3月24日，龍湖集團召開了線上2019業績發佈會。又是一份較為穩健亮眼的成績單。
我們藉此機會，把龍湖經營業績、新十年戰略目標、長期經營理念、特色的合夥人制度，進行梳理總結，供大家參考。
經營業績
1、2020年的目標定為2600億元。應該是一個穩健增長的目標。
2、2019年，龍湖實現合同銷售額約2,425.0億元，同比增長20.9%。營收1510.3億元，同比增長30.4%。
3、疫情對上半年的供貨影響不會特別大，95%以上能夠順利地供出上半年1000億元以上的目標能夠完成。
4、龍湖2020年儲備的可售貨值為4100多億，較去年增長12%。按照去化率63%，即可完成全年目標。
5、截至2019年末，龍湖集團的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5737元，為當期簽約單價的33.7%。
6、主要的土地儲備聚焦在高能級的一線、二線城市，佔比達8成，未來主流人口仍然朝這些大城市聚集，所以從需求端來看，這些市場非常有支撐。
7、對於今年的拿地計劃，邵明曉表示，龍湖會遵守淨負債率50%—60%的底線，堅決不拿高價地。
8、邵明曉表示，今年一季度是拿地的好時機，而自3月下旬開始，個別城市的地價已經開始上升，且上升的非常猛烈。
9、今年1月完成了百億量級的融資，下一步融資，龍湖會在國內申請一些債。
10、吳亞軍表示，疫情考驗現金流，但是現金流不是危難時才要考慮，而是要天晴補屋頂。
11、龍湖在去年下半年就開始注重現金流，1月份完成了全年的基本融資，下半年融不融資無所謂。
12、龍湖提出的未來將保持25%-30%的毛利率區間。
十年目標
2020年會上，吳亞軍提出新十年戰略目標。
13、2029年住宅開發權益銷售9000億，龍湖未來10年複合增長率18%左右。
14、在商業上，2024年開業到100家，2029年開業到300家。
15、趙軼先生表示 “未來龍湖會繼續量入為出，堅持把每年銷售回款10%作為上限，投資於持有型物業。
16、長租公寓是龍湖的第三個航道，2020年的租金20億到2024年150億再到2029年1000億，10年50倍這個增速
17、智慧服務是龍湖的第四個航道，2024年權益收入要到500億，2029年權益收入要到2000億。
18、吳亞軍認為：“物業公司按照既定的模式往前擴張是危險的，物業公司必須要通過變革來實現成本的降低，而龍湖目前就在抓這個變革。
經營理念
19、吳亞軍，我完全不關心規模排名。我不想花錢去買排名。但是，地區公司還是要根據排名去獎罰。
20、吳亞軍的回答是：先做長，再做強，“做大”是自然而然的結果。
21、對於上市公司，沒有故事，就是好故事
22、水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不返，迴歸、重塑成為共識。
23、真正優秀的企業，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。憑藉擁抱變化的姿態、戰略聚焦的實力、敏捷變通的執行力，龍湖在模糊和不確定性中探究方向，鑿出路徑。
24、外部環境的複雜化與不確定性成為常態，規模、速度等單一維度不再成為企業競爭的標尺，產品、服務、運營、資本等綜合能力的打造更代表未來趨勢。
25、集團秉承「空間即服務」戰略，堅持地產開發、商業運營、租賃住房及智慧服務四大主航道業務全面協同發展，打造持續領先行業的成本能力、供應鏈管理能力及持續增效能力；既堅守主業又洞見變革，不斷迭代組織運營系統以提升效率。
26、龍湖5年以內的事，CEO邵明曉負責。
龍湖5年以後的事，BOSS吳亞軍負責。
27、龍湖不是增長最快的房企，但龍湖有自己的節奏，10年來保持著超過20%的複合增長率。
28、龍湖成為我國房地產業內唯一一家境內外全投資級民營房企。
合夥人
29、吳亞軍：如果說優秀的團隊值得拿到行業75分位報酬，那麼龍湖的團隊平均應該拿到85分位，最具企業家精神的人更要拿到超額回報。
30、龍湖合夥人分為四個層級：永久合夥人（在任CEO）、長期合夥人、高級合夥人、正式合夥人，初步限額141人。除了現任CEO邵明曉，還有12位長期合夥人、30位高級合夥人和60位正式合夥人，後續還有補選。
31、根據每年龍湖的業績，合夥人將獲得股權和現金激勵，和其他公司的合夥人制度不同，龍湖合夥人不需要自己出資來獲取原始合夥份額。
32、龍湖合夥人的選舉制度比較有特色的，由高級別合夥人層層向下選舉產生，入夥門檻不包括職務級別，司齡滿兩年即有可能被選舉入夥。
33、在合夥人制度裡，吳亞軍設置了高壓線，即“不拼、不誠、不敬”，一旦觸及，涉事者將失去合夥人資格。
所謂“不拼”，即不能一直保持“在狀態”，那麼在下屆合夥人選舉時，這樣的合夥人會被淘汰。
所謂“不誠”，即違法、違紀、違規、洩密及利益衝突未進行申報和迴避，這樣的人會被即時取消合夥資格，以及股權和現金獎勵。
所謂“不敬”，即有員工舉報或經公司發現違反公德良序以及企業文化的行為，這是最容易發生的情況。
34、“不敬”行為具有兩個衡量標準：
一是“論壇原則”，即如果將此行為放在公司論壇上討論會否引發員工大面積反對或否定性意見；
二是“投票原則”，即合夥人進行匿名投票，有2/3以上的人反對。如果上述兩種方式滿足任意一種，那麼涉事者將被取消合夥人資格和股權、現金。
35、龍湖版合夥人制度不同於萬科，不設項目跟投，所有獎勵都是根據公司整年利潤，按照比例提取。此時，判斷這家公司是否具有很強的盈利前景尤為重要。
資料參考：
1、龍湖2019年報
2、龍湖上市十週年：變與不變
3、吳亞軍：龍湖的未來10年之變
4、霸氣！龍湖吳亞軍：要讓上百人實現財富自由
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