不久前，長江隧道口板塊被列入了中央商務區範圍。 最新的江北新區中央商務區總面積25.4平方公里，東至興浦路，西至浦口大道，北至江北快速路及沿山大道，南至濱江風光帶。
▲ 2020江北主城最新板塊劃分
長江隧道口板塊：七里河以西、浦口大道以東、江北快速路以南和長江以北的板塊，功能定位為科技創新。
中央商務區除了科技創新的隧道口板塊，還包含新金融、大健康和歷史文創區等三個功能板塊。
▲ 中央商務區示意圖
▲ 江北已上市/未上市的樓盤
長江隧道口板塊已經稱得上是江北核心區最成熟的板塊。在這一板塊中，周邊學校有 南京一中江北分校、雅居樂書人幼兒園；交通配套有10號線臨江站，多個樓盤距離臨江地鐵站1公里左右；生活配套有東方萬匯城、鼓樓醫院江北分院......
本文我們就來盤一盤長江隧道口板塊6個樓盤的優勢與缺憾，給大家一些買房思路。想了解哪個樓盤，可以直接按以下順序查找哦~
1，雅居樂濱江國際
2，正榮潤江城
3，正榮潤錦城
4，江與城（賣完）
5，江畔都會上城
6，喬波冰雪（規劃）
7，買房順序建議/最新房源
01
雅居樂濱江國際
隧道口板塊定位最高樓盤
▲位置圖
優勢分析：
交通優勢：10號線臨江站距離1公里不到
學區優勢：南京一中江北分校，雅居樂書人幼兒園
配套優勢：享受中央商務區配套。雅居樂酒店；附近樓盤已有底商；臨近規劃中的新金融中心、市民中心、美術館等。
缺憾：得房率一般；戶型太大，未來流動性困難。屬於高端自住改善。
選房攻略：
1，剛需入門：200以下的中小面積，138㎡最受歡迎。138和135一樣是三房，但138可隔為四房，實用性高，總價又低於178，所以最受歡迎。138有精裝有毛坯，流動性肯定比大面積的好。
2，高端改善：自住可以大面積，200平以下流動性更好。200以上有資金的可以買，舒適度肯定很好。
△138㎡三房兩衛戶型圖
最新消息：
1，據不完全統計，2019年雅居樂濱江國際共成交了29套。由於一期、三期以大戶型為主，成交一直不多，四期剛交付不久，很多還在限賣階段，所以二期成交量遙遙領先，佔比72%。
2. 成交單價2.69萬㎡-3.7萬/㎡，戶型大對應單價低，138㎡戶型單價達到最高。
02
正榮潤江城
“江北最貴二手房”
▲位置圖
優勢分析：
交通優勢：10號線臨江站，車程5分鐘左右；未來11號線七里河西站很近
學區優勢：一中江北分校
配套優勢：共享中央商務區重要配套，七里河一河之隔
產品優勢：部分高樓層江景房，絕版超高得房率超過90%，贈送面積多，實際使用空間大是最大優勢。
選房攻略：
（分別為89、105、107、135、143）
入門剛需：
正榮潤江城89㎡三房小戶型最受歡迎，絕版得房率，高達90%，實際使用面積大、空間利用率高，比其他樓盤的三房更具功能性。
自住改善：
135、143的四房兩衛，面積大更舒適。11#、8#、6#為樓王，江風美景盡在眼下。
最新消息：
江北核心區樓市最新數據顯示，19年江北最貴二手房正榮潤江城共賣出50套房源，其中不少房源都以超過4萬/㎡的價格成交，最高成交單價為4.35萬/㎡，89㎡三房佔比50%以上。
03
正榮潤錦城
第二個二手房價突破4萬/㎡小區
▲位置圖
優勢分析：
交通優勢：距離10號線臨江站近2公里，駕車10分鐘左右。5年後距離規劃中11號線七里河站500m。
學區優勢：目前屬於一中江北分校代招。另外江與城、正榮潤錦城旁規劃學校（七里河片區配套中小學）預計2021年完工。
得房率優勢：5種戶型逆天得房率。90%-100%的得房率在今天已成絕版。
選房攻略：
（分別為78、88、105、125、136）
剛需改善：
78兩房，87小三房、105三房兩衛、總價低、功能性強，符合大部分家庭的改善需求。
125四房兩衛，138的四房兩衛樓王，屬於高端改善，500萬以上可以重點考慮；
潤錦二手房價已漲不少，得房率高功能性強，適合自住改善需求，隨著板塊提升和配套完善還有持續上漲空間。
最新消息：
據不完全統計，2019年正榮潤錦城共成交64套房源。其中 85-89㎡的三室兩廳戶型成交數量高達31套，佔全年成交量的48%。
04
江與城
核心區收官神盤
▲位置圖
優勢分析：
交通優勢：距離10號線臨江站有一定距離，十幾分鍾車程；11號線（規劃）七里河西站（江與城附近），轉4號線到鼓樓、10號線到河西都很方便。
配套優勢：享受中央商務區配套，不遠也不近，避開了中央商務區未來的喧囂。高層能觀看第一高樓，東邊能看到江景與河西新城，位置難得。
得房率優勢：得房率約80%，高於金地風華國際、綠地海悅、揚子江金茂悅和雅居樂濱江國際，低於正榮潤江潤錦。
學區優勢：江與城、正榮潤錦城旁規劃學校，預計2021年完工。
缺憾：北面萬壽路的噪音，因為容積率樓棟佈局未錯開，缺少大空間中央景觀，戶型設計有小缺憾但地塊條件不可複製。
△七里河片區配套中小學位置圖
選房攻略：
1，樓棟選擇：13#＞12#＞21#＞6#＞22#
儘量避開22#和6#，22#北面靠萬壽路主幹道，6#西面靠浦濱路主幹道；
21#好一些，高層東邊戶能看七里河、長江和中央商務區景觀；
13#和12#樓王位置，其中13#樓間距更大，位置更好。
2，戶型選擇：優先128東邊戶、142樓王、118東邊戶
入門剛需：
首選98三室兩廳兩衛，目前江北戶型最小的三房兩衛。
自住改善：
12#、13#兩棟樓王的128和143戶型，其中東邊戶高樓層優先選，尤其128四房，功能性很強，改善主流，如果資金夠的話直接128；
21#的118高樓層東邊戶，能看七里河、長江和中央商務區，也是優先選擇。
總結：
入門剛需 低首付98㎡優先，142㎡、128㎡、118㎡都能買；
自住改善則142㎡東邊戶高樓層＞128㎡東邊戶＞118㎡；
△樓棟分佈圖（紅圈內為收官樓棟）
05
江畔都會上城
目前核心區公認位置最好樓盤
▲江畔位置圖
優勢分析：
交通優勢：10號線萬匯城站和臨江站；11號線（規劃）七里河西站（江與城附近）；鄰近長江隧道口，到河西不堵車的情況10多分鐘車程。
商業優勢：自帶商業綜合體、大潤發、華潤萬象、江北虹悅城（在建）、地下城（在建）、確定引入山姆會員店（交付時間未定）
學區優勢：雖然還未確定，但距離一中只有馬路之隔，學區確定性大。
配套優勢：享受中央商務區配套。雅居樂酒店；附近樓盤已有底商；規劃中的新金融中心、市民中心、美術館等。
投資優勢：江畔與雅居樂、正榮潤江、潤錦城相鄰，屬於江北二手房交易最熱門板塊。同時周圍已有大量企業入駐，租賃需求穩定，未來購房需求潛力大。
選房攻略：
（分別為89、108、129、140）
投資角度：
89㎡三房。面積比其他樓盤的小三房小一點但是總價更低；戶型比江與城同面積的戶型好；得房率低於正榮潤江潤錦/江與城。
108㎡三房兩衛。中海112㎡三房，金地126㎡三房，江與城98㎡三房，投資角度江與城更具優勢，其次是江畔；自住改善則面積更大的三房更舒適。
自住改善：
140㎡四房。跟區域內同面積戶型相差不大，四開間朝南、面積較小有微弱優勢；得房率不高，與潤江潤錦的四房得房率相差過大。
總結：
投資角度 108㎡＞89㎡；三房兩衛＞三房一衛；自住改善則140㎡＞129㎡；
前期126㎡部分樣板間圖
前期140㎡部分樣板間圖
加推消息：
據消息，預計最快今年3、4月份加推，加推樓棟預計為
1、4號樓，前期均價30500元/㎡，預計開盤價未定，以實際銷許價格為準。戶型建築面積為89、108、129、140㎡，共500套房源左右，項目總體得房率75%-78%左右，2022年精裝交付！
△樓棟分佈圖
06
喬波冰雪（規劃）
剛出爐純新盤
▲位置圖
優勢分析：
交通優勢：離10號線臨江站最近。緊鄰長江隧道出口和10號線臨江站，位置比雅居樂、江畔、潤江城都好，就在一中對面。
學區優勢：未確定，但就在一中對面，學區確定性大。配套建設幼兒園。
最新消息：
據瞭解，住宅區啟迪城的施工才剛剛開始，這批住宅房源有望在今年入市，工期大概為兩年左右。
根據項目的最新規劃，住宅部分將打造12棟31-33層的高層住宅，並配套建設1棟12班幼兒園、1棟基層社區中心（含居家養老服務用房）。
07
買房順序建議
除了已清盤的江與城和未開盤的啟迪喬波冰雪住宅，中央商務區相對成熟的隧道口板塊還剩下這4個樓盤可以選擇：正榮潤江城、正榮潤錦城、雅居樂濱江國際以及江畔都會上城（前3個為現房）。
投資角度：
首選限價新房小戶型。江畔都會上城和喬波冰雪世界住宅部分。喬波是離地鐵最近的。小三房或小面積三房兩衛是主流，低總價符合大眾需求，流動性會比較好，未來單價也會比較高。
剛需入門：
78平南北通透兩房是該板塊面積最小的住宅，戶型很好，南北通透全明，部分是精裝修交付，是長江隧道口入門最好的選擇；
潤江/潤錦的89小三房的稀缺戶型。潤江的89比潤錦好。潤江/潤景小戶型得房率高、住起來比同面積的舒適很多，以後不會有這樣高的得房率了。
改善住房：
江與城是低密度改善，全部精裝修交付，部分有七里河景觀，戶型功能性也比較強，居住舒適度有一定優勢；
正榮潤江和潤錦雖然面積段小，大部分毛坯交付，但是得房率高，地塊大綠化和規劃佈局都不錯，同樣部分樓棟有比較好的景觀視野；
125、138和143的四房兩衛，應該是同面積段綜合最好的改善戶型，符合絕大部分家庭的需求。
高端改善：
雅居樂濱江，定位高，戶型偏大，178戶型比較好，符合大部分家庭需求；資金實力夠的話200平以上大戶型是區域內唯一選擇，舒適度更高，目前價格也不高，但是未來流動性會有一定問題。
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