毛某與儕新公司簽訂北京市商品房預售合同附件七包含前期物業服務合同內容。
2006年11月5日，儕新公司向達爾文公司發出《中標通知書》。
2006年11月17日，儕新公司（甲方）與達爾文公司（乙方）簽訂前期物業服務合同及補充協議，約定儕新公司選聘達爾文公司對涉案樓房提供前期物業管理服務事宜。
2006年12月18日，儕新公司通過招標代理單位中熙公司發出招標書，對涉案樓房前期物業管理服務進行招投標，中標企業為達爾文公司。
2006年12月27日，中熙公司向達爾文公司發出中標通知書，通知其三日內與儕新公司簽訂前期物業管理委託合同。
2006年12月29日，儕新公司（甲方）與達爾文公司（乙方）再次簽訂前期物業服務合同，合同內容與2006年11月17日雙方簽訂的前期物業服務合同一致。
達爾文公司為涉案樓房提供了包括空調供暖製冷服務在內的物業服務，並接受儕新公司委託管理涉案樓房的停車場。
毛某於2008年入住房屋，並繳納了前期的物業費，後期產生欠費情況。
達爾文公司於2014年將毛某訴至法院，要求支付所欠物業費和滯納金，法院一審判決支持了達爾文公司物業費部分的訴訟請求，駁回了滯納金的訴訟請求，毛某不服上訴，該案尚在二審審理中。
審理中，根據毛某和達爾文公司申請，法院從北京市海淀區房屋管理局調取了涉案樓房項目重新核准的批覆、物業管理評標報告、前期物業管理服務招標文件、投標文件、前期物業服務合同等備案材料，上述材料顯示，儕新公司於2006年12月18日發標、達爾文公司於2006年12月26日投標，並於2006年12月29日與儕新公司簽訂前期物業服務合同。
關於儕新公司、達爾文公司兩次簽訂前期物業服務合同問題，儕新公司、達爾文公司解釋稱儕新公司在2006年10月自行啟動了招投標程序，沒有委託招標代理機構，達爾文公司中標，儕新公司於2006年11月5日直接向達爾文公司送達了中標通知書，雙方於2006年11月17日簽訂了前期物業服務合同，2006年12月18日去建委備案時，建委說認可已完成招投標程序，但程序有問題，讓重新走招投標程序，按照提交備案時的日期為基礎重新記載發標書、預計開標、評標、預計公佈中標結果等時間；儕新公司於是找了中熙公司，再走了一遍招投標過程，2006年12月27日中熙公司通知達爾文公司中標，儕新公司與達爾文公司將前期物業服務合同時間變更為2006年12月29日，內容完全一樣，並進行了備案。
毛某對此不予認可，認為達爾文公司、儕新公司在編造情節。
法院認為儕新公司、達爾文公司所述有招投標備案表、中標通知書及法院調取的招投標備案材料相佐證，法院予以採信。
一審法院認為
《物業管理條例》第二十四條雖規定住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，但該規定屬於管理性禁止規範，禁止的是一種交易方式而不是交易行為本身，所涉及事項亦不損害國家利益和社會利益，因此不應理解為足以導致合同無效的效力性禁止規範，儕新公司即使未經過招投標方式與達爾文公司簽訂前期物業服務合同和補充協議，也不導致合同無效。
依法成立的合同受法律保護。
本案中，儕新公司通過招投標方式選聘達爾文公司作為物業服務企業，雖然在招投標程序上存在不完善之處，但在有關行政機關指出問題後進行了補正，並簽訂了前期物業服務合同，完成了招投標文件和前期物業服務合同的備案，故該招投標並無不當。
毛某主張儕新公司與達爾文公司串通投標，並以此為由主張前期物業服務合同和補充協議無效，無事實和法律依據，法院不予支持。
毛某主張前期物業服務合同和補充協議違背招投標文件規避2年委託管理服務期限，擅自提高物業費收費標準、增加生活熱水收費，違反物業管理條例的強制性規定違規收取停車費和製冷採暖費，並以此為由主張前期物業服務合同和補充協議無效，但其主張的違背招投標文件的前期物業服務合同變更內容系經儕新公司與達爾文公司協商一致並報有關行政機關備案的合理變更，而毛某與儕新公司簽訂的商品房預售合同亦對變更後的物業費、生活熱水費以及停車費、製冷採暖費收費問題和標準進行了確認，毛某亦據此向達爾文公司繳納過相應費用，故其該主張無事實和法律依據，法院不予支持。
一審法院判決
綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條第二款之規定，判決：
駁回毛某的全部訴訟請求。
上訴人訴稱
上訴人毛某上訴請求：請求撤銷一審法院判決，依法改判支持一審訴請。
事實和理由：一審法院判決對案件的基本事實認定不清。兩份前期物業服務合同第15條的約定屬於擅自處分業主共有部分，違反了法律的強制性規定。前期物業服務合同的內容與招投標文件的內部不一致，違反了招投標法46條之規定。達爾文公司所述2006年10月自行啟動的招投標程序是捏造的。
被上訴人辯稱
被上訴人達爾文公司、儕新公司辯稱，同意一審法院判決。
二審法院查明
二審中當事人沒有提交新證據。經審查，一審法院查明的事實正確,本院予以確認。
二審法院認為
合同法第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定，合同法第五十二條第五項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
《物業管理條例》第二十四條關於招投標的規定應屬於管理性強制規定，未經過招投標而簽訂的合同只要不違反法律規定，即應有效，故上述規定不應理解為導致合同無效的效力性強制性規定。
儕新公司即使未經過招投標方式與達爾文公司簽訂前期物業服務合同和補充協議，也不會必然導致合同無效。因而，毛某以此為由主張2006年11月17日簽訂的前期物業服務合同及補充協議無效的理由不能成立。
《物業管理條例》第二十七條規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
本案中，合同雖然約定全體業主所有的物業共用部位、共用設施設備統一委託乙方經營。但是，在分配方面，合同約定，扣除經營成本後，盈利歸全體業主所有，還可用於補充專項維修資金。鑑於本案合同系前期物業服務合同且該約定本質並未侵犯業主的合法權益，故毛某認為兩份前期物業合同第15條違反強制性法律規定的觀點亦不能成立。
毛某所述2006年12月29日的前期物業服務合同與招投標不一致的意見，本院認為，一方面，物業服務期限的不一致屬合理情形；另一方面，投標文件中確定的管理費以及空調製冷費、空調費採暖與前期物業服務合同中的標準是一致的，僅僅對於躍層房屋的空調製冷費、空調採暖費進行了上浮，應該說，由於房屋結構導致的此種變更是合理的，鑑於毛某與儕新公司簽訂的商品房預售合同中確定的費用標準與前期物業服務合同一致，且前期物業服務合同已經履行備案手續，因此，毛某以招投標法第四十六條以及五十九條規定為由，要求確認合同無效的理由不能成立。
另外，毛某主張招投標中存在串通投標等違法行為，但未能提供充分證據予以證實。
二審法院判決
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。毛某的上訴請求和理由，本院不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本判決為終審判決。
03 法律條文
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
《物業管理條例》
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
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