疫情衝擊下的經濟，終迎來一縷春風。
以往國常會提了降準，最晚當週末降準就會落地，一般是週五，這次也不例外。但從意義上講，這次降準顯然更特殊。
全球疫情擴散引發金融海嘯，國內市場也恰好進入震盪期，經濟下行數據也越來越近，這個時候降準能否扭轉經濟下行趨勢？能否給市場再添一把火？未來經濟樓市走向如何？騰訊大粵網聯合智訊財經、智房商學院特邀易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海展開理性探討。
“後疫情時代” 經濟、樓市影響幾何
“黑天鵝”疫情的影響，牽一髮而動全身。
目前，工業和交通等活動大幅度放緩，會拉低今年第一季度經濟增長，預計下半年將趨於好轉。
01
經濟穩中求進的趨勢不會改變
從短期來看，受推遲復工等因素影響，疫情對經濟衝擊明顯。
從長期看，考慮到生產資料依然存在，生產設備、技術並沒有損失，生產力的基礎未受影響，所以隨著疫情的好轉，居民、企業生產力都將恢復。
同時，我國目前經濟面臨的是需求不足的約束，而非供給不足。從以上角度來看，疫情的長期影響不大，經濟穩中求進的趨勢不會改變。
關於央行上週五宣佈降準釋放5500億——
一般週三國常會提了週五必降，核心原因是2018年以來經濟加速下行，CPI雖然高，但其實有通縮壓力，所以政策一直在寬鬆，疫情加速了這種寬鬆。降準有助於保障銀行放貸。海外暴跌有一定的間接影響，一是加大了國內壓力，二是美聯儲等各央行加速降息，給我們也製造了降息空間。
值得注意的是，央行年內再次降準，這一政策加大對經濟大環境的扶持，會對房地產周邊有所利好，進而提振樓市信心。
不過，房價也得結合基本面來看，短期看整個房地產處於政策寬鬆週期，降準只是其中一個動作，市場算是階段性底部，疫情過後交易會明顯回暖，部分核心城市、核心地段的核心房產房價會反彈。
因此，其本質並不是為了放鬆樓市調控，對樓市的利好影響也會表現得比較溫和。在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”政策基調下，未來幾個月的房地產信貸政策仍將趨嚴。
02
疫情期間樓市供應成交幾乎腰斬
從全國市場數據來看，受新冠疫情影響，多數房企到2月中下旬才陸續復工，新房供求持續走低，半數以上城市0供應；
另一方面，疫情防控需要，項目售樓處由線下紛紛轉投線上，但簽約備案無法線上對接，根據克而瑞監測的27城數據來看，總體成交面積同、環比繼續銳減8成左右。
➤供應層面：環比下跌92%，二三線降幅擴大，超半數城市零供應
2月，27個重點城市新增供應面積85萬平方米，環比大幅下降92%，同比亦降85%，整體供應呈現出斷崖式下跌，一線城市商品住宅新增供應面積18萬平方米，同環比分別下降了81%和86%。本該迎來“返鄉置業”高峰期的二三線城市，本月新增供應面積68萬平方米，環比下降93%，同比下跌85%，降幅較1月顯著擴大，半數以上城市0供應，推盤量最多的福州也不超過15萬平方米，疫情對於樓市供應的負面影響不言自明。
目前來看，2月仍有供應的城市主要集中在珠三角和長三角區域。典型城市有福州、佛山、常州、東莞等，這些城市目前的疫情基本可控，加之2月中旬也迎來的房企復工的高峰期，因而還是能夠保證少量供應。
➤成交層面：同、環比皆銳減8成左右，多數城市月成交面積不足10萬方
因供應顯著縮量，加之疫情恐慌情緒蔓延，2月樓市成交依舊下行。 27個重點城市整體成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比仍跌77%，顯著不及2019年月均。
一線城市總成交僅為29萬平方米，環比下跌82%，同比下降73%，二三線城市總成交211萬平方米，同環比分別下降了78%和84%，多數城市2月成交量不足10萬平方米，尤其是疫情“重災區”，寧波、重慶、武漢，人們的重心均在“抗疫”，購房意願寥寥，加之售樓處開放情況不佳，2月均為0成交。
從灣區數據來看：2月份，粵港澳大灣區九城供求均下滑明顯，為近年來歷史最低值，1、2月份供應同比分別下降54%和72%，而成交降幅則分別為18%和71%，均價受廣州、佛山、深圳等少量高價盤成交帶動，成交均價呈現上漲態勢。
為了更明顯對比此次疫情對灣區樓市影響，因此將灣區2019-2020年1-2月份數據進行對比（都有春節月），2020年1-2月灣區九城總計供應335.62萬方，同比下滑60%；共計成交量430.13萬方，同比下滑37%，供應成交幾乎腰斬。
從灣區各城市影響程度來看：供求量雙跌，其中深莞惠影響幅度較小，主力跌量在30%之內，廣佛肇供求縮量在60%左右，珠中江在45%左右。
疫情過後，一二線城市房價分化
疫情結束後樓市將逐步回暖，但“小陽春”難現。
一二線城市房價走勢預判：目前，2月份全國商品住宅價格統計局尚未公佈，但從1月份數據來看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，1月份一線城市同比上漲3.8%，漲幅與上月相同。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點，同比分別上漲6.9%，漲幅比上月分別回落0.4，漲幅已連續9個月回落。
因此，預計疫情後一線城市房價趨穩，二線城市房價會微降，一方面和供給端房企降價走量有關；另一方面和需求端購房者購買力退坡有關。
2020年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數
後市走勢，深圳樓市又將如何自救
未來，一城一策的態勢未來不會改變。房住不炒、先抑後揚、以價換量、流動性危機 、合作收併購增多。
深圳樓市，作為一線城市：
行業層面 房住不炒總基調不變，仍遵循“一城一策”的原則，但地方政府將通過優化部分區域 調控政策 以穩定市場經濟，穩定房地產市場的預期，提振市場信心；置業者購房信心低落情緒將在短期內持續，或直接導致房企出貨意願弱，上半年新增供應收窄成趨勢，且成交低位，但新房市場“先抑後揚”可能性較大。
企業格局 營銷手段多樣，主要圍繞“以價換量“展開，釋放優惠信號，低折扣製造話題，吸引購房者，就償債壓力大的房企為緩解現金流壓力，其表現尤為突出；目前各地方政府多出臺緩解企業資金壓力，度過難關等相關支持政策，但中小企業、 現金流壓力明顯企業、拆債壓力較大且融資難度大的企業仍面臨諸多問題，後市或面臨流動性危機。
投資變化 在疫情影響下，房企或將重新審視今年投資計劃，重新摸爬意向城市投資價值，調整不合理投資邏輯；資金壓力明顯型房企或釋放部分項目，直接導致收併購情況增多；尋求合作伙伴，化解難出行難看地的問題。
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