美到驚動人民

因為房價在總體上一直處於上升階段，導致很多人花光了積蓄甚至都買不起一套房，尤其是在一線城市，買一套商品房有的人甚至要努兩三輩子才可以，所以就有了小產權房這麼一說，深圳小產權房就是在深圳比較常見的一種房型。這種房型最大的特點就是價格方面比大產權房低，所以吸引了很多人購買。但是和大產權房不同的是，購買者在購買深圳小產權房的時候是沒有限制的，只要資金足夠就能買並且可以落戶深圳。

其實平心而論，小產權房是值得購買的，因為價格低，並且在外觀上和大產權房並沒有什麼區別。好多地方的村委統建樓的規模甚至比商品房的規模還要大，包括周邊配套 地段 交通 居住環境並不差。從嚴格意義上來講這種房子只能算是擦邊球，但是政府承認這種房子的存在卻又不承認這種買賣關係，當然也是迫於無奈。因為城市的房價過高，不得已才產生了這種房型。

深圳小產權房也是有證的並不是所謂的違法建築，看過小產權房的人經常聽到銷售人員講到“兩證一書”“歷史遺留回執”因為這個小產權房是在農村集體土地上建造的房屋，所以沒有國家頒發的產權證，不過在鄉鎮政府是承認的，完全不用擔心。值得一提的是深圳小產權房自2013年以後就不允許建造，此外進行轉讓和買賣的時候要注意，在國家方面並不備案需要買賣雙方自行遵守合約，當然可以找一個第三人來見證。

深圳小產權房區別於大產權房，但是並不能說它不合法和不該存在，畢竟這也是房價飆升的產物。此外就是提醒購買者，應該選擇小產權社區這樣才能夠有保障一點，現在不少的小產權房已經被一一登記在冊，並且對亂建房屋這種事已經有了把控，可以放心

我是房產小俊，在深莞從事小產權多年，我們團隊公眾號(粵深小產權房)為你創造一手房產資訊和最新的樓盤分析！為投資置業者保駕護航！歡迎關注我，大家一起交流

房產小俊

其他的城市不知道，但在深圳很多人都是選擇小產權房上車的。那麼買小產權房有哪些要注意的地方呢？（以深圳為例）

1、在深圳買小產權要注意什麼問題呢？

1、弄清楚房子土地性質。

2、農民房、村委房、統建樓、集資房的交易手續有一些區別，要搞清楚，特別是細節情況。

3、農民房，一定要核實清楚是否綠皮？綠皮的房子不能買，綠皮不能過戶。即使申請法院仲裁也不一定能過戶，風險相對還是比較高的。其實也要看清房子的位置，五線內的房子也不要買，如果是五線規劃前的還好說，如果規劃後搶建的話，基本上沒有賠償的！

4、村委房或統建樓，這個交易一般比較正規的，但房子一定要自己看過，並且交定金之前一定要核對清楚業主信息。

5、大紅本集資房，這個一般只有40~50年產權，看土地性質。合同一般租賃合同或者有償使用合同，這個條件如果能接受，看好就可上車！

2、深圳龍華有沒有一些好點可以上車的項目呢？

1、龍華御翠園還不錯，三棟合圍花園，70左右的經典小兩房，總價大概85~90萬之間！

2、想找大戶型點的，可以看大浪體育公園附近永興家園，一棟19層，二梯6戶，85平方的三房二廳二衛，總價在120萬左右，旁邊環境很好，近公園！

阿均哥

首先，我們需要知道：什麼是“小產權房”？

“小產權房”、“大產權房”其實都是一種民間俗稱。通俗地說，大產權房就是國家發產權證、能交易買賣的房產，比如我們平時買的商品房、商業公寓等，其中70年產權、50年產權、40年產權三種。這些都是合法的城市建設用地。

小產權房是相對大產權房的概念，簡單來說，就是一些開發商跑到農民家花極低價錢買些地（比如：宅基地）然後在上面建的房產。絕大多數情況下，這類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給你備案，所以根本就沒有產權。準確來講，應該叫“無產權房”。

小產權房跟農村宅基地上農民自建房是存在本質區別的。農村現在推行土地權屬認證工作，農民的房子是有產權。但是集體以外人員聯建、違建的房子是沒有產權的。

請注意，有部分地區開設了“農村宅基地轉讓試點”，比如義烏的試點地區。這種情況的小產權房交易則是為有效、合法的交易，當然必須持有有關部門的批文。

但是，市面上存在的99%的小產權房都是沒有產權、沒有相關批文。下文探討的對象就是這類沒有產權的小產權房。

那麼，【買“小產權房”有什麼風險？】

因為沒有產權，所以購買小產權房有很多風險和弊端，總的來說有以下4點：

1、無法辦理房產證、產權證

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規、有效的房產證。沒有有效的房產證就無法證明你是房子的合法主人，你的財產是並不受到法律保護。這是小產權房最大最嚴重的問題。

2、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，你的交易是不合法的，也就不受到法律保護，因此非常容易產生各種糾紛。

比如，小產權房屋的所有人（比如：某農民）與其他買家再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的；又或者，因為房價飆升，該農民也收了錢，突然反悔了，不願意把房屋按原低價賣給賣家，直接撤銷交易。一旦產生這些糾紛，哪怕告到法院，購買人的利益也得不到保證。

相關的法律規定如下：

近期，最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議，其中會議關於農村宅基地買賣案件問題形成以下意見：

在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

3、無法進行銀行貸款和抵押貸款

因為購買小產權房沒有房產證、沒有經過備案，所以購房者無法去銀行申請房屋貸款，只能一次交清房款；同樣的，他以後也不能拿這個房子去銀行做抵押。如果他需要賣掉這套房產的話，他也只能賣給願意接受小產權房的“接盤俠”。

4、拆遷補償難，質量沒保證

因為購房者不是房屋合法所有人，所以他無法對抗國家的徵地和拆遷。如果購房者將來遇到拆遷，將得不到合法的補償。小產權的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到補償。如果運氣好遇到，原產權人可能願意分你一點點，但這是在協商一致的基礎上。

但是最悲慘的情況是，小產權房屋因違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面，這才叫雞飛蛋打。

另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。

【到底要不要買小產權房？】

通過上面的分析，不難發現，小產權房的風險是極高的。還是慎重一些吧！

中房太原

其實，這種小產權房在近幾年還是很受歡迎。

最近幾年，房價飛漲，買房難是一個很現實的問題。一線城市就連郊區的房子，都是生命不能承受之重。

所以，很多人開始把目光轉向了小產權房，去農民那裡買他們集體土地上建的房子，雖然居住環境差點，但好歹也有個棲身之所。

很多人都覺得，雖然這種小產權房沒有房產證，但自己與賣房的人簽了合同，只要房子還在，自己就能住，如果遇上拆遷，說不定還能成為“拆一代”。

實際上，現在遠沒有大家想象得那麼美好。

小產權房沒有預售許可證和土地使用證，所以這種房子的購房合同沒有在國土房管局備案，所以哪怕我們買了房子，但卻沒有產權。

如果賣房子給你的人，看到房子漲價了，可能就會毀約；如果遇上了拆遷，我們很可能得不到拆遷款，就連買房子的錢都打了水漂。

買這種房子的結果如何，很大程度上取決於賣房的人人品如何。親人之間尚且會因為房子反目，寄希望於賣房人的人品，是否太過草率呢？

買在集體土地上建的小產權住房風險很大，買房終究是大事，對於自己弄不清產權歸屬的房子，還是不要輕易下手，與其冒著這麼大的風險去買一個房子，還不如租房子。

希望我的回答能幫到你！

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小妹讀財

對於小產權房，雖然有些人通過購買獲取了一些利益！但是小產權房，我不建議購買！！

第一.可能是違建

小產權房，有可能是違章建築，並沒有取得規劃許可，建設許可，開發許可。完全是沒有產權的房屋，購房者的權益很難獲得保證！！

第二.不能貸款 不能過戶

由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理，不可以抵押，不可以按揭，不可以合法過戶，理論上不可以合法買賣，也得不到法律的保障。

第三.容易出問題，維權艱難

如果購房者買了小產權房，遇到政府整頓小產權房，會面臨強迫拆除風險。購房人可能無法取得房屋，又很難正常拿回購房款，如果屬政府拆遷區域，你也無法取得補償。

法律依據：

《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

小逸灣區樓市廣播站

對於小產權房，大家的關注度似乎沒有前些年強烈了，小產權房的建設節奏這幾年似乎也慢了下來，至於原因，大概就是小產權這麼多年下來一直都名不正言不順，大家對產權問題始終比較擔心，再者小產權房升值能力差，不能貸款購買，眼看著周邊商品房的房價蹭蹭地往上躥，有那些全款買小產權房的錢，還不如作為首付，用最大槓桿買套商品房。這是房價上升到一定階段，小產權房失寵的必然結果。不過，相對於商品房，小產權房價格較低的優勢依然存在，今天小編要為大家分析的是，在當前的形勢下，小產權房到底還能不能買，值不值得買？

浙江新房品鑑號

對於小產權房，如果您的家庭有一定的支付能力，有一定的經濟條件，還是不建議作為首選。

這麼說的原因主要有以下幾個方面的原因：

第一，小產權房的出身不好，沒有合法的名分。

小產權房多數都是由村民集體集資興建的房屋，其興建的位置也是在那些集體的土地上。而這些土地是沒有經過國家正規的招拍掛手續的。這也是小產權房子沒有正規的不動產登記證的直接原因。

沒有合法的證件，就不受國家法律的保護。當出現一些問題時，就很難保護自己的合法權益。據有關部門數據統計，目前全國的小產權房，大概佔到所有房屋的1/3。

這是個好事，也不是好事，為什麼這麼說呢？

對於這麼大量的小產權房，國家不可能一夜全部推到，法不責眾這樣做影響太大。同時由於其數量巨大，對於其身份的處理上國家也是慎之又慎，一夜之間全部合法，對於中國樓市的衝擊太大了。

你是否願意花錢買一個沒有合法身份的“違建”呢？

第二，小產權房其實並不便宜。

雖然從房屋的絕對價格上來講，小產權房子的價格一般只有周邊商品房的1/2，甚至更低。但由於小產權房子的不合法性，銀行是不接受小產權房子的抵押的。

也就是說，購買小產權房要全款，不能貸款。

但是如果購買商品房，首套貸款只需支付1/3的首付就可以購買到。

假如你具備一定的還款能力，你是願意花1/3的首付買一套合法的房產，還是願意一次性拿出更多的錢買一套非法的房產呢？

第三，小產權房產的流動性特別差

雖然大多數人買房是為了住，而不是為了炒房。但無論哪種情況，誰也不想當一個接盤俠。

還是由於小產權房沒有合法的身份，這種房子是不能落戶的，這也再一次減少了他的購買人群。

購買人群的減少也就意味著需求的減少，而需求的減少最終會導致這個商品非常難賣。

當供大於需的時候，表現出來的第1個特點就是價格的下降，其次就是流動性特別的差，最終沒有人買的房子就是一堆鋼筋混凝土，而住在裡面的人就成了接盤俠。

說了這麼多不好，證明小產權房子確實不值得買，雖然不值得，但由於其總價低的特點，還是適合一部分特殊人群的。

第一，有一定家庭存款，後續收入不高，支持不了月供

比如像一些離退休的老人，由於逐漸失去了勞動能力，未來的收入有限，如果此時選擇購房，貸款就成了大問題，

而且很多銀行對於貸款人的年齡是有要求的，一般最高年齡+貸款年限不得超過70歲，貸款年限縮短就會導致月供的增加，對於未來的生活影響就會更大。

所以，如果此時想買房，可以考慮小產權房子，因為總價相對較低，且能滿足基本的居住需求，家庭剩餘的錢也足以應付未來的生活，是一個比較好的選擇。

第二，家庭收入有限，但想在某地紮根的人群

比如像深圳這樣的移民城市，由於歷史的原因，小產權房子非常多，據有關部門統計，目前深圳大概有40多萬套小產權房子，大概有1000萬人居住在裡面，而且同樣的房子，同樣的地段，商品房可能隨隨便便幾百萬、上千萬，但小產權房子可能只有幾十萬，差距也是非常的大。

如果沒有能力買商品房，也可以考慮價格特別低的小產權房子，先在這個城市安個家，也省下了租房的費用。未來有好的機會在進行置換。

其實從目前來看，深圳小產權房子的流動性相對其他城市還是要好得多的。

第三，家庭收入不足以支撐商品房，但又特別需要一套房來解決問題的

雖然小產權房子缺點特別多，但在保證居住的需求上，其實和商品房是沒有根本上的區別的。雖然很多人都會勸人們不要買小產權房子，但的確有些家庭真得負擔不起，如果只買商品房，最終的結果可能就是買不到或買不起房子。

這時如果能力可以達到購房小產權房子的要求，那麼這也是一種可以解決問題的方式，或許是最好的方式，也是一種最無奈的方式。

畢竟，每個家庭的實際情況不一樣，很多時候一套房子真得可以解決很多實際的問題，至少要先將眼前的難關渡過，至於以後，那就再想其他的辦法吧。

綜上

在當今的市場條件下，小產權房不值得買，至少不是首選。

如果以前以極低的價格購入的，那麼恭喜你，因為你並沒有付出非常高的成本，而現在房子給你帶來的價值，已經遠遠超過了你當時的投入，這是我恭喜你的原因。

如果你現在想買，如果沒有什麼特殊的原因，小產權房子並不是你的最佳選擇，有能力還是要選商品房。

小崔聊房

個人覺得小產權房購買價值不大，還是謹慎為好；

原因如下；

第一、先來了解一下小產權房的定義，我們口中所謂“小產權房”，主要指兩類：第一類是合法的，也就是已經通過國家相關政府部門的審批，合法建設在農村集體建設用地上的房屋；

另外一類是指未經過任何國家相關部門的審批，私自建設農村集體建設用地的的房屋；也就是不合法的！

但是無論合法與否，產權證要麼是集體產權，有鄉鎮部門頒發產證，要麼就是無產權，首先在法律上就不支持該類型的房屋進行轉賣交易；私下籤的合同也不具有任何法律效應；

第二、小產權雖然價格便宜，但是其涉及到的土地糾紛，產權糾紛等眾多關係雜且亂；像小編所在的海南，有許多候鳥人群就是貪圖便宜購買的小產權房，但是因為違建，就被政府給拆了，鬧得是錢房兩空！

所以如果有想法想購買小產權房的朋友，建議先調查清楚是否涉及土地，產權等糾紛；或者乾脆別去觸碰此類型的房屋！

Fang柳澤平777

小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之後的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，並和開發商簽訂合同並交付房款後，遇到政府整頓小產權房，那麼可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房後，一旦遇到政府徵地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

小特務29131427

粵港澳灣區，一些臨近核心城區的村莊，因改造速度相對較慢，集體土地或者村民的宅基地上，出現了村民個人自建，或者集體共建，或者通過小型房地產開發公司建設銷售的小產權房，這些房因為未獲得上級主管部門的批覆，個人購買無法獲得國有土地使用權，也就無法取得不動產權證（紅本），因此國家三令五申禁止小產權房的建設，現階段，新建的小產權越來越少，但是會有一些老的小產權房已經被個人購買，行成了歷史遺留問題。

說實話，有些小產權的建設質量並不差，且小區配套也很好，看上去幾乎與商品房沒有兩樣，一些買家看了以後，還是蠻有入手慾望的，那麼如果真要入手小產權，必須知曉以下幾個問題：

第一，是否可以辦理交易？一般是在村委辦，或者村成立的投資公司辦理改名手續，不需要繳稅，只需要交手續費，一般一萬到幾萬不等，因為不交稅，所以，這個商業行為是有風險的。

第二，小產權被國家轉正的可能性微乎其微，在購買前，不要輕信有可能轉為紅本的說法，不要帶著這種僥倖心理。

第三，到所在村，區瞭解清楚該樓是否屬於違建。

第四，小產權無法在銀行進行正規的房屋貸款，只能通過金融機構或者銀行的一些合作機構辦理貸款，一般利息較高，如果利息較低的，也是因為開發者與機構合作，羊毛出在羊身上。

我就只提這幾點吧，其實仁者見仁，存在就有其合理性，無法去主觀表達能不能入手，因為，的確有這種交易行為大量存在，只是在入手前儘量多看，多瞭解吧，希望對您有幫助！

關鍵字: 三輩子 產權 房產