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作為貸款的最後一個環節，無論是對信貸人還是借貸人來說都是極其重要的，對於借貸人來講，應從自身的實際情況出發去選擇適合自己的還款方式，對於信貸人來說，為借貸者提供更為划算的方案，更能體現自身的專業素養和職業水平。目前銀行的還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金。
等額本息就是每個月還款的總數不變，也就是本金加利息的總額不變，在前面幾個月利息相對較高，本金還的就相對較少，而隨著時間的增加，利息會隨之減少。等額本金就是將你所還的錢依照分期數均分，再加上上期本金所產生的利息相加就是本月所還的錢。
假如小王借了100萬元買房，分20年還清，最新的年利率為5.9%，我們根據這兩種還款方式來做個對比：
圖表一為等額本息，每個月的本息總金額都是7106.74元，本金加利息總金額1705617.57元，累計支付利息705617.57元。
圖表一
圖表二為等額本金，每個月償還的本金為4166.67元，本金加利息總金額1592458.33元，累計支付利息592458.33元。
圖表二
通過以上的比較，大家對於這兩種還款方式有了初步的瞭解了，從總數來說，同樣是20年還款期限，等額本金比等額本息的總金額少了很多，利息也相對於等額本息少了將近10萬元。如果說條件允許的情況下可以選擇等額本金，這樣利息會相對少一點。
不過相對於不同的人群其還款能力也不太一樣，主要還是看每個月的還款數來決定選擇合適的還款方式，接下來我們就來比較一下這兩種還款方式的月還款數。圖表三是等額本金的還款折線圖，我們可以看到一開始償還的本息比較多，平均每個月在9000元左右，而隨著時間的增加還款的總金額也逐漸遞減，到最後只用還4000多元。
圖表三
圖表四是等額本息的還款折線圖，我們可以看到還款的總金額不變都是7106.74元，隨著時間的增加，利息的減少，每個月償還的本金也隨之增加了。
圖表四
綜合上面兩個比較圖我們可以做一個初步的分析，如果排除其他的客觀因素，但從還款的總金額來考慮的話，等額本金是較為划算的，總的利息相對而言少一點，但是也有很多客觀因素影響，如果說借貸人小王是一個普普通通的上班族，每個月固定拿多少錢的工資，可能沒有更多的錢去還款，雖然總利息多了很多，但是依照自己的實際情況還是選擇等額本息比較適合。而如果說借貸人小王是一個40多歲的一位高管，有能力去支付更多的錢，這時候就可以選擇等額本金，不僅總還款金額會相對少一點，小王每個月的壓力也會隨著時間的增加而減少。
綜合上面的案例和等額本金和等額本息兩種還款方式對比分析，我們可以瞭解等額本金在總的還款金額中會比等額本息要少，當時前期的還款金額要大，而我們到底應該如何選擇還款方式，這個還是要根據自己的實際情況來選擇，如果說每個月的工資足以支付等額本金前期的還款金額的話，就可以選擇等額本金還款，還款方式因人而異，選擇適合自己的還款方式才是做划算的。
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很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎麼選？如果提前還款要考慮什麼因素？今天我統一給大家做一個詳細的梳理：
假定房貸是100萬，利率是基準利率4.9%，期限是30年
1、等額本息的優勢和劣勢是什麼？
等額本息，顧名思義，就是說月供是一樣的，每個月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說裡面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因為月供的額度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個還款方式，本來大多數人貸款買房的原因就是因為錢不夠，等額本息的優勢正好符合。
但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬元，第一個月的利息佔了月供的74%，此後利息所佔月供的比例逐漸降低，直到191個月以後，也就是16年以後，你的月供中的本金才會超過利息。
所以，如果你一開始就打算提前還款的，那麼你買房的時候選擇等額本金會更划算。
2、等額本金的優勢和劣勢什麼？
等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬除以360個月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會比較高，月供會逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬，相比等額本息減少了17.3萬的利息支出，佔到本金的比例是17.3%。所以等額本金節省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優勢和劣勢都很明顯，優勢是節省利息，劣勢是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個情況會再138個月以後發生變化，138個 月（11年半以後）以後等額本金的月供會比等額本息的月供少。
3、提前還款要考慮什麼？
首先要考慮的是你的投資理財的收益率，你用這筆錢提前償還貸款你節省的相當於這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來做投資理財，你的收益就是投資理財的收益，目前獲得比較穩定的5%以上的年化收益並不難，如果你的房貸利率是在這個範圍內，那麼你不提前還款會比較划算。
其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較划算，等額本息提前還款就看你已經還款多久了，如果是剛開始還，那也沒什麼，如果是已經還了好多年了，那麼就有點還不來，因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了，在提前還就沒什麼用了。
最後一點就是違約金，銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。
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無論是2019年前還是2019年後，大部分朋友房貸都應該遵循等額本息優先原則，這對降低還款壓力有很大的幫助，同時在提前還款時，與等額本金相比也並不會增加額外損失。
1.等額本息和等額本金各有優勢。
等額本息是指每個月還款金額固定不變，等額本金則是前期還款金額大，隨著本金的減少，月還款金額逐漸降低。簡而言之，前者月還款壓力小，後者月還款前多後少，後者對前期經濟壓力更大。
對於償還銀行的利息，等額本息要多餘等額本金，這是按照本金實際使用時間進行計算的，並不存在利率不同。
2.等額本息更適合大部分朋友。
根據等額本息與等額本金的還款金額可以知道，等額本息前期每月還款金額會並等額本金更少，對於大部分朋友來說，這是非常合適的一種方式。因為隨著工作經驗及財富的累積，越往後個人經濟實力會越強，等額本息會更適合，否則一開始可能會對生活產生影響。
另一方面，很多朋友誤認為若提前還款等額本金更划算，其實並非如此。在計算所有費用時，需要把等額本息多還的錢，計算其資金成本，這麼算了之後二者提前還款並不會差很多。
3.提前還款需要考慮三大因素。
提前還款要充分考慮三大因素，而不是手裡有點錢就直接還款。
用款計劃：要考慮近期1-3年的用款計劃，是否要用錢創業？是否要教育支出？是否要裝修等等。只有確定不用才選擇提前還款。
是否錢生錢：銀行的房貸利率非常低，投很多理財產品都可以拿到比房貸利率更高的收益，這就意味著錢能生錢。若能夠錢生錢則可以不提前還款。
是否有罰息：很多銀行會對提前還款有罰息規定，這也是需要考慮的因素。
建議一般朋友使用等額本息進行房貸，而資金流毫無壓力的朋友可以選擇等額本息。對於提前還款的朋友，近期用款計劃、是否錢生錢、提前還款罰息三大因素要充分考慮。
大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。
大南山伯爵
2019年後，房貸該選擇等額本金還是等額本息？
我建議使用等額本息還款，而且有條件最好選擇三十年。
我們先簡單說一下什麼是等額本金和等額本息，簡單理解，等額本金就是每個月還的本金固定，再加上每個月應還的利息，這種的特點是前期壓力較大，後期隨著本金的減少，每個月所還的利息也會下降很多。等額本息就是每個月所還的貸款金額固定（本金+利息），開始還款金額大部分是利息，後期大部分是本金。以100萬貸款，利率上浮10%為例子，如下圖：
對比完特點，下邊來解釋為什麼選擇等額本息30年還款對我們有利，總結起來有以下兩個原因：
第一，通貨膨脹使得你借款的實際利率遠低於名義利率。很多人可能覺得，等額本息一開始全部還的是利息，而且30年下來所還款的利息還要比本額等金多20多萬，肯定不划算，寧可一開始選擇壓力大一點，省點利息。這樣計算似乎沒什麼問題，畢竟數據擺在那，但是很多人忽略了一點，那就是通貨膨脹。
以物價為例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大約是3元/斤，質量還未必比80年代的好，也就是30多年的時間，大米價格漲了近17倍，這就是比較直觀的通貨膨脹，導致通貨膨脹最直接的因素就是市場上流通的貨幣越來越多，網上有一種比較直觀計算通脹率的公式：M2增速-GDP的增速，看過數據基本可以看出，如果世界現有的貨幣體系不改變，通貨膨脹是一直存在的，隨著時間越長，現在每月還款的5000多元到30年後，要比現在的5000多元要少得多得多，換言之，實際利率要遠遠低於你借款的名義利率。
第二，選擇等額本息可以使得你有更多的流動性資金。上邊的表格已經比對過，等額本息在一開始的還款會比等額本金的金額少得多，那麼在還款的前幾年，你的手頭上所留存的流動性資金會充裕很多。流動資金有多重要呢，主要還是投資和應急，如果手頭有一定的流動現金，就可以進行進一步的資產配置，可以按一定比例投放在貨幣基金、ETF、股票等，這些相對於不動產來說能夠更快變現，能夠更好地為下次投資做準備，而選擇等額本金的還款，在還款初期會大大削弱你的資金流動性。
討論完還款方式，接下來說下提前還款的問題，提前還款應該怎麼辦呢？
如果你理解了上邊的分析，那你很快就能夠得出結論，建議不選擇提前還款。
這裡還要說下關於等額本息提前還款的誤區，很多人會認為等額本息提前還款要在前幾年，如果過了前幾年提前再去提前還款會不划算，因為前邊還的大部分是利息，這裡給大家舉個例子可以證明，銀行等額本息的收費是合理的。
還是以100萬，年化利率5.39%為例子：
第1個月，本金1000000元，利息為4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%
第49個月（第5年），本金剩餘1744421元，利息為4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%
通過上邊的比對，你的利率都是5.39%，之所以會產生一開始還的利息比較多的錯覺，那是因為你一開始的本金多，借的錢多自然產生的利息多，隨著本金每月的減少，你每個月還款所佔的利息會降低。
當然，有的人覺得欠銀行的錢始終會有負擔，想選擇提前還款，這種一般是根據每個地方銀行不同，規定不一樣，具體可以參照貸款時候簽訂的借款合同，提前跟銀行聯繫進行提前還款。
金色的竹林
- 如果第6年時要提前全部還款，已經歸還的利息為28.42萬。因為提前還款，還的是本金，所以累計還的本息為28.42+100=128.42萬元。
- 如果第11年要提前全部還款，已經歸還的利息為54.43萬，累計還的本息為154.43萬元。
- 如果第16年要提前全部還款，累計已經歸還的利息為77.21萬，累計還的本息為177.21萬。
- 如果第6年時要提前全部還款，已經歸還的利息為26.99萬。因為提前還款，還的是本金，所以累計還的本息為26.99+100=126.99萬元。
- 如果第11年要提前全部還款，已經歸還的利息為49.08萬，累計還的本息為149.08萬元。
- 如果第16年要提前全部還款，累計已經歸還的利息為66.27萬，累計還的本息為166.27萬。
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總結：
選擇哪種還款方式是由多種綜合因素來決定的，但如果你打定主意一定會提前還款，那就儘可能選等額本金。
銀行研究僧，你學習，我也跟著學習。
銀行研究僧
一般情況下，我們都應該選擇等額本息，也就是說每個月還的錢應該是一樣的。為了更好理解這個問題，我們應該先搞清楚利息怎麼算。
01，利率？關鍵是利息
很多人都覺得等額本金的方法比較划算。
這種方式，一開始還的多，後來越還越少，每個月還的本金是一樣的。總利息少的原因是在於一開始就還的錢比較多，相當於借的錢比較少。
如果從利率的角度來看，其實是一樣的。利率才是划算不划算的關鍵標準，用利息來衡量很容易出現錯誤。
這裡簡單的舉一個例子很容易明白。假如現在借15元分5天還。方法一，第1天還5元，第2天還4元，第3天還三元，第4天還兩元，第5天還一元。每天還的錢依次遞減。方法二正好相反，第1天還一元，最後一天還5元。
雖然同樣是借了15元，同樣是5天還完，但利息是不同的，因為借這些錢的時間，並不是真正的5天。
我們分開來看，方法一第1天還5元，這5元只借了一天。方法二第1天還一元，這一元只借了一天。這就是最大的區別。
實際上方法二借的錢用的時間比方式一的多，所以支付利息應該多一點。等額本金就是方法一，等額本息就是方法二。
既然房貸的利率是所有貸款當中幾乎最便宜的，那我們就應該儘量借長一點，用久一點，所以應該選擇等額本息。
02，通脹？以後的錢更不值錢
其實如果我們往深一層考慮，30年之後的錢跟現在的錢是不相等的。因為通貨膨脹的原因，錢會越來越貶值。
假如我們把上面那個例子換成分5年還。如果選擇第1年還5元，肯定比起第1年還一元更不划算。因為5年之後的5元就不值錢了，而現在的5元相對來說就更值錢。所以優先選擇，現在還少一點，未來還多一點。
等額本金的方式就是現在還的多，未來還的少，所以不划算。
03，提前還貸？不還也罷
弄明白上面這些之後，就明白了，提前還貸在任何時候都不划算。
首先，如果我們提前還貸，其實我們已經還了一部分的利息，花了利息又把借的錢還了，那就是不划算。
其次，任何一筆提前還的錢，因為通貨膨脹的原因都比未來慢慢要還的錢更划算。二三十年之後每個月還5000，肯定不值錢。但如果現在一次還50萬，那就是很大一筆錢了。
第三，說不定這一套房子未來要賣出去，現在提前還還不如賣房子的時候才提前還。現在提前還花的是自己的錢，賣房子的時候提前還清銀行貸款，花的是買家的錢。
其實，很多平時生活中與“財”有關的東西，我們都可以用簡單的語言，說得明白。這就是我，“財說得明白”，希望你能明白房貸其實並不可怕。
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財說得明白
2019年後，房貸該選擇等額本金還是等額本息？若提前還款該怎麼辦？
等額本息還款方式，
每期的還款額是固定的，銀行會根據貸款額和利率算出總額，並且平均分攤到總貸款月份當中，第一個月和最後一個月的還款總額相同，並且每個月的還款額中，本金逐漸增加，利息逐漸減少。
等額本金還款方式，
每期還款額中的本金是固定的，銀行會先將本金平攤到貸款月份中，由於總本金逐月減少，利息隨之逐月減少，第一個月還款額是最高的的，最後一個月還款額是最低的。
例：
等額本金貸款90萬，貸款時間25年，將90萬平攤到300個月即每月需還本金3000元，第一個月的利息是90萬借款30天的利息，第二個月的利息是90萬-3000=89.7萬元的借30天的利息，第三個月利息是89.7萬-3000=89.4萬借款30天的利息，以此類推……
兩者比較：
從月供壓力方面來看，等額本息月供相同，家庭收入比較好規劃。而等額本金雖然總利息少於等額本息，但由於初期還款額高，需要初期具備更強的還款能力。
如果想提前還款該如何選擇：
等額本息與等額本金正好相反，利息前期多後期越來越少，故後期剩的大頭都是本金，再提前還款能省的利息就不多了。
小崔聊房
2019年後，貸款買房是選擇等額本金還款還是等額本息還款，兩種還款方式都是各有優劣之處，但如果你有提前還款的話，我建議你選擇等額本金還款方式比較好。
等額本息：
房貸選擇等額本息的優點就是每個月是固定月供，並不會出現每個月月供金額髮生變化，以及月供壓力小，月供金額底；缺點就是貸款利息要高。
等額本金：
房貸選擇等額本息的優點就是貸款利息要少支付很多，每個月的月供都是不斷地降低，以及貸款利息會比較低；缺點就是前期月供壓力非常大，月供金額高。
選擇貸款購房到底是該選擇等額本金還是等額本息貸款，並沒有絕對性的哪個還款方式好，應該要根據自身經濟條件來選擇適合自己的還款方式。
第一種情況：假如貸款購房的人，每個月收入比較高的，比如說月供只佔比自己每個月50%以內的人，我個人建議還是選擇等額本金比較好。由於等額本金可以讓自己少支出很多貸款利息，而且還有足夠能力的月供，最重要一點就是方便自己提前還款。
第二種情況：自己月收入比較低，家庭開銷比較大的人，首付款都是東湊西湊的，這種情況的話，自然會選擇等額本息還款方式比較好。等額本息雖然要多支付很多利息，但最起碼可以幫助你解決眼前的資金問題，可以讓你月供低一些，每個月壓力小一些，可以有更多的錢用在生活上，增加生活質量。
所以房貸到底該選擇哪種方式比較好，還是要根據貸款人自己的經濟條件來決定，只有選擇自己的還款方式才是最好的。
為什麼提前還款打算的選擇等額本金比較好呢？
其實很簡單，提前還款意思就是自己有錢了，要麼部分提前還款或者全部貸款都還清的情況。
大家都知道等額本息其實就是把貸款利息平均分到每個月裡面，等額本息還款方式的話，前期還款的70%都是利息，30%的才是本金，也就是大部分都是還的銀行利息，這個時候再度提前還款的話，銀行都已經把貸款利息大部分收回來了，還提前還款是不是便宜銀行了呢？
但是你選擇等額本金還款方式的話，也就是把你貸款本金平均分到每個月的月供上，前期還款的本金比例是在60%左右，40%的是利息。中途出現提前還款的話，你的已經還了比較多的本金，利息是還的比較少，很顯然提前還款肯定是選擇等額本金方式比較好。
房貸提前還款該怎麼辦？
如果自己手中有一筆閒錢，想要提前還款之時，這個時候你可以向貸款銀行申請提前還款要求。
第一步：向銀行電話預約或者人工預約提前還款手續。
第二步：前往銀行填寫一份提前還款單，然後提交銀行，之後就是耐心等銀行審批；
第三步：銀行會根據你的貸款情況以及還款時間，是否滿一年以上，是否要繳納違約金等情況。
第四步：等待銀行內部走程序，等待銀行扣款，扣除提前還款金額。
第五步：提前還款成功，按照你提前還款金額降低月供金額。
綜合
上面已經針對房貸還款方式進行了詳細分析，已經對於等額本金和等額本息的優缺點進行了分析，同時也是比較了等額本金和等額本息提前還款情況，最後也是對於提前還款手續的步驟進行了分析，這些相關的問題進行了全面進行了講解。
老金財經
做過房貸的朋友都會遇到選擇還款方式的問題，那就是等額本金和等額本息。選擇之前，要對這兩種還款方式有一定的瞭解。
首先，這兩種還款方式的含義
等額本息還款是指利率不變的情況下，每月月供金額一樣，月供中本金部分逐月遞增，利息逐月遞減。
等額本金還款法是指在貸款期間，每月月供中歸還的本金不變，利息每月按照剩餘本金重新計算，每月月供遞減的還款方式。
其次，兩種還款方式的優缺點
在等額本息法中，銀行先收剩餘利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，這種方法方便記憶，前期還款壓力較小，但是本金歸還速度相對較慢，佔用銀行資金時間較長，還款總利息較高。
等額本金法中，月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，每月還款額逐漸減少，每月的還款金額都不一樣，從多到少，一開始的還款壓力比較大，不過本金歸還得快，剩餘利息和等額本息比起來比較少。
總之，兩種方法有利有弊，要根據自己的實際情況來選擇
若要提前還款，需要注意兩點
一、考慮還款方式
如果在前期提前還款，選擇哪一種還款方式差別不會太大，如果後期才還，選擇等額本金會比較划算，因為前期還的本金多，資金佔用的時間少，利息也相對少了。
你要是一開始就做好提前還款的打算，那麼最好選擇等額本金還款。
二、考慮理財收益率
你有可以提前還款的錢，如果拿這筆錢去投資，能不能賺回貸款利息，可以的話，大可不必提前還款，因為錢為貶值。
貸款期限最長30年，30年後的一百萬肯定沒有現在的一百萬值錢。你拿著現在的一百萬投資理財，只要回報率高於貸款利息，基本上也就跑贏了通貨膨脹，也就是說，你手裡的現錢沒有貶值甚至還在升值，而貸款的錢一直在貶值。
銀行的利息對比其他方式算是很便宜了，表面上看起來你借了銀行的錢買房子，但換個角度想，實際上你是借了銀行的錢去投資，能獲得高於貸款利率的投資收益的話，提前還款就非常不划算了。
綜上所述，只要不是什麼特殊情況，一般不會建議你提前還款，在自己手裡是錢，還了就什麼都沒有了。有些人只要借了錢，心裡就不踏實，其實大可不必，畢竟借了銀行的錢，是不用還人情的。
50計劃
首先選等額本息，這樣前期還款壓力會小，也有利於你能積攢資金創業啥的，有翻身的機會，等有錢了就可以全額還款了。如果選擇等額本金，那你前期基本收入都還貸款了，沒有多餘資金翻本或是增加收入，基本三五年甚至十年八年都能看到頭了
