最近中介都在瘋傳一個老破小蓮嶽裡，為什麼？看下他瘋狂的價格曲線你就懂了
18年底，蓮嶽裡的低谷期房價還是4萬1，
到了19年的小陽春，價格快速翻轉，掛牌價已經從4萬5飆到了最高5萬5，當時成交均價在5萬2、5萬3。
而過了學區小陽春，到了19年的九十月，其價格又有回落，跌落到5字頭萬內
但僅過了兩個月，去年12月起，這個小區房價又開始飆升，從12月的5萬2開始，一直漲到春節前的5萬7、5萬8
廈門小清新的B面，老破舊
就在這個疫情凍結後樓市重啟的日子裡，3月到上週日的短短几天，這個小區成交的3套房源全部破6萬！！！
上週日，和幾位朋友談到這個小區的事，又引發了大家回到一個老生常談的話題，紛紛說『現在廈門房價水分還是大』
關於廈門的房價高低與否、水分究竟大不大，爭論已經太多。太多人做過各種分析，各種論述，今天，我只想從兩個我認為校驗房價高低最關鍵的數據來分析分析廈門房價的水分如何，也算是給關心這個話題的朋友們一個統一回復。
（文末有彩蛋）
認為廈門房價泡沫的人，他們主要的質疑出發點在這些：
質疑一：廈門的經濟總量不行
很多人眼中，經濟總量=GDP。這樣看廈門4000多億的GDP，並不太高。
但大家要知，GDP是100年前發明，用於統計傳統制造業指標的數據模型。然而，在第三產業佔比越來越高、造富能力越來越強的今天，拿GDP作為單一維度來評價一座城市的經濟水平，是業餘的的。
並且，中國的統計實踐中，收入法計算GDP分為四項：
國內生產總值=勞動者報酬+生產稅淨額+固定資產折舊+營業盈餘。
按照這個統計口徑，GDP對那些製造業強但服務業較弱的城市有利。因為按照中國GDP的統計口徑：
『生產稅不含在貨物和服務價格中而由購買者直接繳納並由生產者代徵的稅金，如牲畜交易稅、集市交易稅、關稅、進口稅、特別消費稅等。』正好，廈門由於土地資源匱乏，近15年來大力發展的是物流樞紐港口和現代服務業。從已入主中國發改委的何書記在廈主政開始，廈門就經歷了一輪產業轉型，將軟件、動漫、金融、貿易、電子商務等產業作為城市產業的主要發展方向。其後歷任主官都踐行這一產業規劃——從軟件園二期到軟件園三期再到環東的現代服務業基地，一直以來政府主要的產業園區運營方向也源自於此。然而這些玩意兒的產能，很多不在GDP的統計範圍內。
(2019廈門的經濟情況，房產投資對比其它支柱產業)
結果廈門發達的產業，包括全國集裝箱吞吐量全國第七的廈門港的關稅貿易，都不列入GDP統計口徑。但是港口對一個經濟的影響，相信稍有常識的人都懂。
大家如果不信，可以看看迪拜的GDP，作為一個以高精尖服務業領銜的全球知名城市，迪拜的GDP還不如合肥！如果單看GDP水平來看房價，合肥的房價是合理的，迪拜的房價泡沫世界第一。
所以，拿GPD來評價一座城市的發達水平，是有失公允的。那麼，我們應該拿什麼數據來衡量一座城市的經濟實力呢？我的答案是一座城市的財政收入。
不管你是製造還是服務，甚至是你吃飯睡覺，只要你從事經營活動，稅一定是要交的，而且新的金稅系統的大數據採集能力，讓一個城市的財政收入更能客觀反映經濟運行情況。
稅收+非稅收入=財政收入。
其中稅收是財政收入的重要來源，而其他非稅收入=居民及企業購買城市服務的能力。所以，財政收入基本可作為城市經濟活躍度直接參照系。
廈門的財政實力又多少？讓我們來看看廈門一般公共預算財政收入，以及人均財政收入貢獻值（如下表）。
首先關注人均財政收入貢獻值，能客觀反映一座城市的個體富庶程度，廈門人均財政收入貢獻值位列全國第二，僅次於深圳，吃虧在人口體量小，非製造業發達城市，所以容易被人詬病為經濟欠發達城市，這和統計口徑的偏見息息相關。
另一個維度的數據，是地均財政收入貢獻值，這一指標廈門在上述城市中排行居末。意味著對比北上深，廈門的單位土地產值還有很大提升空間。
地均財富貢獻值=城市的土地價值。
設想下，當島外廣闊的未開發新城土地，從灘塗田地變為港口商務園區之後，土地價值翻轉對於廈門的意義，這點就不再贅述。
質疑二：廈門的房價均價過高
如果用論文的方法解析“廈門房價全國第四現象、是不是存在巨大的房價泡沫“，難免冗長，也不是本文的目的，但是，有兩個影響房價高低的重要因素，過去一直被忽視——城市土地財政依賴度和城市核心發展半徑，今天淺嘗分析，希望能提供觀測廈門的新視角。
先看廈門的土地市場，每年的土地出讓金總額大約在400億上下浮動，從來未有大的波動，在中國的強一二線城市中，土地出讓金不足500億的，恐怕也只有深圳了。
也就是，廈門土地供應計劃是按照出讓金總額鎖死的，
廈門土地財政的依賴度常年在40%-50%之間徘徊，這在中國強二線城市的財政健康度而言位列榜首。
因為廈門並不過分依賴土地財政，所以，廈門的土地供應量極其有限。廈門的增量土地供應（一級市場新增商品房建築面積）常年維持在200萬平米以內，在2018年甚至不及100萬平米，這就把城市的商品房需求交給了一個難以監管的市場——存量房市場，也就是二手房市場。
所以，自2015年開始，廈門市的二手房交易量就高於一手房的2倍，也就是說：每三個人買房，就有兩個選擇二手房。把一座城市房價核心定價權交給小房東，顯然波動會比一般城市大。
對廈門的經濟和基本盤有了客觀認識後，我們再回到廈門房價的問題上？拿廈門和杭州的一個新城來比較。
杭州奧體大約相當於廈門的集美新城，奧體板塊核心區一線開發商新盤的限價價格大約是4萬出頭，二手房交易價格是4.2萬出頭，高的6萬左右。然而在廈門的集美新城，核心區普遍均價低於4萬一點點，核心區周邊的二手房價也就是不到3萬，要是集美新城二手房敢賣6萬，能讓廈門人民用口水噴死。所以只看均價，不看中間值的邏輯都是耍流氓。
杭州奧體板塊
廈門集美新城
總結：
廈門房價貴不貴？當然很貴，可能對於80%中國城市的居民而言，廈門的房價都是高不可攀的。然而，存在即合理，廈門樓市歷經多年的所謂泡沫，依然在一個區間波動上漲，甚至部分頭部的社區價格還在不斷上漲，足以證明經歷過市場反覆淬火驗證的。
瞭解完這些後，如果你還執意噴廈門房價泡沫，請來廈門實地看一看，不帶偏見，不吹不黑的深度瞭解之後，再做判斷。
閱讀更多 好房評測局 的文章
