日前，景業名邦集團控股有限公司（02231.HK，以下簡稱“景業名邦”）發佈了登陸港交所後的首份業績報告。
這個由雅居樂家族二代陳思銘創辦的地產公司，繼續在2019年度實現了大幅度增長及超高的毛利率水平。
2019年，景業名邦錄得營收24億元，比上年增長了81%；歸屬於上市公司股東淨利潤達到5億元，同比增長了近30%。
它在2019年的毛利率達到了47.6%，比上一年度38.6%的毛利率水平高出了9個百分點。
這樣的毛利率水平，在披露2019年度業績的內房企當中，一騎絕塵。景業名邦將華潤置地、中海地產等央企甩在身後，毛利率水平相差了10個百分點。
但景業名邦並不是一家規模化的地產商。
即便它在2019年的銷售額同比增長了36%，但其銷售規模仍然只有31億元，不少大型地產商的單一項目銷售額，也比景業名邦要高。
實際上，景業名邦也是依靠2個開發項目貢獻的業績，登陸了港交所。整個2019年度，這一狀況並未改變。
2019年度，景業名邦錄得的22.9億元物業銷售收入中，廣州地區結轉了6.8億元營收，佔比約30%，主要來自位於廣州從化的景業荔都項目；而海南陵水結轉了15億元營收，佔比約66%，主要來自位於海南陵水的景業清水灣項目。
這2個開發項目在2019年度對景業名邦的物業銷售收入貢獻率，達到了95%左右，2016~2018年，這一比例則均為100%。這樣的情形在已上市的地產商當中，絕無僅有。
在政策調控頻繁的行業裡，地產商對單一或少量開發項目過度依賴，將難以抵禦市場波動。
景業名邦接近2/3的物業銷售收入來自海南陵水景業清水灣項目，受當地房地產政策調控影響，2019年前11個月，海南省房地產開發投資同比下降了25%，房屋銷售面積同比下降了44%。
考慮到開發企業銷售與結算週期，政策調控對物業銷售的影響，將會在2～3年內結轉營收時顯現。
景業名邦以極低的土地成本獲取了景業荔都、景業清水灣項目，開發週期拖延數年後，這2個開發項目的銷售價格已大幅上漲，也使得景業名邦在近幾年達成了高毛利率水準。
據悉，景業名邦在2014年以相對低的成本，通過股權收購的形式取得了這2個項目的開發權益。
其中，若以股權對價計算，景業名邦收購景業荔都項目的樓面地價約為610元/平方米，而其收購景業清水灣項目的樓面地價約為444元/平方米。
2019年，景業荔都項目的結轉平均銷售單價超過了1萬元/平方米，景業清水灣項目的結轉平均銷售單價則接近3萬元/平方米。
尤其值得注意的是，景業名邦是在2014年從實際控制人陳思銘的親戚手裡，收購了景業荔都、景業清水灣項目。
景業名邦在2017年通過公開出讓繼續獲取景業清水灣項目的相關土地時，土地成本已大幅抬升，其成交樓面地價攀升至5794元/平方米。
景業名邦在發予記者的書面回覆裡，否認2014年收購景業荔都項目土地代價是“極低水平”，其認為當時的土地成本合理地反映了當地土地市場交易價格。
此外，即便在嚴厲的房地產調控之下，景業名邦涉嫌規避新房限價等監管規定，以此為名下的開發項目錄得高額利潤。
以景業荔都項目為例，2017～2018年，廣州市住建部門對從化區等地的新房銷售價格進行了限制。而目前，已有多名購房者對景業荔都項目公司提起了訴訟，指稱該項目當時採取了捆綁裝修的加價銷售行為。
據《中國經營報》記者瞭解，2018年，一名購房者認購了景業荔都項目一套建築面積約為100平方米的房屋，毛坯認購價不到83萬元；當天，這名購房者再與一家名為“廣州創藝裝飾工程有限公司”（以下簡稱“廣州創藝”）的企業簽訂了裝修協議，裝修總價接近42萬元。
另據記者瞭解，2018年，另一名購房者認購了景業荔都項目一套建築面積約為135平方米的房屋，毛坯認購價不到112萬元；當天，這名購房者也與廣州創藝簽訂了裝修協議，裝修總價接近62萬元。
不過，景業名邦方面在給記者的書面回覆中表示，景業荔都項目結轉毛利在行業內為正常水平，不存在超高利潤、捆綁裝修加價銷售的情形，並稱這些業主在購房前均自願與裝修公司簽訂了裝修協議。
而這些購房者在對景業荔都項目公司提起訴訟的法律文件當中陳述，項目公司及廣州創藝收取的裝修費遠超正常市場價格，顯失公平。
記者查詢瞭解到，廣州創藝並不是一家獨立的裝修企業，其與景業名邦關聯密切。
廣州創藝在2018年11月底之前，由景業荔都的項目公司全資持股。目前，廣州創藝的唯一執行董事兼總經理為景業名邦副總裁吳新平，唯一監事為景業名邦財務中心總經理韋妙嫦。
據悉，至晚到景業名邦赴港上市前，廣州創藝仍為其名下的附屬企業。不過景業名邦在過去幾年披露的財務資料內，並無列報由廣州創藝帶來的任何裝修業務收入。
景業名邦在書面回覆中稱，集團所有收入均按會計準則相關規定進行核算和披露。
根據廣州市政府在2017年發佈的《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，房地產開發企業應嚴格按照預售許可備案價格明碼標價，已經簽訂認購協議的不得提價或變相加價。
景業荔都項目一位銷售人員在電話裡告訴記者，目前項目不再是毛坯房銷售，而是精裝修交房標準，因此也不再要求捆綁裝修。
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