最近，房博士的朋友圈被售樓部各種“火爆”場景刷屏，買房人排隊進售樓部，摩肩接踵，售樓部座無虛席，到訪量快速回升，乍看，真有種樓市“小陽春”的感覺，難道，西安樓市如最近這天氣一樣，也是快速回暖？
看房客流回升，成交情況又如何呢？
在疫情得到有效控制後，近兩週，西安樓市也是迎來了開盤潮，據房博士統計，3月份以來，西安共有14個項目開盤選房，那麼，在特殊時期的上市潮中，這14家樓盤真實去化情況如何呢？“金三銀四”是否如約而至？
今天，房博士詳細整理了這14盤的上市去化情況，數據讓人驚掉下巴！
看點
01
慘：3月西安樓市平均去化率不足四成
最近總會看到某盤“千人搖”，某盤100%去化，但房博士整理後發現，分化嚴重，整體去化慘淡！
3月份，西安樓市總推貨量3536套，去化1189套，去化率僅33.6%，真是慘烈至極。
其中，龍湖紫宸、雅居樂湖居筆記100%去化，紫薇國際生態城90%去化，其餘項目去化率普遍“慘淡”！
甚至，有盤去化率不足一成！積壓的庫存量越來越大。
從去化情況來看，雖然近期西安樓市到訪量回升，但，事實上，看似火爆的樓市，還是有些冷。
綜合數據，會發現，西安樓市存在兩個奇怪現象：
備案價一直在漲，2萬+項目遍地開花，但，越漲去化越難！
還有一部分盤，去化寥寥無幾，積壓越來越多！
看點
02
樓市，全面復甦和樓盤分化並存
疫情催化後的購房者，變得更加理性，市場，也由“人搶房”悄然轉變為“房搶人”！
可以看出，高去化率的樓盤有個共性：綜合性價比高！如：湖居筆記，本次推貨，價格方面幾乎是沒有大的浮動，項目位於子午大道中段(西安郵電大學南880米)，處於大學城板塊，周邊高校林立。雅居樂品牌在西安無論是品質還是物業，都有較好的口碑。
其次，小區內部配套有2所幼兒園、小學及中學15年教育。距離項目較近的就是佔地5236畝的潏河溼地公園，距離項目約1km，就是項目的正北方，步行即可到達。
本次推出的G區2#、3#樓，11463.53-13260元/㎡，帶裝修房源，價格優勢很明顯，尤其是，西安目前步入“改善”時代，動輒大平層150㎡起步，以前價格過2萬是鳳毛麟角，現在3萬+也不在少數，而湖居筆記精裝價格如此親民，就更顯誘人一面了！就在一些購房者還在吐槽該項目遠，居住人氣不足，距離地鐵遠的時候，它的去化率早已100%。
再如，碧桂園雲頂，200平一搶而光，小戶型剩餘較多！
推貨244套，共去化150套，其中3#樓剩餘25套，4#樓剩餘32套，5#樓剩餘37套，均價最高、面積最大的6#樓已全部售罄，剩餘房源都反而是便宜的。
購買該項目的客戶真真是不差錢啊，衝著高端大平層改善的目的去的，便宜的小戶型看不上。
可見，“爆款”是否會被追捧，與市場行情關係不大！
相對去化“優等生”，部分盤就略顯尷尬了。
比如，金科博翠天宸，推出494套房源，開盤僅認購15套，去化率不足一成！
看點
03
疫情後，下面幾種盤會更加艱難
1、產品同質化嚴重，稀缺屬性差的小區
大家都知道，西安樓市近三年以來，價格上漲速度快，開發商的嗅覺是很靈敏的，看中西安上漲紅利後，基本所有的一線開發商全部進去西安薅羊毛，同質化的小區，同質化的戶型，同質化的價格，流水賬一樣的賣點，對於買的人沒有衝擊力，結果就是：審美疲勞，去化越來越差！
這就如同現在的手機市場一樣，真正熱銷的都是爆款，比如蘋果的11，華為的P30，榮耀10等等，要麼價格極低，要麼牌子極硬，要麼進入市場早，真正去拼配置，大家都是2K的屏幕，八核的處理器，256的內存，自帶四個攝像頭，元部件都是一個廠出的，各個品牌設計貼牌後二次銷售。
房子也是一樣，同樣設計院出的戶型，同樣景觀公司的園林，同樣的施工監理單位，各個開發商按需採購，加上自己的牌子而已。
你規劃高層+洋房，我也蓋，你做大平層改善，我也緊跟其後，你做三面朝南，我也做，你南北通透，我也有，你拼物業，我也不差，你是全國10強，我也是，市場，變成了一個蓋房子，賣房子流水線時代，但對買房的人，誰都不想有進誰家都是我家的效果。
產品做不出差異化，拼到最後，大家也只能不講究了，拼地段，拼價格，拼“營銷”手腕！
但，購房者不傻，噱頭只能是一時，稀缺屬性差的小區，註定越走越難！
2、定位定價極高，片區內配套卻更不上
在西安，新區似乎有些膨脹！備案價一次次刷新眼球，無數購者直呼高攀不起！
縱然有更好的城市規劃，更多的利好政策，更高的頂層設計，面貌，也和主城區大不相同，但這些，都是需要時間去兌現的，而不是提前透支新區紅利，一味抬高價格，讓更多的購房者望而卻步！
任何新區的發展說到底還是人口的導流，本著房子是用來住的目的，最需要解決的還是吃喝出門，工作機會的實際需求。
說直接一點，高樓大廈和普通人關係有多大呢？相信大部分買房人關注的是吃喝出門及工作機會。
西鹹，就很明顯，各種利好加持，前景規劃很好，放眼望去，到處都在蓋房子，但配套，需要時間完善，很多購房者總會問到：這裡的配套發展起來需要多少年？5年？10年？但10年後，你對這套房子的預期還會和現在一樣嗎？透支未來換來的房價，怎麼說，都來的不實在。
3.24日，灞橋田王立交202畝地塊成交，三迪溢價68%，1253萬元/畝，樓面地價8408元/平米！
那麼，高價地與區域規劃是否匹配呢，很多購房者也是心有定數。
3、配套跟不上房價，新房遠超二手房價格
在西安，很多“網紅盤”之所以熱度不減，很大原因就是二手房倒掛嚴重，但相反，部分板塊因配套一般，配套設施跟不上等原因，後勁略顯不足，且，周邊二手房的價格明顯低於新房，這對於購房者而言，以後倒手賣會是個問題，不少買房人在選擇時，也難免心有顧慮。
房博士有話說
西安新房價格整體趨穩，大漲大跌可能性較小，主城區可供房源越來越少，尤其是低價房源，現在因為限價、疫情等原因，市場還未全面回暖，還能給剛需喘息選擇的機會，現在，或許是個不錯的買房“窗口期”，也就是最近刷爆朋友圈的史上第六次購房絕佳機會已到。
對於買房，能力範圍內能買大就別買小，換房遠比你想的複雜，能選主城不去新區，多參與搖號先上車是最實在的，越是資金有限，越是抗風險能力差的，越要抓住眼前利益；大規劃，大建設，大發展那是城市的事情，普通人先有個窩才最划算。
閱讀更多 西安房博士 的文章
