閉上眼睛，請說出房地產投資鐵一般的定律。
絕大多數人可以當順口溜一樣脫口而出：短期看金融、中期看土地、長期看人口。
這句話很好用，隨之而來就是按照套路分析一波GDP、產業、人口，最後給出一個到底能買不能買結論。
但是這個套路顯然不能簡單適用於粵港澳大灣區的投資概念裡。
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首先，必須承認的是人口增量是一定要有的，畢竟再大的池子，沒有水，也養活不了魚。
不過，要關注人口增量的同時，還要拋棄固化的投資邏輯，關注人口增量背後的人口流動，我們一步步來分析。
先看人口增量，截止到2019年末，基於粵港澳大灣區的廣東省新增常住人口數量達到175萬人，而排名第二的浙江省只有113萬人。
（廣東省近幾年人口增長圖）
5年時間整個廣東省人口增加797萬人，截止目前，廣東省的常住人口1.1521億，從2017年廣東人口就已經是中國人口最多的省份。如果將廣東省當做一個國家，其人口數量能在全世界排在11位。
有了人還不算，重點是每年流入廣東省的這些人基本是以青壯年勞動力，而且還敢“生”。
2018年廣東省人口出生率12.79‰，而全國人口出生率為10.94‰，並且由於年輕人較多，廣東的死亡率也在全國較低水平，2018年死亡率4.55‰，低於全國平均水平。
又有人又敢生，這就催生了很多必然的住房需求。有了這些巨量的人口池子，灣區有足夠強勁的接盤能力，不過究竟是去大灣區當韭菜還是投資，就不一定了。
粵港澳大灣區畢竟是個高逼格的規劃，需要時間沉澱和發展，但也正因為兌現時間過長，而當下在政策紅利面前，部分城市房價有水漲船高之勢，全國各地的炒房客更是炒得不亦樂乎，利好當前，房價先動。
紅利未兌現前房價就已經站在高位，這是絕大多數城市面臨的通病。所以必須瞭解清楚當下大灣區的投資邏輯，接下來也就是重點要說的，人口流動。
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大灣區的投資要談人口增量，更得談人口流動，因此就不能割裂了都市圈去分析。
粵港澳大灣區是一個城市群，但因定位不同，城市群下又有不同的都市圈。
目前含金量最高的有3個：深莞惠、廣佛、珠海中山三個小的都市圈。
為什麼一定要談都市圈，因為從真實的市場來看，深圳每年人口增量很多，常住人口數量也有很多，但並不是所有在深圳工作的人都買得起深圳的房子，所以有大部分深圳客戶會更傾向於去買旁邊的惠州和東莞，從下圖的買房人群流動圖也能看出一二。
（粵港澳大灣區城市七城買房人群流動路線）
而廣佛也是一樣，廣州人喜歡到佛山買房，佛山有錢人也喜歡到廣州買房。
所以我們不能只看一個城市的人口增量，而是要分析買房人群的流向，粵港澳大灣區的人口池子有那麼大，但是因為價格關係，往往會出現城市間流動性買房。
買房這件事，終歸是不同經濟實力人群的選擇，買不起深圳的，沒必要死磕深圳，買不起廣州的，也沒必要死磕廣州。
在都市圈融合下，曲線救國未嘗不可。因此說到粵港澳大灣區的投資邏輯，其實就是環一線的投資邏輯。
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粵港澳大灣區內地九市的龍頭是廣州和深圳，所以想要投資環一線城市的房產，要考慮的不是那個城市的人口、GDP和產業，應該重點關注它接壤的一線城市的某個區域是不是有足夠的經濟實力。
只要這個一線城市經濟發展夠強，而區域也足夠有實力，那麼來這裡的人就願意到外溢區域去買房，那麼臨深臨廣的區域自然能跟著喝湯。
簡單來說就是，你買哪裡不重要，重要的是你的鄰居夠不夠牛。
這時候就看回這三個都市圈，第一個深莞惠。
想要投資東莞、惠州，離不開對有錢鄰居深圳的分析，深圳是個多中心的城市，不像北上廣是單中心，房價由中心區往外由高到低遞減，所以他們的居住外溢是沿著地鐵線去走。
而深圳很特殊，深圳是典型的產住融合，每個區都有工作機會，因此就有個很特別的現象。
南山的碼農，在南山居住，南山上班
福田的金融分析師，在福田居住，福田上班
羅湖的商人，在羅湖居住，羅湖上班。
因此也導致深圳各區的房價屬於遍地開花的狀態。寶中、紅山、福田中心、南山破10萬+，圍繞各區中心往外房價才開始遞減。
而如果剛需要買房，南山上班的人，會選擇外溢到寶安、光明、龍華，而福田、羅湖的人，會選擇去龍崗、坪山買。
但肯定有人是哪怕外溢到深圳便宜的區域也買不起的，就只能選擇臨深區域。
比如南山買不起寶安、光明、龍華的，那就選擇東莞。而羅湖、福田買不起龍崗、坪山的，那就選擇惠州。
這裡不要去糾結東莞和惠州哪個投資價值更大，兩者挨著的鄰居都不一樣，一個挨著光明、龍華，一個挨著坪山，有個有錢的鄰居，身價自然高點，因此兩者間會有一定的價差，但購買人群能接受的價位本來就不一樣，沒有太多的可比性。
住在南山的又連東莞都買不起的，只能往東去選擇惠州，價格永遠是驅使人們做決定的主要動力。
因此投資東莞惠州的邏輯很簡單，選最靠近深圳的區域買，基本不會錯。比如東莞選擇：長安、塘廈、鳳崗、大嶺山。而惠州選擇：惠陽、大亞灣。
只有這些區域才能稱得上是深圳的鄰居。以後可以享受深圳發展紅利，老大吃肉，老二喝湯。
何況深圳的供需矛盾很突出，有錢有產業卻唯獨缺地，之後極有可能向鄰居借點地。
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第二個都市圈：廣佛
廣佛同城發展其實已經很成熟了，在廣州上班，佛山居住的人其實很多。
佛山為什麼能成為廣州外溢的首選，主要是因為它接壤的都是廣州的主城區，接壤的是荔灣、白雲、番禺這些區域，從佛山禪城到廣州天河也就19公里左右。
有粉絲朋友問我清遠有沒有發展機會，不也是臨廣嗎，可是它挨的是花都啊，花都可是個窮鄰居，挨著它還能喝啥湯。
所以佛山的投資選擇也很簡單：南海、禪城、順德。這些區域以後也是能抱著廣州的大腿一起發展。
第三個都市圈：珠海、中山
這兩個城市最尷尬的還是中山，想靠著廣州，又沒有佛山靠的近，想靠深中通道挨著深圳，又沒有人家東莞和惠州的天然優勢，所以靠著深中通道炒上來的房價，近一年也開始回落了。
反倒是珠海人，還願意去中山買房，中山南部的南朗、坦洲都是珠海客戶的集中區域，佔比達到35%，但珠海並不是像廣州、深圳那樣有錢的親戚，所以中山的發展現在還挺尷尬的。
相比珠海好多了，珠海的定位還是很高的，珠西中心，又靠著澳門和香港，而且空氣質量又好，還有海，十分宜居，所以這些年來珠海買房的外省客戶佔比，居然都超過深圳。
但珠海有個現象就要警惕，就是珠海的常住人口不多，而且增量也不多，也就是說未來的接盤俠太少了，而且房價價差極其不合理。
靠著澳門的橫琴、拱北區域房價已經到達4萬+，而斗門、金灣這樣的區域不過2萬出頭。明顯體現出，距離澳門越近、房價就越高的現象，但缺少本地人的接盤，投資效益很難短期顯現。
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至於粵港澳大灣區九市中的江門和肇慶，現在還不具備投資機會，主要都以本地剛需消耗為主，不管是從房價表現還是人口增量來看，這兩個城市還沒有找到傍大腿的機會，也還未明確在粵港澳大灣區中所擔任的角色。
基於以上，我相信目前的投資機會仍然沒有變化，拿掉港澳，目前的排名是：
第一梯隊：深圳、廣州
第二梯隊：佛山、東莞
第三梯隊：珠海、惠州、中山
第四梯隊：江門、肇慶
除了粵港澳大灣區下各都市圈有人口流動性買房，自去年粵港澳大灣區規劃綱要出臺後，全國各地的投資客都盯上了這片投資熱土，紛紛用錢投票，根據樂有家研究數據顯示，外地客最愛買的是深圳和惠州。
為何獨愛這兩個城市？深圳，粵港澳大灣區的核心城市，有價值，惠州，一方面是傍著深圳這條粗大腿，第二是足夠便宜，更有機會迎來暴擊，畢竟資本總是逐利的。
最後，我想說粵港澳大灣區不僅是廣東的、南方的、全國的，未來將是將世界的。
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