2020年3月17日，萬科發佈2019年全年業績，財務狀況和多元業務表現亮眼，但銷售增速有所下滑，銷售增長乏力；財務狀況穩健，短期資金風險不大；多元化業務取得一定發展，但距離形成“第二增長曲線”還存在較大距離。此外，在提出“大江大海”計劃後，萬科人事換防更為活躍，一方面是多元業務的調整，另一方面為提高組織活力。
距離萬科提出“活下去”已經過去一年多時間，2020年爆發的新冠疫情對每個行業、企業都帶來挑戰，在這場疫情中，如何“活下去”，成了每個企業必須思考的問題，對於萬科而言，需要強有力的免疫力和健康才能渡過危機。
01 銷售業績
增速創歷史低值，規模天花板隱現
銷售規模：銷售金額增速跌至3.9%，市場份額佔比降至3.95%
萬科銷售規模增速低至個位數。2019年，在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的定調下，市場調控趨於常態化，房地產行業規模增速出現明顯降速，2019年全國商品房銷售金額同比增長6.5%，較去年下降5.7個百分點。2019年，萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，增速較去年下降10.6個百分點，實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%，增速大幅下降10.5個百分點。
圖：2015年-2019年萬科集團銷售規模及增速變化情況
市場份額佔比有所下降。從2017-2019年萬科的市場份額佔比在4%左右，2019年，萬科集團市場份額為3.95%，較2018年的4.05%下降0.1個百分點。萬科的業績增長乏力跡象明顯，對於萬科而言，需要尋找另一個新的增長點。
圖：2015年-2019年萬科集團市場份額佔比情況
銷售結構：佈局均衡，多城市齊發力
萬科銷售佈局均衡，2019年，萬科在40個城市市場排名位列前三，其中在21個城市中銷售排名位居榜首，在12個城市中，銷售排名第二，在7個城市中銷售排名第三。
可結算資源豐富
2019年，萬科結算速度顯著加快，公司實現結算面積2460.3萬平方米，同比增長12.3%，實現結算金額3340.4億元，同比增長21.8%。隨著公司開始結算17、18年銷售的高價項目，2019年結算均價13577元/平方米，結算均價連年升高。萬科可結算資源豐富，截至2019年末，萬科有4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計為6091億元，較2018年分別增長15.6%和14.8%,為後續結算提供了充足的資源。
圖：2017年-2019年萬科已售未結業務情況
02 財務表現
盈利能力增加，債務結構合理
盈利能力：盈利能力增強，利潤空間壓縮
隨著房地產調控向縱深發展，房地產行業的利潤空間不斷被壓縮，儘管萬科實現了一定的利潤增長，但利潤率出現下降趨勢。2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣388.7億元，同比增長15.1%。利潤空間被壓縮，2019年，銷售毛利率36.3%，同比下降1.2個百分點，銷售淨利率為15.0%，同比下降1.6個百分點。
圖：2015年-2019年萬科營業收入情況與淨利潤情況
債務情況：債務結構合理，短期流動風險可控
規模效應能夠讓萬科持續取得低成本融資，這也進一步增強其償債能力，並不斷形成正向循環。從長期償債能力看，萬科保持財務結構的安全穩健，流動性風險可控。2019年，萬科資產負債率為84.36%，較2018年有所下降，剔除預收賬款後的資產負債率為50.96%，同期公司淨負債率33.9%，處於行業較低水平。
圖：2015年-2019年萬科資產負債情況
債務結構合理，中長期債務佔比63.6%。2019年，萬科有息債務合計2578.5億元，其中短期借款與一年內到期的有息負債合計938.9億，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元，佔比為63.6%，短期內流動性風險可控。從資金對短期債務覆蓋率看，資金充裕，短期內流動性風險可控。在資金持有量方面，2019年末萬科持有貨幣資金1884.2億元，能覆蓋一年內到期債務總和的1.7倍，資金較為充裕，但是較去年覆蓋率有所降低。
圖：2015年-2019年萬科貨幣資金/一年內到期的短期債務情況
03 土地投資
拿地節奏放緩，聚焦一二線
新增土儲：土儲資源豐富，拿地節奏放緩
拿地節奏放緩，新增土地儲備減少。2019年，萬科共獲取147個新項目，總規劃建築面積3716.5萬平方米，較2018年新增土地儲備下降20.6%，權益規劃建築面積2478.4萬平方米，權益拿地金額約1549.6億元。土儲資源豐富，可保證未來兩年銷售。截至2019年末，萬科總土地儲備已超1億平方米，按照目前的銷售情況，萬科的土地儲備可滿足未來兩年半的需求。
圖：2017年-2019年萬科土地儲備及新增情況
佈局結構：逆週期拿地能力強，佈局聚焦一二線
萬科秉承穩健的土地投資策略，同時嚴格控制投資質量，明確提出堅決不拿“地王”，以利潤率與回款時間為項目選擇的重要指標，確保新獲項目利潤率及去化速度。從拿地結構來看，佈局聚焦一二線城市。按建築面積計算，新增項目71.5%位於一二線城市，按權益金額計算，79.9%位於一二線城市。
04 多元業務
聚焦主航道，多元業務開花未結果
從營業收入佔比來看，房地產開發業務是支柱。2019年，房地產業務營收佔比為95.86%，物業管理佔比為3.45%，其他業務佔比為0.69%，商業地產、物流地產、長租公寓、養老、教育、產業辦公、冰雪度假等其他業務仍處於培育階段。
圖：2019年萬科業務營業收入構成情況
從營業利潤率來看，其他業務利潤率有所提高，但佔比太低，對整體影響微乎其微。2019年，房地產業務營業利潤率為36.52%，同比下降1.26個百分點；物業服務為18.57%，同比下降0.07個百分點；而其他業務的營業利潤率為86.15%，同比上升18.28個百分點。
05 其他重大事項
組織架構調整與人事換防
2019年，房地產企業在規模、資金、轉型等壓力面前，紛紛進行組織架構調整，高管辭職、調任、免職等人事變動愈演愈烈。一輪輪的人事調動與組織架構調整，折射的是行業下行週期到來時，企業的應對策略，也是房地產行業真正進入白銀時代、下半場的標誌。
2018年9月，萬科基於外部環境變化，結合企業發展階段、運營狀態和內部能力現狀等，進行組織變革，打造“強總部、精一線”的敏捷化組織。組織架構的變動必然會加大人事方面的調整，2019年，萬科在確立了“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的戰略以及“大江大海”計劃後，萬科對旗下各業務進行著新一輪梳理和調整，進行大規模的人事換防，多個城市總被調離原區域。萬科頻繁的人事換防一方面透露出萬科轉型、新業務面臨增長壓力；另一方面，可提升組織活力的需求，消除地盤意識，提升整體管理團隊的跨地域管理能力。
閱讀更多 鳳眼看房北京 的文章
