這兩天，被周董的新歌《說好不哭》刷屏了，MV裡的女主，說好的不哭，最後還是哭了。柒柒不追星，但周杰倫的歌，確實感動了我們這一代很多人的青春。

因為工作的緣故，很久沒有更新了，原以為關注的粉絲也許大部分已“出走”，看到大家還在，就放心了。之前我們分享過一篇關於SOHO的文章，正好最近空閒，又看了幾個感興趣的SOHO的項目，和一些已進入市場考驗的二手SOHO，想和大家分享下，是哭是笑你來判斷~

一、

閩侯佔據半壁江山

價低者得天下

在實地看房之前，柒柒希望對SOHO市場有個更直觀的瞭解，因此便對今年1-8月的SOHO成交數據進行了簡單的統計（數據來源克爾瑞）。

柒柒發現，1-8月的SOHO成交，閩侯佔了近半壁江山，其中，閩侯成交面積為137963.2平，佔總成交面積約48.9%；成交套數為2876套，佔總成交套數50.7%；

成交均價上，鼓樓區與臺江區最高，分別為30326元/平及30149元/平，而閩侯均價最低，為11870元/平。

柒柒個人的判斷是，成交數據一方面受供應量影響，閩侯的在售SOHO主要集中於高新區及竹岐板塊，而倉山區的SOHO，主要集中於三江口、火車南站片區；

另一方面受價格影響，低價SOHO產品更受歡迎，因為首付門檻低，月供也較低，不限購，二十多萬的首付，每月兩三千月供，對於很多人來說，相對較容易實現。

閩侯5月份成交數據突出，主要受紫光浦上商業小鎮、閩越水鎮4月底開盤影響，開盤成交去化率均超過80%，在市場漸趨冷靜的現狀下，這樣的開盤去化率算是不錯了。

就好像上學時期，每個班都有優等生及困難生一樣，福州也存在好幾個SOHO項目，月均去化不足10套的，就不一一細說了。去化困難的原因，柒柒認為，價格是主要因素，熱銷的SOHO項目，價格普遍低於周邊住宅80%，而售價高於周邊住宅或基本持平的SOHO項目，市場也決定讓他們“認清現實”。

二、

SOHO的保值性

地段、物業及供求很關鍵

1、臺江萬達廣場SOHO

臺江萬達廣場SOHO，2010年首次開盤，售價為1.6萬/平，與當時周邊住宅價格相差無幾，甚至略高。

目前周邊住宅已經漲到約3萬/平，而SOHO的報價最低能到1.3萬/平，沒有升值，反而降價，加上通貨膨脹，可以說是血虧了。地段自不用說，底下就是商場，自帶萬達光環，為何還會折在手上？

雖然早有耳聞，萬達SOHO物業管理差，但實地感受後，還是有點吃“鯨”。一樓雖然有物業保安，但進出隨意。走廊沒有直線對流風及採光，因此白天也亮著燈，且通風不暢。另外，地面及牆面髒汙，且企業昭示沒有統一規範管理，算下來交房到現在也就六七年，內部卻是滿滿的年代感。

一方面在於前期結構設計及公共區域裝修標準差，作為辦公不夠檔次，作為“類住宅”居住體驗又太差，辦公、居家混雜。其次，物業管理也有待提高，但看起來改善的可能性較低。再者，2000多戶的大供應量，也影響了其租金收益。

雖然感官較差，但入駐率應該超過80%，柒柒走了幾個樓層，空置率較低。高入駐率主要在於面積小，租金低，約50元/平，比較適合中小企業、小工作室、民宿等。

2、華潤萬象城SOHO

於2016年開盤的華潤萬象城SOHO一期，38-40平，第一次開盤3米層高1.6萬/平，4.5米1.8萬/平，後期最高出售均價2萬/平。

2017年底交房時，華潤萬象城SOHO二手價比開盤時漲了約2000元/平，而目前的二手售價，均價為2.2萬/平，可以看出，除開盤後價格小幅上漲外，之後便趨於平穩。

跟萬達廣場SOHO不同的是，華潤萬象城SOHO因為樓道貼了瓷磚，牆面潔淨，走廊裡採光、通風較好，也少有張貼海報、牛皮蘚的情況。

目前華潤萬象城毛坯的月租約為55元/平（3米層高），以40平計算，年租金約26400元，以最初1.8萬/平售價計算，房子總價為72萬元，年租金回報率=26400/720000=3.7%，相比周邊住宅租金回報率普遍低於2%來說，SOHO相對更適合投資用於出租。

福州華潤萬象城商場計劃於2021年12月開業，屆時周邊的房價可能會有小幅上漲。

從SOHO在二手市場上的表現來看，SOHO價格在剛交房時，基本會有小幅上漲，之後便趨於平穩。而物業管理較差、“顏值低”、供應量大的SOHO項目，甚至隨著房齡漸長而價值逐漸下降。

三、

SOHO升值空間有限

什麼項目、什麼人適合買

接下來，說一說柒柒近日看過的幾個SOHO新房項目，有些項目柒柒在之前的文章裡稍有提及，但這次柒柒會做更詳細的介紹。

1、龍旺閩越水鎮

江南水鎮+宋城千古情的文旅項目

柒柒個人表示很欣喜，福州多了個日常休閒娛樂的好去處（如果運營後真如宣傳片呈現般美好的話），前往之前，柒柒就對其好奇已久，終於決定親臨感受。

龍旺閩越水鎮的總面積近3000畝，單看景區的面積，比周莊（705畝）和西塘（1560畝）大，首次開盤是在去年4月份。

目前在售29-110平公寓，均價9000多，5米挑高，附近有地鐵2號線延伸線，但距離超過3公里。整體來說，還是挺吸引人的，如果真能運營起來，未來將帶來一些旅遊住宿的需求。

該項目近日開盤，推出800套房源，當日售出350套。

（龍旺閩越水鎮實景圖）

但細想一下，整個項目有兩三千套房子，小面積做單身公寓，大面積的能隔出三-四房，還有一部分商墅。而SOHO的購買人群大多為投資客，特別是這種文旅項目，如此大的供應量，後期出租，經營民宿或轉手，會不會存在供大於求的情況？

2、紫光浦上商業小鎮

跟主流SOHO項目一樣，紫光浦上商業小鎮同樣規劃了商業，有點像成都太古裡的縮小版，總佔地面積約為太古裡的0.57倍，當然地段及交通是比不上太古裡的。

項目位於浦上大橋橋頭，離最近的地鐵2號線厚庭站直線距離約2.6公里，交通上較為便利，在售為37-79平公寓，5米層高。

目前，高新區聚集了許多高新企業，整個片區辦公氛圍較濃，但我們發現，周邊SOHO項目其實還是比較多的，加上已交房的有六七個，從目前企業入駐情況來看，交房近2年的項目的寫字樓及SOHO入駐率不足30%，片區人氣聚集還需時日，目前供應是比較過剩的。

3、陽光城大都會

火車南站商圈商辦

與龍旺閩越水鎮和浦上商業小鎮的古樸比起來，陽光城大都會則完全是一幅當代辦公樓的模樣，因為依託火車南站這個交通樞紐，又有地鐵1號線、5號線（預計2021年9月30日前通車試運行）加持，交通方面優勢明顯，加上挨著由ZF擔綱“造夢”的三江口片區，與長樂隔江相望，吸引了部分長樂人來此投資。

整個項目的SOHO有3000多套，2017年底首次開盤，目前還有600多套未售。在售產品為38-47平公寓，4.5米層高，均價1.4萬/平，跟去年相比算變相降價了，性價比相對較高。

但跟高新區一樣，目前片區人氣欠佳，周邊多為老舊小區或民房，還需等待時間發展，且項目自身體量大，要考慮後期的出租和轉手問題。

4、福州正榮府

火車站商圈“類住宅”產品

雖然，福州正榮府在銷量上無法與前三個項目並肩，主要原因在於，項目以1000多戶的住宅為主，SOHO也就140多套，前期主要以銷售住宅為主。從外觀上看，除總層高比住宅低外，與小區內的住宅無太大差別。

據柒柒瞭解，目前這棟SOHO去化過半 ，年底前將交房，為準現房。相比周邊住宅多以總價300萬以上的老破大為主，福州正榮府SOHO百萬內總價很有吸引力，大部分業主購買用於自住，或給父母住。因為臨近福州火車站，也有少部分用於投資出租。

柒柒開車在周圍繞了一圈，從項目上二環和三環都在10分鐘內，離1號線地鐵口直線距離約1公里，騎個共享單車大概8分鐘能到。

目前在售41-45平，4.5米層高，單價17999元/平起，價格比市面上大部分的SOHO產品低，要知道，閩侯的祥和公社均價2萬/平。

而且正榮府處於臨近鼓樓區的地段，交通方便，樓下就有底商，去東二環泰禾、五四北商圈、五四路商圈開車10分鐘內都能到達，生活比較方便。

相對比同片區內的SOHO產品，多數在2.5萬/平以上，性價比優勢明顯，且福州正榮府SOHO自住屬性高，後期在物業管理及維護方面也比較容易，不會存在辦公、居家混雜、人員進出隨意的情況。

5、恆力博納廣場

成熟商務區辦公產品

五四路是福州最早的商務區，而恆力博納廣場離五四路就數百米，距地鐵站直線距離近1000米，周邊配套、人流都比較聚集，整個項目包括了住宅、3層商場、寫字樓和SOHO，目前在售65-152平寫字樓，均價3.1萬/平，45-108平SOHO，均價3.3萬/平，周邊辦公租金80-140元/平。

據柒柒瞭解，購買人群以鼓樓和晉安的投資客為主。不過，恆力博納廣場似乎不是很好賣，柒柒查到該項目從2016年就取得預售證了，已於今年4月交房，還有房源在售，目前入駐的主要為日租、教育培訓機構、小企業等。

6、東二環泰禾廣場-金府天境

城市綜合體私人會所

東二環泰禾廣場一期於2012年開盤時，層高4.5米，均價約1.7萬，2014年，二期開盤時，SOHO價格變化不大，層高4.5米及5米，住宅均價約1.4萬。目前，住宅二手售價約3.2-3.6萬/平，SOHO二手均價約2.2萬/平，租金約80元/平。

買面積小的SOHO，如果資金允許的情況下，可以買幾套相連，既可單套出租，又可打通成一大套，在整個項目多是小面積的情況下，大面積的產品稀缺，租金通常也更高。

目前，該項目還有80-440平，5米層高的精裝SOHO在售，均價約4.3萬/平，主要客群為企業主，購置用於辦公或作為私人會所使用。

可能會有一些人勸你，千萬不要買SOHO。確實，SOHO用電高於住宅，後期轉手稅費也較高。那麼，既然市場還有需求，到底什麼樣的人適合買呢？

1 、住宅被限購，投資出租

相較於住宅來說，SOHO的升值空間比較有限，但柒柒認為，SOHO的投資收益，主要在於租金，因此，可改造為雙層雙鑰匙的SOHO產品，更受市場歡迎，租金收益最高可為同地段住宅2倍，對於那些已被限購，手上正好有閒錢的人來說，也不失為一個選擇。

前提是，必須選一個地段好，物業管理嚴格，性價比高、後期好出租的項目。

2 、不想離開市區，自住過渡

其實，在房價高企的深圳、上海等一線城市，很多人購買SOHO，多用於自住，因為短期內買不起核心地段的住宅，更不甘心於住在近郊，每天奔波於進出城的車流裡，就先買個SOHO過渡。用SOHO的價格，買個可改造為兩層的小複式，居住空間大，可改造性較強。

在福州，首付40多萬，同樣的使用面積，大概只能買在閩侯、琅岐等還待發展的區域，對於在市區住慣了的人，可能比較難接受。

3 、父母同住，家庭副巢

如果自己住在市區，父母從老家來同住，卻發現家裡太小，如果就近買個總價低的SOHO，一碗湯的距離，又不會造成過大的經濟壓力。

4、創業，自用辦公

當公司步入穩步發展階段，需要固定的辦公場所，購買一套SOHO，既可將資金轉化為抗通脹的資產，又不用擔心房東過個年就漲租金。

柒柒並不是鼓勵大家去買SOHO，當然，如果你沒被限購，手上的資金也夠買在自己喜歡的地段，想買一套自己住的房子，首選住宅，居住舒適度優於SOHO。

柒柒只是表達自己所理解的，至於是哭是笑，還得看選房時的眼光哦~我什麼都沒有，卻還為你們買房不掉坑的夢加油~

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