過去的經驗表明，寬鬆的貨幣政策會導致房地產市場升溫。如今，6輪貨幣寬鬆背後，市場又會如何表現？——
美聯儲繼3月15日宣佈降息100個基點後，3月23日，又宣佈將繼續購買美國國債和抵押貸款支持證券，設額度上限，相當於開放式的量化寬鬆政策。受疫情影響，全球多個國家紛紛開始降息，全球貨幣政策走向寬鬆。3月13日，中國央行宣佈今年以來的第二次降準，雖然3月LPR沒有下降，但在經濟下行壓力下，市場預期今年國內降準降息的概率仍然較大。
那麼，如果未來金融走向寬鬆，房地產市場能否被激發？
我們梳理2008年以來6輪降準降息前後房地產市場的表現，來看貨幣寬鬆如何影響房地產市場。
2008年以來，中國央行共實施23次降準、16次降息（13次貸款基準利率下降、3次LPR下降）。根據降準降息的時間緊湊度及存款準備金率和貸款利率實際變動的連續性，我們將降準降息分為6輪。
[1] 全面降準，是指對不區分金融機構（個別類除外）的普遍降低基準法定存款準備金率的降準。定向降準，是指依據普惠金融信貸考核標準，定向釋放達標機構準備金的降準。明確資金適用範圍的降準，是指不指定某類機構，但明確了資金的流向和使用範圍的降準，主要是置換降準，包括MLF置換、債轉股置換。（來源於華創證券）
貨幣寬鬆對房地產市場上行有推動作用，通過房貸利率的降低來刺激購房需求。一是降息直接帶來購房貸款利率下降，降低購房者成本。二是降準通過向市場釋放大量流動性資金，降低資金成本，促使房貸利率下降。從金融機構的貸款利率來看，2011.12-2012.5、2016.3及2019.1這三輪/次降準（同期無降息）後，個人住房貸款利率均有所下降。
降準降息帶來市場預期增強，需求加快入市。2012年以來，多次降準降息後，北京二手房客戶帶看成交比均出現下降，尤其是2012年及2015年的降準降息後，帶看成交比降至30左右，需求轉化速度加快。
在供給端，降準降息後房企更易獲得低成本資金，拿地增多，土地溢價率上升，進一步促進市場預期向上，帶來市場供需兩旺。歷次降準降息後，房企累計資金來源同比普遍出現增長，土地成交面積及溢價率均有明顯回升。
從新房市場和二手房市場歷史成交量價來看，降準降息後，市場確實出現了不同程度的回升。
第一輪降準降息（2008.9-12）後，5年以上貸款基準利率累計下降1.89%，商業性房地產貸款餘額同比增速擴大27.7個百分點，市場交易量回升迅速。2009年2月全國新房銷售面積同比開始轉正，銷售面積及均價同比增速上升趨勢持續到2019年末。二手房方面，北京二手房網籤量於2008年11月開始增長，直到2010年1月才結束上升趨勢；均價於2009年3月開始上漲，滯後於成交量4個月，於2010年5月下跌。
第二輪降準（2011.12-2012.5）降息（2012.6-7）力度弱於第一輪， 金融機構個人住房貸款利率2012年Q3較2011年Q4累計下降1.42%，5年以上貸款基準利率僅下降0.5%，市場成交回升力度也明顯低於第一輪。其中，全國新房銷售面積同比增速於2012年7月才轉正。二手房方面，北京二手房網籤於2011年12月便明顯回升，2012年2月再次降準後，成交量於3月增長，持續到7月。
第三輪僅有兩次定向降準（2014.4-2014.6），是面向特定機構普惠金融領域的降準，對房地產的市場作用有限，市場並沒有出現回升。
第四輪降準降息（2014.11-2016.3）持續時間最長，降準降息次數最多、力度也較大，金融機構個人住房貸款利率累計下降2.44%，商業性房地產貸款餘額同比增速擴大5.8個百分點。此次降準降息後，市場回升力度較大。全國新房銷售面積於2015年4月轉正，2016年4月達到頂峰。二手房方面，北京網籤量2014年11-12月有小幅回升，2015年4月開始持續回升，均價開始上漲。並在多次降準降息下2015年末市場開始大幅增長，均價上漲速度加快。
第五輪有五次降準（2018.1-2019.1），本輪降準雖力度不小，但以MLF置換和債轉股為主，對資金使用用途有一定限制，金融機構個人住房貸款利率累計僅下降0.22%，市場回升短暫。全國新房銷售面積同比僅2018年5-6月增長明顯，北京二手房網籤量於5月後也開始回落，且9月之後開始低於1.2萬套。
第六輪降準降息（2019.9-2020.3）也就是本輪降準降息，降息幅度較小，5年期LPR僅下降0.1%。在降準和降息的疊加作用下，2019年四季度市場有所回升。但進入2020年起，受疫情影響，市場再一次下滑。
二手房市場的主體是分散的業主和購房者，對降準降息反應更為靈敏。從北京二手房帶看量來看，2011年12月及2012年2月降準後，2月帶看量已明顯增長；2012年6月降息下，當月帶看量再次增長；2015年2月降準及3月降息下，3月帶看量大幅增長；2015年10月降準降息下，當月帶看量大幅增長；帶看量的回升時間普遍早於網籤量。
降準降息後，業主端預期增強明顯。每輪降準降息後，伴隨著入市需求增多，業主預期開始增強，掛牌價調價次數中漲價佔比均有所升高。
降準降息後，市場成交節奏加快。從北京二手房買賣雙方成交週期來看，降準降息後，因市場預期向上，業主開始漲價，客戶成交節奏略有加快。在看房客戶數量明顯增加下，業主售房週期縮短明顯。
從一、二手房市場表現來看，二手房市場變化幅度更大。從北京和上海二手房和新房成交量變化來看，歷輪降準降息後，二手房和新房基本同步回升但二手房的增長更加明顯。這主要是因為，降準降息後新房供應增長不如二手房，二手房房源供應能夠根據市場變化及時大幅增加，而新房受到開發週期的限制，難以及時大幅增長。
從六輪降準降息的市場表現來看，除了2014年的兩次定向降準外，2018年以來的兩輪降準降息後市場回升力度最弱。
從直接原因看，這兩輪降準後房貸利率下降幅度較小，客戶觀望預期仍然較重，帶看轉化率不高。
[2] 房貸利率下降幅度以金融機構個人住房貸款利率計算，第一輪及第六輪因數據不全，以五年期利率計算。
從根本原因來看，近兩輪降準降息效果較弱的原因是：
首先，政策環境的不同。市場回升明顯的第一輪、第四輪降準降息時期，均有調控政策的放鬆，尤其是影響購房門檻的首付比的降低。而近兩輪降準降息下，調控政策依然保持收緊，雖部分城市有所鬆動，但限貸政策沒有放開，且房貸利率保持上浮。在房地產金融政策依舊嚴厲下，降準降息帶來的低成本資金無法流入房地產，房地產貸款餘額同比增速仍保持下滑。居民房貸利率未明顯下降，大量需求被限購堵在門外。
其次，是居民實際購買力的不同。當前我國經濟增長已從高速轉向中低速，居民收入水平由快速上升到緩慢增長。從數據上看，2019年33個二線城市中，有21個城市新房均價同比漲幅超過10%，北上廣深及廈門和南京的房價收入比從2011年到2017年都出現了明顯增長，居民住房購買力明顯下降。在高房價的影響下，需求釋放速度減緩，業主換房年齡不斷後移。
[3] 房價收入比=二手房均價*25平/城鎮人均可支配收入
最後，是住房需求滿足度的不同。1998年房改到現在，我國已基本實現了住有所居，住房增量需求下降。2016年我國城鎮戶均住房套數已達到1.1套，2018年我國城鎮人均住房建築面積達到39平方米，較2008年增長8.4平方米。目前城市內，缺房戶大多是剛畢業的白領和城市外來務工人員，而這類群體住房購買力較差，難以受降準降息的影響而加入到買房隊伍中去。購買力較強的換房者和投資者又被“認房認貸”政策和限購政策卡住，難以釋放。
從以上分析可以看到，第一，降準降息確實能夠促進房地產市場上行；第二，市場上行幅度取決於信貸渠道是否打通。在金融強監管下，寬鬆的資金難以流向房地產，難以出現量價大幅升溫的態勢。隨著疫情的緩解，房地產企業逐漸復工，市場將迎來快速復甦，進入短期累積需求的釋放階段，之後市場依舊會沿著前期穩定的態勢前進。
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