作為疫情始發地和重災區的武漢，2020年1月23日封城之後，整個城市的經濟活動就陷入了停擺的狀態。因疫情造成的長時間停工將對行業的上下游供應鏈造成阻斷，導致企業資金鍊緊張。經濟形勢不明朗對市場信心影響極大，在資金壓力之下，各方觀望態度加深，市場需求萎縮成為必然。
長期來看，武漢如何堅守GDP"億萬"經濟高地位置，成為了後疫情時代各方思考的重點。享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行就後疫情時代武漢房地產發展給出了新思路。
宏觀經濟：GDP 萬億俱樂部堅守考驗
近年來，武漢經濟發展態勢良好，2018 年全市生產總值達到1.48萬億元，三次產業構成持續優化，為 2.4∶43.0∶54.6，並已經形成了四大增加值過千億元的重點產業，包括金融、商貿、物流及建築業。2018年武漢市的GDP總量在全國各大城市中排名為第9位。雖然2019年的統計數據尚未正式公佈，但按照前三季度的增長速度，預計武漢GDP總量排名很有可能將升至第7位。
然而，2020年初始的疫情，導致部分企業因缺少訂單而無法全面復工生產，週而復始形成一種惡性循環。供應端導致的經濟萎縮勢必延續到消費端，原本就因為在消費旺季全市停擺而損失巨大的商貿行業將面對居民收入下降後減少的消費需求。
截至本報告發布時間，我們估計武漢停工停產會持續到第二季度，對全市各行各業的影響將至少持續一年。尤其是在疫情已顯示全球蔓延的趨勢之下，2020 年武漢 GDP 總量是否能堅守在萬億俱樂部內，這給武漢市的經濟發展帶來一次史無前例的考驗。
寫字樓市場：中小企業存續困難，租金空置壓力倍增
>>>短期影響
• 需求：租賃需求下短期內下降將成定局，中小企業退租情況將增加
清華大學、北京大學教授的《疫情對中小企業的影響及應對思考》報告中指出，在無營業收入狀態下，一半以上的中小企業很有可能無法存續超過兩個月。截至本報告發布時間，武漢依然是處在停工停產的狀態，且疫情已開始顯現全球蔓延的態勢。面對突如其來的疫情，對於資金鍊緊張的中小企業來說，在經營壓力之下，很有可能選擇削減高昂的甲級寫字樓租賃成本，武漢甲級寫字樓業主在短期內面臨的退租情況或增加。同時，武漢作為中國疫情爆發的中心，短期內外來企業落戶本市的需求也將有所下降。可以預見的是，在2020年，武漢甲級寫字樓年均淨吸納量15萬平方米的水平將難以持續。
• 供應：項目延期、供應整體推遲一定程度上緩解市場競爭壓力
根據戴德梁行研究部在2019年四季度的預測，也就是疫情爆發前，2020年武漢甲級寫字樓市場預計將迎來約32.1 萬平方米的優質新增供應。然而，目前就疫情的影響來看，這些原本預計在2020年交付的優質項目工期延長將成定局。但從另一方面來說，市場供應的整體推遲也會一定程度上緩解 2020 年武漢甲級寫字樓租賃市場的競爭壓力。
• 影響：短期來看，武漢甲級寫字樓租金下降通道開啟
在經濟增長放緩以及上一年龐大的新增供應壓力之下，2019 年武漢甲級寫字樓平均租金同比下滑了3.8%。而疫情導致的辦公需求萎縮將再次向租金和空置率施加壓力，預計 2020 年內甲級寫字樓租整體將呈現下滑態勢。
>>>長期影響
• 專業的物業服務價值將會更受市場重視
在本次疫情中，寫字樓專業物業管理服務的價值無疑得到了最大的體現。專業的物管服務團隊在樓宇人流管控、樓宇消殺、防疫物資的採購發放、樓宇應急管理秩序方面發揮關鍵作用。尤其是復工後，專業的物業管理服務能有效幫助租戶分流復工、做好樓宇的疫情防控安排、健康和安全管理工作。
• 健康、智能成未來樓宇發展趨勢
經過本次疫情，未來在樓宇的建築設計上開發商無疑會更加關注建築室內空氣質量的健康管理以及樓宇硬件的智能化的開發，包括智慧門禁、智能巡更、周界警報、人流量統計分析等。對於業主來說，在樓宇租賃的選擇上也會更加註重樓宇的健康管理和設施的智能化。
>>>應對措施
• 業主：短期減租策略或在一定程度上減少租戶流失
由於武漢現在仍處於封城階段，截至目前武漢寫字樓業主採取減租策略的情況還不普遍，市場觀望情緒濃厚。但就 2020 年市場需求受疫情影響下降已成定局這一預期來看，採取短期減租策略可能在一定程度上減少租戶流失、增強租戶粘性。
• 租戶：短期或有逆市入局機會
對於資金情況穩定，有擴大辦公需求或有在漢開設分部的企業來說，2020年無疑將是一個逆市入局的好機會。在武漢寫字樓市場整體租了需求下降，租金下行通道開啟的背景下，企業有較大概率能以較優惠的租約條件獲得較高品質的辦公空間。
零售市場：疫情後期把握社交需求消費窗口成關鍵
>>>購物中心運營商
• 項目工期延長、招商難度增加將成為普遍現象
根據戴德梁行研究部2019年四季度的預測，2020年武漢零售市場預計將迎來89.2萬平方米的新增供應，其中接近 50萬平方米的優質新增項目將集中供應於武廣商圈。本次疫情的到來，在中短期內將對武漢實體零售市場造成較大沖擊，新增項目工期延期、招商難度增加將成為普遍現象。
• 減租政策或成為疫情時期的雙贏選擇
為共度難關，近期不少商業集團推出減免租金政策，這可能成為疫情時期的雙贏選擇。減租政策雖然短期來看會導致業主方租金收入的減少，但是長期來看不僅維持了項目的整體出租率而且增強了與品牌方的互相信任和合作誠意。
• 把握疫後消費窗口期成關鍵
疫情過後，社交需求將出現大幅反彈是顯而易見的，新浪微博熱詞指數趨勢顯示，"疫情"和"出門"這兩個關鍵詞被提及的頻率飆升，而且表現出高度的同步率。這意味著居民被壓抑的外出購物、外出就餐、娛樂的消費需求。對於購物中心運營商來說，把握疫情結束後的"補償性"消費窗口期將成為關鍵。目前，武漢人民"家裡蹲"時長已長達3個月左右。長期的外出自由和消費限制或將激發疫情結束後市民的"補償性"消費心理，因此對購物中心來說，在疫情後有針對性的做好營銷準備是十分必要的。
本土超商
• “全民團購”培養消費習慣，線上消費目標人群擴張
武漢市封城、小區封閉等政策的實施導致了疫情期間的武漢"全民團購"現象，每天"十幾個微信群"團購買菜成為武漢市民封城生活的重點。這一現象無疑拓寬了線上消費目標人群年齡跨度、培養了市民線上消費習慣，從中長期來看，武漢市線上消費需求將進一步被激發。
• 本土超商物流及配送能力在本次疫情中得到提升
封城期間線上團購成為武漢市民購物的主要途徑。武漢市市域面積 8,494.4 平方公里，電商生鮮配送一般有距離限制，造成大部分的區域的生鮮蔬菜配送主要還是依靠門店分佈廣泛的本土超商。本次疫情為武漢本土傳統超商線上線下資源整合提供了積累運營經驗和提高運營能力的機會。
• 無人商店、無人配送迎新機遇
本次新冠病毒的高傳染性特徵加快了無人商店、無人配送等領域的發展。從火神山的阿里無人商店到美團和京東的無人配送車、再到醫院的無人配送機器人，新冠疫情無疑推動了無人技術的發展和多場景應用。
>>>住宅市場：成交量探底後企穩
受疫情防控措施影響，各地住宅項目停工停售，市場交易停擺凍結，導致開發商壓力巨大。全國各地房地產相關管理部門陸續針對土地出讓和新房銷售環節出臺了應對措施，如延期繳納土地出讓金、順延開竣工期限、調整預售條件等。而武漢目前仍然以疫情防控為首要任務，樓市相關調整政策預計將於第二、三季度出臺。待疫情過後，預計整體武漢樓市的整體成交量將在探底後企穩回升。
>>>產業地產市場
• 園區或因低密度、低成本獲青睞
本次疫情過後出於成本考慮，部分企業或考慮將辦公場地轉移至商務園區。一方面商務園區的低密度辦公環境在後疫情時期可能更受市場歡迎；另一方面，商務園區相對寫字樓低廉的租賃成本，也會激發一些成本敏感型中小企業的搬遷需求。
• 生物醫藥、醫療設備、遠程教育等疫情相關產業擴租需求或上升
從產業角度來看，疫情對武漢商務園區的部分租戶例如生物醫藥、醫療設備、互聯網教育、線上遊戲直播等產業有正向發展推動作用，下半年相關產業企業租戶或有擴租或新租辦公租賃需求。截至2019年底，武漢已彙總了包尚德機構、精銳教育、vipkid、猿輔導等36家國內知名在線教育機構。
• 疫情倒逼園區軟硬件開發理念提升
在本次疫情的考驗下，擁有統一業權，企業信息化平臺搭建完善，並能為客戶提供專業的物業及設施管理服務的園區將脫穎而出。這也將倒逼開發商重視園區數字化平臺的搭建，通過提供產業服務來增加企業租戶對園區的粘性，從而實現項目中長期的整體增值。
• 物流及冷鏈倉儲物流需求將有所增加
目前，武漢物流地產市場的主要客群由電子商務、第三方物流及製造業構成，其中電商行業一直是需求端的主要驅動力。本次疫情武漢所採取的封城措施，在抑制線下消費的同時將原有線上消費目標人群向更高年齡層次進行了擴張，消費人群的擴大和消費習慣的養成將在中長期帶來線上消費業務量的增加。
這一點也可以從戴德梁行武漢產業地產部對物流地產客戶的問卷調查驗證。調查結果顯示，大部分客戶認為武漢未來物流地產整體市場預期將保持穩定，雖然租金下行壓力較大，但是預計空置率將不會出現太大的波動。
>>>政府救市扶持政策
疫情之下，各級政府都陸續出臺相關政策穩定經濟和民生，武漢市政府也在2月22日出臺二十一條措施，幫助中小企業應對疫情帶來的負面影響。這些舉措總的來說可以分為四大類，包括從減輕企業經營負擔、提供金融支持、保障企業用工以及加大政策執行力度等。預計復工之後，武漢政府將針對市場反應出臺後續的扶持政策，以便維護市場經濟活動更加有序高效恢復。
>>>武漢內生性發展動力將支撐後續經濟恢復
長期來看，武漢作為中部中心城市、長江經濟帶支點城市的整體戰略定位不會發生改變，將仍然是推動中國整體經濟增長的重要節點城市。雖然疫情的發生讓武漢市整體停擺近3個月，但得益於豐富的教育資源、快速發展的高新技術產業，武漢市整體基本面仍然向好，其內生性發展動力將推動全市經濟快速復甦。戴德梁行預計，需求處於上升時期的遠程教育、線上遊戲、醫療健康、新零售以及社區商業等行業很有可能將先一步復甦，對武漢房地產市場的健康發展形成支撐。
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