黃益坦
應該說大量的別墅都賣掉了，年輕人買不起，只能買小公寓。有錢就投資田黃，做古玩古董生意，輕鬆自在不用煩，利潤豐厚，保值增值風險低。我做了二十多年，已經在廣州一線城市買了4套房子，而且買的房子基本上都是一次性付款的。
主要收藏田黃，因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。
2017年1月，福建廈門一次拍賣會上，一個重達1725克的田黃石，拍出3.92億元的天價，單價22萬元一克，田黃的火熱程度，可見一斑！
乾隆田黃
別墅分幾種：市區別墅、市郊別墅、遠郊別墅。
從南京20多年的情況看，市區別墅入住率高，接受度好，但是漲幅趕不上同期好的公寓房。而且轉手週期長。這類別墅以雙拼、聯排居多。
市郊別墅，除了類似鐘山高爾夫這類頂級豪宅外，賣的好、入住率高的似乎不多見。由於房型大、總價不低，需要相當的實力。但是將軍大道上的幾個別墅盤還不錯。能成為第一居所，是一個別墅最終被接受的首位條件。仙林地區的別墅也不錯。老山板塊因兩條隧道的開通、江北新區的興起，漸熱。
遠郊別墅，對南京而言，早先的句容板塊（邊城為代表）、湯山板塊、湯泉板塊、溧水板塊（臥龍湖為代表）、六合板塊、來安板塊，似乎都變成了雞肋。很難成為第一居所。二手房難出手。絕大多數都是失敗的投資。有朋友買了這種房子8年之後原價賣出，損失慘重（市內熱點板塊同期漲了幾倍）。來安的碧桂園如山湖別墅，很多南京人買了，十多年後，居然原價都轉讓不成，絕對是和商鋪一樣堪稱失敗的投資。
遠郊別墅，只是看上去很美，這個觀點，我一直在君無戲言博客中陳述。
很多買了江寧別墅的朋友，即將退休之際，又回市中心買大平層。考慮未來養老需求，遠離主城、遠離醫院的這類別墅，已不適合他們。
當然我考察的目標城市，是南京一個地方，並不能代表全國所有的情況。
君無戲言博主
貴，有能力我肯定願意買獨院的別墅。聯排的都要小一千萬，普通人買不起，獨棟的起碼兩千萬
拓小少
賣不掉的原因很顯然，實用性弱些，總價高一些。別墅未來會被取代一說，則不一定。
沒有到退休的時候，還是別買大別墅，利用率基本不是太高。
首先說性價比。
一般來說，別墅的性價比不高。
國家不鼓勵建別墅，現在市中心的大別墅並不多，有的也基本上是有些年份的。大部分別墅都在市中心之外，即便是市區周邊，在生活便利上也比市中心差很多。
所謂性價比，一是保值增值能力，二是出租的可能性。
地段好意味著交通便利以及各類資源優質，一般保值增值能力就強。你在郊區住的別墅再大，周圍沒什麼好醫院，你看病還是很麻煩；周圍沒有什麼好學校，小孩受教育就很受影響。相反的，不買別墅，而用買大別墅的錢在市中心買房，那麼過十年看，市中心的房子可能增值不少，周邊的別墅可能沒增值還降了價，那麼退休時，賣掉市中心的房，再去買別墅，不僅可以買到別墅，手頭還多了一筆閒錢。所以，對性價比的識別，是投資房產的最關鍵所在。
能出租是降低持有成本的好方式。一個房子如果面積既大地處又遠，那麼是很難租出去的。很難租出去，你不僅沒有租金收入，還要承擔可觀的物業費。別墅本身面積就大，再加之定位高端，物業費一定是不菲的。
再說說居家性。
別墅的空間功能性劃分都很明晰，三四層的房子，吃飯到一個樓層，住到一個樓層，休閒到一個樓層，總之樓上樓下的走著，並沒有我們想像的那般舒適。
一個房企老闆是我的朋友，住的是別墅，面積達到八百多平米，有一回他跟我說，找件東西都快找絕望了，樓下樓上的過了好幾遍，還是沒找著，快累趴了。這事是有點搞笑，現在一個家庭三四口人，如果放在一個大空間，確實會有空曠感。
還有就是做衛生，有錢人可以僱這僱那一般也不是問題，如果像這次疫情發生的特殊時段，要自己做衛生，那是會讓運動無極的。
從居家的適宜性來說，別墅並沒有我們想象的那般好。
第三，最關鍵的還是實力夠不夠。
能不能輕易下手大別墅，關鍵還是看實力。錢夠了一切都不是問題，就像買豪車的富二代錢絕不是問題，問題是想不想要。在國內有一個現象很奇怪，在香港最優質地段有豪宅的，或在國內有莊園帶十間總統套房的老闆，總是說，未來房價可能會象青菜一樣便宜。很多人因此信了，我就是有點搞不清楚：地價下不來，哪來白菜價？富人想的，真的跟我們不是一個高度。
波士財經
討論這個問題的時候，必須要對‘’商品房‘’有一個具體的分類：
電梯公寓：主要用於出租或者工作暫住
主要優勢：處繁華地段，方便出租，租金收益高
主要劣勢：生活成本高，不易出售，投資價值低
主要人群：白領，公務員
電梯高層住宅
主要優勢：小戶型多，總價低，配套完善
主要劣勢：戶型差，容積率高，居住舒適感差
主要人群：工薪階級，剛需，養老人群
板式洋房
主要優勢：南北通透，公攤低，高贈送
主要劣勢：多數為樓梯房，老小區居多
主要人群：二次置業及家裡有老人人群
聯排別墅
主要優勢：帶花園，自帶車庫，有些帶地下室
主要劣勢：佔地面小，樓層多，老人不方便
主要人群：小老闆和公務員
雙拼別墅
主要優勢：花園大，佔地面大，可裝電梯
主要劣勢：不能完全保證個人隱私
主要人群：工程老闆及公務員
獨棟別墅：
主要優勢：獨門獨院，空間隨意規劃
主要劣勢：人多才好住，價格高
主要人群：****
以上是商品房從低到高的分類，（自建房不參與討論）
別墅目前是處於商品房的頂端產品，目前已經不讓建了，除目前在建的別墅以外，以前的別墅都是賣掉了，當然像是一些遠郊區所謂的旅遊型別墅是很難賣的！只要靠近市區30分鐘內的別墅是很好賣的，特別就是市區內康養型別墅是最好賣的
我們再談談別墅的未來，隨著生活水平的提高，別墅是我們追求的終端商品，別墅的價值提現也是最大的，畢竟是稀缺產品，以後有錢不一定能買的到，（有人會說，我可以自己回家建，你那是自建房，配套都是很不方便的）就像現在在市區生活，是多麼羨慕市區住別墅的人！
在此我們要說下什麼樣的別墅值得買
1.生活配套完善，老別墅區，花園大的別墅（特別注意，能買獨棟不選雙拼，能賣雙拼不買聯排，能買聯排端頭不買中戶）
2.新蓋的，儘量買靠市區，能買康養盤不買旅遊盤
3.同價位選擇產權大的，不要買產權小的，送的多的
4.能買南向不買北向
5.能買2層的不買多層的
6.層多的買帶電梯的，層少的不買帶電梯的
7.能買有證的，不買沒證的
最好，住各位都能住大別墅，就算不住，投資也是超掙錢的（切記，別墅也是要看地段，看人流的，看未來規劃，不是隨便亂買）
昆明康養房產置業
大量別墅賣不掉，有很多原因。比如，別墅一般炒房者不會炒作，第二，別墅市值高，第三，真正的別墅需求者，不會輕易接受別墅二手房。
作為別墅的需求者而言，一般經濟條件比較好，並且社會地位相對比較高，而且資源比較多，他們對別墅產品的選擇，一般有足夠的資源和條件，不會輕易被炒房者的炒作影響，因為不是剛需，所以，消費對象比較單一。
而一般三四線也有別墅產品出售，非高端和豪宅型的別墅，價格和各方面的配套設施都不是非常好。以我所在的城市，最大量的別墅是碧桂園的產品，位置和樓型，以及配套，都是一個小區相同配套，但是價格要在一般高層的價格之上，所謂聯排和雙拼比較多。
而我所處的城市有一個別墅群，已經建設完畢十年不止了，至今沒賣完，根本原因，還是產品設計和定位問題，在一個四線城市裡，本身高端消費者群體就不多，加上這幾年以恆大，萬達等高端產品多，別墅不論是定位還是地理位置，還是產品本身的質量，都沒用明顯的優勢。價格即使不高，也不倫不類，說高端，小區亂，說價格不高，位置又偏僻，高低不就得很難出手。
而以深圳危機，別墅一般處在豪宅區，比如蛇口等傳統富豪區，這些富豪級的人群，一般經濟條件和居住條件都有很大的選擇餘地。相反，還不如位置合適的好地段的高檔樓盤銷量好。加上別墅在貸款方面比較麻煩，因此，交易的流動性就會比一般樓盤差。
總體而言，別墅市值高，沒有炒房者炒作，又不是剛需市場有比較穩定的需求持續出現，因此，相對來說成交會比較少。
屠龍刀fei0598
大量別墅賣不掉，不僅僅因為年輕人買不起，主要還是房地產泡沫太大。一線城市的別墅價格炒到幾千萬，幾個億，普通人根本是買不起的。更重要的是現在別墅的流動性很差，買了別墅後你想賣非常困難，賣不出去，成了有價無市。
另外，未來房產稅的出臺重點是針對別墅，別墅是徵收高房產稅的對象，房產稅出臺後別墅每年光房產稅就是非常大的一筆開支。
歐美也是這樣，住大房子大別墅的就要多交稅。像比爾·蓋茨，每年交房產稅就要交一百多萬美元，住大房子，住別墅多交稅已經成為國際慣例。
隨著我國房地產稅開徵的時間越來越近，許多過去買別墅的人想賣掉別墅，沒有人要，而新蓋的大量的別墅也賣不動，房產稅對別墅怎麼徵，徵多重，目前還不知道，肯定是比普通的房子的房產稅高得多，這才是別墅現在賣不動的主要原因。
至於說別墅遲早會被取代，這種可能性不大，如果說取代，那隻能是被低成本的輕鋼別墅取代，或者是農村集體土地流轉後，農民蓋的別墅現在可以交易流通了，農民蓋的別墅成本太低，完全可以取代現在的高價別墅。取代的趨勢只能是成本更低，更便宜的別墅。
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金融學家宏皓教授
宏觀上分析別墅不是剛性需求，其客戶群體數量有限；微觀上分析別墅的性價比不高，同樣的價格，可以購買兩套小面積的住宅。然而，作為豪宅別墅乃高收入群體的身份象徵，古今中外都是一道城市風景，不可能被取代。
在2000年左右，別墅的價格很低，我小姨子夫妻就幾十萬買了一套別墅；我太太一直後悔一套38萬的別墅沒有入手。即使在在2012年~2014年樓市低迷期間，江蘇的很多別墅區價格，都在每套100萬左右；其原因是這些別墅都在城市的邊遠地區，交通極不方便；配套的商業設施跟不上。
然而，無論別墅的價格高低，別墅的客戶還是數量有限；正因為屬於奢侈品，其客戶的侷限性很強。身邊同事中購買別墅的，都是高校領導和二級學院的院長，還必須有足夠的科研收入才能夠買得起別墅。
別墅在大部分情況下，價格相當於普通住宅1.5~2套的價格；而且大多數還沒有“學區房”概念。一旦買了別墅，很難套現；買得起別墅的都是有錢人；他們不太喜歡二手的別墅。別墅面積太大，做起清潔衛生來非常麻煩；物業費太高，無法像二套房業主那樣，將多餘的房子出租。
據說最近海景別墅遭遇“滑鐵盧”，因為過於潮溼，還有颱風等等的影響。但是，作為稀缺商品，別墅不但不會消失，而且價格還會比較堅挺。
別墅的質量較好，適合富豪居住；比如養花種草，現在流行種菜；從而享受宜居生活，反正富豪們有的是錢，他們過得是綠色生活，身處宜居環境。
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陸燕青
宏觀上分析別墅不是剛性需求，其客戶群體數量有限；微觀上分析別墅的性價比不高，同樣的價格，可以購買兩套小面積的住宅。然而，作為豪宅別墅乃高收入群體的身份象徵，古今中外都是一道城市風景，不可能被取代。在2000年左右，別墅的價格很低，幾十萬就可以買一套別墅；即使在2012年~2014年樓市低迷期間，江蘇的很多別墅區價格，都在每套100萬左右；其原因是這些別墅都在城市的邊遠地區，交通極不方便；配套的商業設施跟不上。然而，無論別墅的價格高低，別墅的客戶還是數量有限；正因為屬於奢侈品，其客戶的侷限性很強。身邊同事中購買別墅的，都是高校領導和二級學院的院長，還必須有足夠的科研收入才能夠買得起別墅。別墅在大部分情況下，價格相當於普通住宅1.5~2套的價格；而且大多數還沒有“學區房”概念。一旦買了別墅，很難套現；買得起別墅的都是有錢人；他們不太喜歡二手的別墅。別墅面積太大，做起清潔衛生來非常麻煩；物業費太高，無法像二套房業主那樣，將多餘的房子出租。據說最近海景別墅遭遇“滑鐵盧”，因為過於潮溼，還有颱風等等的影響。但是，作為稀缺商品，別墅不但不會消失，而且價格還會比較堅挺。別墅的質量較好，適合富豪居住；比如養花種草，現在流行種菜；從而享受宜居生活，反正富豪們有的是錢，他們過得是綠色生活，身處宜居環境。
旭仔陪你看電影
冷眼首先拋結論：中國的大部分別墅項目位於郊區，周邊配套不全，遠離生活中心，居住十分不便；別墅產品總價太高、交易週期長，升值潛力小，因此購房者不太青睞。
下面冷眼詳細解析一下別墅為什麼很難銷售。
一、別墅居住價值低：地理位置偏、生活配套差、生活成本大。
1、中國的別墅項目遠離生活中心、工作中心，地理位置較偏，居住需要支付大量時間成本。
中國的大部分別墅項目都分佈在城市遠郊區域。首先由於中國大部分城市都是有千年以上歷史的古城，城市中心寸土寸金，根本沒有閒置用地建設別墅物業；其次政府也嚴格限制別墅物業的開發，十年前已經出臺了“限墅令”，禁止開發純粹的別墅物業。雖然很多城市並沒有嚴格執行，但也不敢明目張膽的在城市中心建設別墅。
在以上兩個條件的影響下，別墅項目基本處於城市的遠郊區域，原來城市的生活中心、工作中心，購房者如果在別墅物業居住舒適度就會下降很多。
簡單來說：購房者如果居住在別墅物業，無論是朋友聚會、商場購物、上班工作，都需要花費大量時間在路上。而且這個時間成本幾乎每天都要支出，與之相比的別墅物業居住舒適度、環境舒適度並不能抵消大量時間成本的支出。
人畢竟是要生活的，時間成本才是首要的，物業、環境舒適度畢竟是次要的。久而久之，購房者還是要回歸生活。
2、別墅項目周邊商業配套缺乏、自身商業配套又無法存活，降低居住舒適度。
別墅項目周邊配套十分匱乏，居住舒適度較差。如上文所述：別墅物業基本在城市的遠郊區域，因此周邊配套肯定匱乏，又不是城市發展方向，基礎設施完善速度也是非常緩慢的。
別墅項目自身配套也無法存活，滿足別墅客戶的日常生活。別墅項目很多通過自建配套設施滿足小區居民的需求，但實際操作中，基本都以失敗告終。
商業物業能持續運營必須依靠周邊人口的消費。但別墅項目的居住人口少、密度低，基本無力維持商業的運行。例如超市、雜貨鋪、餐飲等配套根本無力經營，往往在開業一段時間就倒閉。這就造成別墅購房者買包煙也需要開車。
3、別墅物業使用成本大，生活成本高。
別墅物業因為大部分位於遠郊區域，因此總價有可能反而沒有市區住宅價格高，很多城市中產都有能力購買。
但是買得起別墅不一定用得起別墅，別墅物業面積巨大，就意味著存在巨大的裝修費用，有可能裝修費比房價還高，另外還有物業費、維護費、使用費等等。另外由於別墅位於郊區，周邊商業配套少，缺乏競爭，物價是非常高的。
最後就是時間成本，別墅物業是200平米起的，如果自己打掃就要花費大量時間精力，如果僱傭工人打掃，就意味多出一筆開支。
二、別墅投資價值低：申請房貸困難、升值空間小速度慢，客戶少交易週期長
1、別墅房貸申請嚴苛，門檻非常高，拒貸可能性大。
別墅物業屬於豪宅範疇，不是普通住宅。因此銀行對別墅物業的審核十分嚴苛，不但要求高首付（50%以上的首付），還有可能要求更好的收入流水、收入證明，拒貸的幾率非常大，就算貸款審批下來，利率也肯定是上浮的，貸款利息巨大。
2、別墅物業升值空間小，升值速度慢。
別墅物業面積巨大，總價過高，又基本上位於郊區；另外一方面購買別墅物業的客戶十分稀少，選擇範圍廣，因此別墅物業的升值空間是非常小的，相比住宅而言不但價格升值小，而且升值的速度也非常慢。
3、別墅物業的潛在客戶少，交易週期長。
別墅物業的潛在客戶非常少，不像普通住宅價格合適就有很多人買。優質的別墅產品總價過高，能承受的客戶少，而且他們選擇的餘地很大，低價的別墅產品地理位置偏，可以接受的客戶就更少了。別墅項目很多都是有價無市，無潛在客戶，交易週期十分漫長。
我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。 如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡採集，如有侵權請儘快聯繫，我將在第一時間刪除。
