对于很多公司的投拓人员来说，张口就是IRR，闭口就是ROE，这肯定是个好事！！

什么是ROE？怎样提高ROE？——这应该是全网解读地产ROE最深刻的一篇了。另外，在文中，我们还将通过对新技术的分析，详细阐述在提升房企ROE的过程中，新技术发挥的关键作用。

目前，万科、保利、华夏幸福等房企已基于提升ROE的主要诉求，开始陆续引入包括无人机数据服务在内的新技术，并应用于投拓、开发建设、工程管理、营销策划等全链路建设过程，布局企业数字化建设。

01.初识ROE

因为ROE的英文全写是Return on Equity，

其中Equity：净资产，财务报表里为所有者权益；Return：回报，收益。

所以，ROE的字面解释就是净资产利润率，股东权益回报率（所有者权益收益率）。其别名很多，越搞越晕，不如先来看一下它的计算公式：

看过公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者（股东）每投入一块钱，能够赚取的净利润是多少。通常净利润是按年计算。如果ROE是10%，表示股东投入100块钱后当年能够赚10块钱。

ROE越高，意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。

02.杜邦分析法拆解ROE

用于解读ROE最著名的工具莫过于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三个指标，每个指标分别代表企业在某一方面的特征。

杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标，分别是：

1）销售净利润率；

2）总资产周转率；

3）权益乘数。

接下来，咱们将逐一解读这三项比率指标。

1. 净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。

当下，房企已告别粗放型增长的高利润时代。过去，房企只要能获得土地资源就能盈利，但现在，房企需要通过更精细化、专业化的运营手段

2008-2011:地产发展情况

以打前锋的投拓部门为例，过去拿地靠“拍脑袋”，但现在拿地需要考虑后期的设计可行性、工程建设难易度、营销优劣势等等，只有更精准地拿地，才能提升项目的整体利润率。

拿地前，投拓部门需要做好地块评估的充足准备，综合考虑城市发展动向，并结合企业的发展战略评估自身拿地能力。只有充分了解地块信息和周边的发展情况，才能判断项目开发成本和溢价空间是否符合预期。

无人机高效采集地貌数据

目前，一些房企的投拓部门会将无人机数据服务作为拿地决策依据。比如，在拿地前，通过高效、精准的无人机数据服务对土方成本进行预估，对地形地貌提前熟悉，可为设计、开发部门提供决策参考，帮助投拓部门更全面地评估项目成本和风险。

奇志科技的无人机航拍测绘，采用摄影测量、网络RTK技术，空中采集地块高程、水平数据，并通过实时上传云端，自动化完成土方量计算，从而预先估算场地平整的开发费用。同时，无人机可以航拍地块周边的环境，让投拓部门可以更直观、清晰地评估地块的溢价空间。

对于房企而言，在拿地前能排除的风险越多，也就意味着为后期的设计、建设开发、营销阶段规避了更多隐藏的风险，提升设计、开发建设协作流程的同时，也能将营销价值最大化。

总结1:

套用公式来看，通过降低风险成本，能提升企业的营收能力，另外，通过无人机数据服务，可以代替高昂的人力成本，提升企业净利润，从而保证企业的净利率。

2. 销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。

一般来说，对于总资产周转率<1的企业，因为资金投入大，且回收周期较长，通常这种企业被称为烧钱的行业，也叫资本密集型行业。

2017年亿翰智库发布的报告显示，2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41，TOP100房企平均总资产周转率为0.25。房企融资成本、拿地、项目开发这些环节的特点就决定着资金投入这个指标必然是高的，而如果提升资产周转率就要从资金回收的周期入手。

除了尽早开盘销售回笼资金之外，提高项目施工过程中的作业效率也是关键。

从时间利用率来看，根据项目周期中不同的阶段进行交叉作业。比如在拿地阶段，奇志科技的无人机数据服务除了辅助精准拿地之外，还能获取有效的地貌数据和生成三维模型等，为设计部门的基坑设计方案和强排方案提供依据，一方面压缩从拿地到方案评审的时间，另一方面通过可复核的信息化数据测算，筛选出最有经济效益的设计方案。在施工阶段，无人机可以根据已设定的飞行路线，进行定时定向的巡检，提供可视化的项目进度监测，工程管理人员远程就能实时查看工地施工情况，便于做工期预判。

用无人机实时查看工程进度：

从精细化管理角度看，使用稳定的辅助工具减少人力浪费和不稳定因素也是提高生产效率的一种方式。基于无人机高清拍摄、真实记录，实时更新的特点，在工程施工中，可以代替人工进行日常巡检，在高危作业的监控，大型机械、地下工程、盲点巡检等工作上，可以精细化定位、检查和记录，及时发现隐患，帮助安全工程师减少至少一半的工作量。

此外，对于生产效率的重视也是提高工程运营效率的关键，这也是为什么头部房企的平均周转能力显著强于普通房企的原因。像万科就率先提出有质量的成长，控制成本，注重管理。

万科新淮项目就将奇志科技的无人机数据服务应用于建筑工程管理，除了使用高效的无人机土方量测量之外，还以无人机航拍来生成

总结2:

当下，85后、90后已成为购房主力军，伴随互联网成长起来的一代更喜欢具备科技感的营销手段，这也是越来越多的房企将新技术搬入售楼处的原因。未来，基于无人机的航拍营销方式或将帮助房企实现营收增长，而销售收入的提升，则能进一步保证房企健康的总资产周转率。

3. 总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。

其中，资产总额=借的钱+自有资金（所有者权益）

从公式表面理解：权益乘数指的是投资资产总额是股东权益总额的多少倍。一般来说，权益乘数越大，即是财务杠杆越大，说明融资能力越强。当然，小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。

综上，ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器：

1、控成本，高溢价；

2、提高运营效率，快周转；

3、高杠杆，借鸡生蛋。

最好的武器，也依托于一种合适的方（打）法（法）将它的价值最大化。前不久在住建部喊话房企复工中，也明确提到推进无人机等高科技的应用来加速企业数字化转型，这也说明，依托于高科技的数字化管理可以有效的推动企业提高运营效率，降低决策风险。

如今也有越来越多的企业意识到数字化管理应用于工程建设所带来的利好，像万科、保利、美的置业、华夏幸福、新城控股等一线房企就采用了奇志科技的无人机数据服务逐步实现数字化转型，以客观真实的数据辅助房企实现精准决策，高效运营。

ROE资料参考：

公众号-投拓狗日记《关于地产ROE的一切，深度剖解》

目前，奇志科技已为万科、保利、美的置业、华夏幸福、新城控股、阳光城等一线房企提供无人机数据服务。

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關鍵字: 银行 设计 航拍