01 新政概述
2017年3月17日國家陸續出臺了一系列相關房產政策（以下簡稱3.17新政），導致成交量下滑超過70%，房價累計降幅超過15%，結束了北京房價連續17個月上漲的勢頭，市場迴歸理性。過去三年，3.17新政都帶來了哪些市場變化？當前市場下，未來政策環境又將如何？麗茲行豪宅研究院為您解讀。
02 政策環境影響
房住不炒主基調下，政策環境依然收緊
2017年3.17被稱為史上最嚴厲調控政策，政策核心在於通過需求端管控，抑制房價快速上漲的金融驅動力。全國52個城市出臺限貸政策，累計出臺100多項限購限貸政策，北京相繼出臺20項左右調控政策，新房、二手房市場均被採取嚴厲管控，“房住不炒”基調確定。
3.17新政三年以來，全國房地產市場形勢面臨高壓態勢，全面限購、限售、限籤、限貸持續沒有放鬆。2019年以來全球經濟面臨壓力，多次降準降息，金融市場走向寬鬆。2020年疫情影響下，金融環境持續寬鬆。
03 供應端影響
土地供應---增加保障住房
土地市場住宅供應絕大部分為共有產權及限價住宅，同時側重保障供應，以解決供給不足帶來的房價上漲。
【1】共有產權首次探索：
2017年前保障住宅主力為自住房，2017-2019年共有30宗共有產權土地供應，佔到11.23%。
【2】限價住宅供應比例加大：
2017-2018年住宅用地幾乎全部為限價地，2019年陸續才開始調整供地結構，不限價土地陸續供應。限價住宅由2015-2016年23%供應占比提升至2017-2019年的66%。
新房供應限制高單價盤入市
新房供應端限制8萬元/㎡以上樓盤入市，2016年豪宅新房30.59%供應量為單價10萬以上樓盤，2017年以來，10萬以上樓盤供應占比不超過15%，整個2017年僅有5%供應量。一方面在於土地供應以限價為主，限價住宅單價均不超過8萬元/㎡；另一方面通過入市價格管控，部分樓盤低價入市。
04 需求端影響
新房連續兩年處於“量價齊降”態勢
2017年3.17新政後北京全市新房住宅成交量大幅下滑，2017年-2019年年成交量持續維持在3萬套左右，相比2016年下降66.52%。成交均價自2017年3.17後止漲，由於成交基數小，所以成交均價受到成交樓盤結構影響呈波動趨勢。
二手房市場六個月低位成交後呈現“量穩價降”
2017年3.17新政後，北京全市二手住宅成交量由2.5萬套下降至8000套左右水平，且連續六個月維持在低位。2017年年底市場回升至萬套以上，市場迴歸理性，市場呈現“量穩價降”趨勢。
05 對於豪宅市場影響
新房豪宅“量穩價降”
2017年3.17新政對新房豪宅市場影響較大，供應端管控高單價盤入市，成交端高標的限籤，導致從數據來看，成交量價呈大幅波動。
根據麗茲行監測新房豪宅實際市場，3.17調控帶來需求量減少，而供應端增加，整個市場由賣方市場轉為買方市場。同時限價房低價供應，開發商面臨資金壓力，低價出售力度大，帶來新房豪宅市場成交量依然火熱，而價格呈下降趨勢。
二手豪宅“量價齊降”
2017年3.17新政二手豪宅市場帶來的影響雖然與全市趨勢一致，但影響的力度上相對要小，3.17新政後二手豪宅成交量下滑52%【全市下降68%】。價格累計降幅在10%左右，價格的明顯下降主要源於2019年整個市場豪宅新房大量低價供應，以及經濟環境下行壓力。
根據麗茲行豪宅研究院統計數據顯示，調控政策主要通過信貸抑制需求端，對於豪宅影響力要小於普通住宅市場，豪宅穩定性更強。
06 未來政策環境方向
2020年在疫情影響及全球經濟壓力下，未來政策方向備受關注，調控三年以來，金融政策雖有放鬆，但信貸政策持續收緊。在政府“房住不炒”大的基調下，同時借鑑2009年及2016年房價大幅上漲所帶來的風險，當前市場環境預計金融政策將會有所放鬆，但放鬆力度有限。
預計未來限價住宅、限售等容易導致市場價格信號失真的管控政策將會逐步退出，2020年市場仍以“穩”為主，不會出現大的變化。
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