小區物業管理的困境
目前住宅小區存在各種各樣的紛雜問題，有物業公司與業主之間的矛盾，物業公司與業委會之間的矛盾，業主與業委會之間的矛盾等，這是大家眾所皆知的。政府也投入了大量的財力、物力、人力來解決社區問題，要求精細化管理，但還沒有從根子上解決問題，如物業管理低收費與業主服務要求的矛盾，物業公司對停車費等公益性收入使用不透明，業委會成員不懂法律不懂企業運營不知如何監管，物業公司與業委會某些有私心人員勾連等時時會發生。
酬金制：破局利器
住宅小區如採用酬金制方式進行物業管理，將是破解住宅小區物業管理紛雜困局的利器。實行酬金制方式進行物業管理，由於物業費、停車費及小區各項公共收益均屬小區業主，收入帳務透明；小區物業服務各項成本必須預先編制預算，經業主審核同意後方能實施，實施過程中，業主代表參與監管，各項費用支出也是透明的；物業公司應得酬金為合同約定，也是透明的；小區全部收入減去服務成本，盈餘部分是屬於全體業主的。公開透明、陽光下操作的本質將困擾小區的主要矛盾迎刃而解。
那麼，住宅小區採用酬金制方式進行物業管理有哪些優點？主要有10點：
1、 體現出業主的主導地位：小區物業服務收、支標準由業主說了算。
2、小區物業服務各項成本公開透明：物業公司預先編制預算，經業主審核後，方可按預算執行。
3、物業費、停車費及各項公益性收入歸全體業主所有，物業公司僅為帳務代管。
4、年度收支節餘部分歸屬全體業主。如小區物業費調價，業主不用擔心被物業公司多嫌。
5、物業公司全方位接受業主的監督，業主可委託第三方專業公司對各項費用支出合規性進行審核。
6、 物業公司收入只有酬金，或合同約定的其他獎勵。雖然小區各項收入都在物業公司帳上，但不屬於物業公司。
7、化解小區物業公司與業委會由於帳目不透明而引起的不可調和矛盾。
8、化解業委會班子成員素質不高的矛盾：由採用酬金制管理對業委會要求較高，小區在選舉業委會時應選擇有專業能力、管理能力、有素質的業主擔任業委會成員，同時化解了由於部分業委會成員有私心或有時間無能力解決小區問題而引發各種矛盾。
9、化解了業主對業委會成員不信任的矛盾。
10、化解物業服務標準高與物業費低的矛盾：物業服標準與物業收費是相對等的，業主要享受高的服務標準，必須要有相對應的物業費支撐，由於物業服務成本透明，小區物業費調價是水到渠成之事。
可能面臨的問題
小區採用酬金制方式進行物業管理，或許會面臨如下問題：
1、市場上有酬金制運作管理經驗的物業公司較少，筆者參與的多個住宅酬金制項目評標過程中，發現上海不少知名物業公司的投標文件還按包乾制思路製作投標書，答辯的項目經理根本不知道酬金制項目管理及運作模式，用包乾制思路做酬金制管理，必定引發業主不信任的矛盾。
2、對項目經理要求較高：包乾制與酬金制是二個完全不同的管理運作模式，項目經理要有物業服務人員是全體業主管家的服務理念，對項目的人、財、物要有管控能力，履行為業主負責的職責。
3、物業服務人工成本比包乾制要高。
4、由於業委會人員沒有按專業能力要求配置，業委會及業主的監管能力弱。
5、業主沒有承擔虧損的心理準備。
對策與建議
1、 從住宅小區採用酬金制管理的利弊分析來看，利明顯大於弊，為什麼只有少數小區在進行償試，這是因為我們大部分人（包括業委會、居委、房辦等）認為只需按照別人做過的事繼續做可確保無責，要解決小區存在的問題必須改變從眾心理，要有改變面貌的創新意識。
2、小區業委成員中有企業管理、財務、法律、工程管理、物業管理等專業人員的，且小區公益性收入有盈餘的均可償試採取酬金制物業管理模式，如採用酬金制物業管理模式，正常情況下，每年小區公益性收入盈餘金額一定會比包乾制增加。
3、 由於市場上有酬金制管理運作經驗的物業公司較少，採用酬金制物業管理模式時，主要要選擇好一個項目經理，懂不懂酬金制管理運作模式是非常重要的。現在物業管理資質已取消，給業主擴大了選擇面，新成立的物業公司但懂酬金制管理運作模式也可考慮，不能墨守成規按原來的思路，只考慮物業公司規模有多大，管理面積有多少等因素。
4、 在一個區域內選擇一個小區進行酬金制管理進行試點，既使物業公司在小區的物業管理各項工作及費用收、支出公開透明，接受業主監督，形成良好的運作模式，也在運行過程中讓居委、房辦參與瞭解知曉酬金制管理過程中的關鍵要素，積累經驗，以點帶面指導本區域其他項目的酬金制工作的開展，這也是物業管理模式工作的創新。
5、 對業委會進行酬金制管理專業培訓，使業委會成員懂得物業公司運營，看懂物業服務預算，建立小區物業管理新模式。
6、 也可對居委會、房辦人員培訓進行酬金制管理專業技能培訓，掌握專業知識後對業委會工作進行業務指導，有利於推進酬金制管理的進程。
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