梁雲興

海南的這次，取消落戶限制，對樓市的影響，其實是微乎其微的，一方面限購政策，沒有改變，該限制的還限制，另一方面，只有外來人口，外省人口進入了，才能夠促進，房地產銷售，可是針對外省人口落戶條件，好像沒有改變，依然如此，那你說對於整個海南，房地產銷售，價格，又有啥影響？

波動，還真的談不上，一動不動才是最大的可能？

海南這次取消落戶限制，只是針對省內落戶，只要有合法居所，取消落戶限制，對於外省，還是要求你要辦理居住證，交納一定時間的醫療和養老保險，有工作單位，才能給你落戶，簡單說辦理居住證，就需要等半年，半年後才能拿到居住證，之後還要等一年的保險，有工作單位，才能落戶。

而之前，海南的限購政策，針對省內戶籍，是一個政策，省外戶籍是一個政策，這次戶籍改，還是針對省內省外，所以，對限購政策，影響不大，省內的戶籍，不論你去哪住，都能在海南買房，而且沒有間城市之的限制，當然，城市自己限制，那是另外一說，現在可以解決這個問題，至於省外，落戶的政策，雖然放開，但是針對於目前房地產，一年的等待時間，還是有點長，因為過去幾年，買房子等了一年，房價就漲了好多，哪能等呢？

另外，各地對戶籍放開政策，還是摳摳索索，發改委的戰略規劃，已經說了，300萬以下的城市，全面放開落戶政策，300萬到500萬人口的城市，全面放寬落戶條件，海南，是以省來進行的，你看這個空子鑽的，多麼的巧妙，海口常住人口230萬，按理來說，要全面放開，三亞只有不到100萬，常住人口，也應該全面放開，其他城市，瓊海，詹州，等等就更不用提了，根本沒多少常住人口，為什麼海南沒有全面的放開人口的政策，表示疑問。

至於說樓市的波動，微乎其微，你們覺得呢？

樂福居

海南現在要快速擺脫房產有三個選擇，一，參考迪拜吸引全世界人力物力建設自有貿易島；第二對全世界進行戶籍開放全世界免籤打造國際旅遊島；第三全面開放國內私企開發南海油氣田，將南海打造成中國的波斯灣。

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這消息其實就發生在最近。據悉，海南省人民政府辦公廳為貫徹落實國家有關政策要求，推進新一輪戶籍制度改革，便利非戶籍人口落戶，加快破除制約人口自由流動的制度性障礙，結合實際，印發了《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》（以下簡稱“方案”），並自2019年10月19日起試行。方案明確指出，將基本取消本省（除三沙外，下同）落戶限制。

1、消落戶限制，勢必導致樓市進一步活躍，提高樓市交易量。很簡單，人口落地，人多了，需求自然提升，購房需求增加，交易量應該會有提升；

2、取消落戶限制不等於限購取消。整這個很多人已經說過了，主要是因為這其中還有規定的。比如，即買房還需滿足至少一名家庭成員在海南省累計繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險。如果你達不到這個要求，那還是不行的；

3、樓市漲價可能不可避免。這個很簡單，人口流入，需求提升，房價上漲的概率還是比較大。但是現在上漲的空間不大，因為調控趨勢之下，因城施策中，地方也會管理的。

郭一鳴

先回答：海南取消落戶限制，對本地以及外地人員來說，都是限購的一種放開方式。

一、內容

此次政策的內容可以歸納為：

取消了省內居民的落戶地址限制，只要有固定居住住所（含租賃）即可。

對於省外居民，落戶需要有海南居住證和海南省相關社會保險，但由於獲得海南省居住證（與當地企事業單位簽署勞動合同即可申請居住證）的門檻並不高，整體落戶難度大大降低。

二、政策發佈的背景

我們說每一件事，都是“事出有因”的，那麼此次海南取消落戶限制的原因是什麼？

1.房地產大幅降溫

海南自2017年開始先後，並在此後逐步加碼。在嚴格的限購模式下，海南的購房者大幅減少。在過去的兩年中，海南是全國房地產下調幅度最大的地區。

數據顯示，前三季度，海南房地產開發投資同比下降28.1%；房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

海南房價偏高，尤其是三亞等旅遊熱區，房子就是走高質量、高價錢的路線，這類房子在本地是沒有受眾的，只能依靠外地人。

2.海南需要人才

海南可以說是中國人才引進政策實行的帶頭者之一，對於引進人才，一直都在調整、尋找有效策略。一來二去的，就找到了房地產這裡。

未來城市的競爭，就是人才的競爭。放開落戶，對引進人才、留住人才，都是有一定效果的，在目前來說也是最有實行性的辦法。

3、城鎮化建設任務要求

無論是本省還是外省人群，此次落戶海南，都是居民戶口，不再分農村戶口和非農戶口。這是響應全國城鎮化建設的行動。

三、對本地限購是一種放開嗎？

是的。政策實施下，鄉鎮戶口的，可以向省會海口等經濟發展較好地區遷移，落戶後享有落戶所在地本地人權利。

這意味著，本來沒有購房資格的人群，可以在自己心儀或者工作地購買房子。對於優秀城市的虹吸作用愈發有效，可以預測，會有一批人將在海口等較發達地區購房、生活。也有利於人才的聚集，產生更好的社會推動作用。

四、樓市會隨之有怎樣的波動呢？

首先可以確定的是，短期內對樓市具有推動作用。

在高壓限購政策下，海南其實是壓制了一批購房者的，那政策突然放開，原來束縛住的購房需求猛然放開，就會產生樓市的回暖。

那麼更大的購房需求呢？客觀來說，海南目前在經濟發展等方面，並不能夠有很大的競爭優勢。選擇來海南的外地人，仍然以旅遊度假目標為主。

此次取消落戶，就剛需來說，對海南本地人影響較大。發展不足的城市，人才將會進一步被吸引到條件更好的地區。但是吸引的外地旅居者，又可以填補欠發達地區的樓市空白。

樓市預計會回暖，尤其是海口近期也宣佈有項目突破限價上限。限價放鬆了，限購也在潛行放鬆，樓市的回暖近在眼前。

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旅居房產教授

10月25日，海南突發政策：基本取消本省(除三沙外)落戶限制。一石激起千層浪，在購房和戶籍嚴重捆綁的當下，取消落戶限制是否意味著變相放開限購？被限購牽制已久的海南樓市，是否有望迎來複蘇？

政策一出，頓時網上爆發了，網友們拋出了多個問題，我們來逐一解答，歡迎有其他疑惑的，在評論區留言。

1、落戶海南後，是不是就不受限購政策影響，無需社保就可以買房了？

答：這是目前最大的誤解：海南取消落戶限制等於變相放開限購！大多數人認為落戶後即可享受本地居民同等購房待遇（人才落戶除外）。然而聯繫此前全域限購政策發現，其實落戶和放開限購沒有直接聯繫！全域限購政策《關於進一步穩定房地產市場的通知》原文是這麼表述的：自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。換句話說，非人才落戶，在海南購房仍需交納24個月的社保或個稅，並且限購一套房。

2、省外戶籍的退休人員是否可以落戶海南？

答：省外戶籍遷入，需要滿足3點：第一，海南合法穩定住所（含租賃），第二，海南省從業人員城鎮養老保險和從業人員基本醫療保險，第三，海南合法居住證。最耐人尋味的是第二點，“從業”是否指的是在海南就業？諮詢12345服務熱線，對方告知，

3、省外戶籍遷入，社保需要交多少個月？

答：文件中未明確提及時間，但根據關於《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》有關事項解釋的函指出，“個人繳費信息”一欄中基本養老保險和職工基本醫療保險在申請落戶之日的上個月均有到賬記錄。這是否意味著，落戶前繳費狀態正常，上一個月有繳費記錄即可？準確信息，仍需要細則確認。

再說幾個關於這個通知的個人觀點：

1、戶籍制度改革不是海南自己的事情，是國家部署，海南落實。實際上，海南推動戶籍制度改革還有所邂逅；

2、海南自貿區發展是全省一盤棋，戶籍放開是體現打破行政區劃分的重要措施，實現省內人口和外來務工人員的自由流動，符合一盤棋的安排；

3、配合人才政策的放寬，有利於一直被忽視的存量人才的流動和吸納，有利於彌補內需不足、人才引進乏力的劣勢；

4、海南房地產，當下的現狀受制於過度嚴苛的全省限購，落戶放寬有利於購房人群的基數放大，促進樓市的信心提振。但之前落戶操作其實就已留有操作空間，現狀再提落戶，效率提升，但實際效果不宜預期過高。尤其對於一線城市購房者和高端人才，為買房落戶海南不是普遍的選擇。

5、未來海南樓市是受限制一線市場的有效供應。二級市場的總量控制，但力度有限，時效有限。建議房企加強政策學習，提供客戶落戶政策解讀服務，配合意向客戶提升落戶效率。

6、當下出臺的每一輪政策，建議大家都先站在自貿區發展的視角觀察，不必太帶入房地產行業。當然，房地產作為海南不可或缺的支柱產業，同時又被過度打壓的龍頭企業，每一個開放、放鬆型的政策，都會有利於信心提振，市場恢復。

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海南限購鬆動，會增加房產銷量，房價會上漲

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