不謀全局者，不足以謀一域。
房企正在逐步告別過去的高增長時代，從銷售額的單一維度比拼，轉向產品質量、經營效益以及多元業務的多維度賽道。時代變革下，更考驗企業從全局角度出發，謀劃長遠利益的能力。3月23日，老牌粵系房企雅居樂集團控股有限公司（03383.HK，下稱“雅居樂”）公佈了2019年的全年業績。年報顯示，雅居樂銷售額再次跨過千億關口，2019年實現預售金額合計為1179.7億元，較2018年增長14.9%。
“多元
在增速放緩、利潤下滑的行業背景下，雅居樂更加註重提升自身的盈利質量以及抗風險能力。
行業迎來“低利潤率”時代
縱觀今年已發佈的年報數據，在“限價”壓頂，土地、融資成本持續走高的當下，房企利潤正不可避免地被攤薄。
“未來行業利潤率仍面臨較大下行壓力，百強企業應提前做好應對策略，決勝低利潤率時代。”中國指數研究院近期分析指出，受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業週轉速度的下降，2019年百強房企淨利潤率均值、淨資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，較上年分別下降0.5、0.8個百分點。
在營收盈利方面，2019年雅居樂的營業額為602.39億元，同比增長7.3%；毛利為183.58億元，毛利率為30.5%，同比下降了13.4個百分點；淨利潤為92.33億元，淨利潤率為15.3%，較上年上升0.4個百分點。
在業績會提問環節開始之前，陳卓林主動解釋毛利率下跌的原因：一是2019年海南島高毛利項目貢獻小了，拉低了整個毛利率水平；二是受到目前整個房地產的發展形勢影響。通常來講，25%是房地產行業毛利率的平均水平。根據Wind數據統計，從事住宅地產業務的港股上市公司，2016年～2018年平均銷售毛利率分別為26.60%、28.70%以及31.10%，平均銷售淨利率為9.88%、11.66%以及11.93%。
即使雅居樂2019年毛利水平有所下降，但從目前已經公佈年報的幾家上市房企來看，30.5%的整體毛利率處於行業平均水平。2019年財報顯示，龍湖集團去年毛利率為33.6%、時代中國毛利率為29.3%、綠城中國毛利率為25.4%。
近年來，雅居樂的高毛利水平曾經備受行業矚目，而受限於海南省的“全域限購”政策，雅居樂的盈利指標在2019年迴歸正常水平。
對比可以發現，雅居樂2018年的毛利率遠超過行業平均水平，2018年雅居樂的整體毛利率高達43.9%，甚至超過一家銷售排名前十強、專注商業地產開發的大型央企。
“來自海南的入賬數，2018年是有113億元，但2019年少了很多，才不到40億元。”雅居樂集團副總裁潘智勇強調，其實30.5%的毛利率在行業內已是相當優秀的指標。
“海南項目是金蛋，是最重要的項目，不是之一。”陳卓林的底氣在於，雅居樂在海南還有400多萬平方米的土地儲備，可售貨值1000多億元，項目毛利率超過50%，未來幾年仍會繼續提供好的毛利水平。而對目前整個地產行業來說，正常毛利率有30%左右已是理想水平。這一點，正逐漸成為行業共識，龍湖集團方面也表示，未來行業會迴歸到25%~30%的穩定毛利率水平。
低成本土儲延後釋放
“海南的確認收入隨著政策以及賬期到達，我們的入賬有進一步提升。”潘智勇指出。海南清水灣項目擁有54.8%的高毛利水平，受政策影響，其效益將延後釋放。據一位雅居樂知情人士透露，今年海南項目的入賬數將大幅超過2019年。
2019年正值海南清水灣項目入市10年的關鍵節點。10年來，這一項目為雅居樂書寫了“旅遊產業地產”的高毛利傳奇，成為其立足於房地產行業的標杆項目。
2018年4月，海南省推出“全域限購”政策，同時房地產開發投資也呈現出逐步下降的態勢。當年，海南省商品房銷售額同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。
雅居樂的海南清水灣項目受到影響，但兩年時間過去，海南省購房政策已經發生微妙變化。
2019年年初，海口市進一步放寬了人才落戶的學歷、年齡等條件。同年6月，海南省宣佈，普通人才尚未落戶的，今後購房社保限制將由2年或者5年統一降低為1年。2019年10月，三亞下發紅頭文件，進一步完善人才住房政策。
雅居樂集團副總裁、地產集團總裁王海洋指出，目前政策對項目來說有影響，但之後反倒是個支撐，清水灣的價格去年是穩步上漲的，所以長期市場依然看好。
值得一提的是，憑藉多渠道的拿地策略，雅居樂擁有大量的低成本土地儲備，這也成為其未來幾年保持較高毛利率的底氣。
財報顯示，期內雅居樂在全國75個城市共擁有權益建築面積3970萬平方米的土地儲備，主要分佈在華南區域、華東區域，對應樓面平均地價僅為3364元/平方米，去年預售均價為13240元/平方米。
王海洋指出，“按照當前的市場預售均價15000元/平方米保守考慮，儲備的貨值已經達到了7500億元，權益貨值達到了6000億元，土地綜合下來，地價和房價比例為22%左右。”
2019年是雅居樂發力產業小鎮的一年。數據顯示，雅居樂去年獲得新增土儲1090萬平方米，其中通過招拍掛獲取的土地佔比34.5%、通過產業小鎮獲地39.4%、通過合作及併購獲地26.1%。
據王海洋介紹，截至2019年底，產業小鎮已佈局10個省16個城市，共簽訂19個投資協議，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。平均綜合土地成本僅人民幣1530元/平方米，地價和房價比例在15%左右，主要項目有位於威海市的雅居樂冠軍體育小鎮，以及位於鄭州的雅居樂羅曼小鎮。
可以看出，雅居樂低成本土儲是行業內典型“優等生”表現，尤其是產業小鎮項目，在後續整合可售資源時有更大靈活性，保證未來利潤增長空間。
多元業務穿越行業週期
成為百年老店是陳卓林的“夢想”，通過多元業務提供源源不斷的收入和利潤則是雅居樂提出的破局之道。
潘智勇表示，“關於非房板塊、多元化投資方面，雅居樂整體投資超過350億元，整體來講，合同權益是達到359億元了，實際上給了接近200億元，這裡面投得比較多是這幾個行業：雅生活、環保、建設、房管，大概都是20億～40億元的水平。”
年報顯示，雅居樂2019年營業額602.39億元，同比增長7.3%。其中，多元化業務收入為60.84億元，佔比10.1%，較上年提升3.6個百分點。具體看多元化板塊，雅居樂2019年的物業管理服務、環保收入及酒店營運分別較上年增加74.2%、146.1%及11.1%。
相比地產板塊而言，多元業務的營收佔比還處於快速成長期，但對集團的貢獻堪稱“現金奶牛”。
以雅生活為例，雅生活2019年營業收入51.27億元，同比增長52%；毛利潤18.83億元，同比增長46.0%；淨利潤12.92億元，同比增長59.3%。
年內，雅生活收購中民物業及新中民物業60%股權，創下行業最大收併購案。完成合並後，雅生活在管理面積將突破5億平方米，管理項目將突破3000個。
雅居樂環保集團2019年營業收入15.10億元，同比增長146%；經營利潤3.35億元，同比增長70%。目前，環保集團擁有項目45個，危險廢物項目32個、生活垃圾焚燒發電項目6個，水務處理項目3個，綜合工業園區項目4個。
據瞭解，環保集團將危險廢棄物處理作為核心產業，擁有近350萬噸/年的危廢處理資質和超1800萬立方米的安全填埋場庫容，目前固廢中的危險廢棄物處理已在行業中做到領先水平。
成立於2017年的雅城科創業務以人居科技、EPC/總承包兩大業務板塊為主。截至2019年底，雅城科創經營範圍覆蓋28個省市及直轄市內80個城市，承接超過300個工程項目，為超過50家房企提供建設相關服務。
“雅城科創在發展過程中不排除上市的可能，但現在還沒有確定的計劃。”據陳卓林介紹，雅城科創目前從三個方面來擴大規模，一個是集團自己的業務，第二是承接同行業務，包括萬科、融創等，第三則是收併購。
雅居樂多元業務可以源源不斷地提供現金流，支撐企業熨平經濟週期和政策波動，讓企業避免單一業務受政策或行業環境影響穿越週期。
可以看出，雅居樂多元業務佈局存在合理半徑。相較於部分業內同行大跨步轉型，雅居樂的多元產業並非單打獨鬥、互不關聯，而是圍繞地產主業展開，從而發揮產業生態間的協同效應。
“多元化業務已經為集團提供源源不斷的業績，2019年估計收入佔比10%。”陳卓林在去年中期業績會曾指出，未來三年的計劃是希望每一年都能有個大幅提升，到2022或2023年，多元業務與地產業務的營業額佔比將相去不遠。
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