黑夜中的蘭花
大家好，我是黃華林，房產從業者
四千萬能否在三四線城市開發樓盤
前景如何？
1：我接觸過的開發商
有大有小，體量，品牌，
13年之前的開發商大小都不是自己的資金運作，通過融資合作開發，抵押土地融資，開發，預售回款，都是槓桿，金融槓桿，預售槓桿，
很多賺的盆滿鍋滿，依靠更多是關係。
15後的市場，各路大開發商，品牌四強，實力非常強，開發能力強，
國家對房產，金融管控力度越來越嚴，中小開發的處境不樂觀了，
轉行，做總代理，很多。
2：縣城前景如何
國家城鎮化要達到85%
每個區域，完成比例不一樣，
賓陽有幾個大開發商在縣城開發，銷售量也不錯，
彰泰，碧桂園，當地的品牌開發商
明顯看到，城鎮化的影子，
村裡居常住率不到15%
很多有條件的年輕人都到在縣城買了房，剩餘的老人和條件差的，務農的常住了。
那麼縣裡條件好的，一般會往城市走，給下一代，和財產保值增值考慮，
所以參考當地的開發商，和調研鄉村居住人群分析，
所以依據我們老家的縣份來看，還有國家政策導向，縣裡的房產市場存在的，大開發商的動向也說明市場，畢竟大企業有大數據分析！
3：資金四千萬開發縣城樓盤
這個屬於商業命題了，
純投資，產業鏈條，土地，建築，稅，人工成本，銷售回款，毛利比例，體量就不大了
商業，住宅，旅遊，養老，等選擇範圍不大了。
土地有劃撥用地，出讓土地，每種土地可操作不一樣，
劃撥用地，無限使用期限，有人玩得起，巧妙的使用，不被收回，就幾乎無成本拿地，變現！
4：國家政策，法律法規，商業，人文，都是需要風險規避的！
以人為本，
每個地方有每個地方的風俗，思想行為習慣，
舉例：福耀玻璃在美國開廠，結果做不成，因為當地有公會一說，工人不爽就公會罷工，上班8個小時，多了不敢，
國家政策，法規，
有個3億的別墅，當時起在農用地，不合規，還上了抖音視頻，說拆就拆了，
綜合以上，開發商，產業比較複雜，競爭力巨大，不是我一個能談論完的事情，現在市場變化，
小規模投入，做變現最近，風險小的，謹慎！
離好的學校，政府單位近，熱鬧的商業區，比較靠譜，
縣裡，有開發區的都是大開發商競爭之地。
