想在成都買法拍房，因為那個不限購，有什麼風險嗎？

輝仔紀事

法拍房確實有著不限購，可撿漏的優勢。與此同時確實可能會存在，產權不清晰，惡意租約，高額稅費及水電氣物管欠費，第三方強佔，屋內人存在非正常死亡等風險。所以在選擇法拍房的時候，需要對想要拍的房屋進行全方位的盡職調查。家裡有小孩要上學的還要考慮到學區的學位是否被原業主佔有等等一系列的問題都要了解清楚。沒有問題的法拍房是可以安心參拍的。對於存在的問題的房屋如果特別喜歡或者很有投資價值，能夠接受瑕疵，並有相應解決方案的話也是可以去拍的。

其實購買法拍房最主要是要規避風險。所以要找專業靠譜的輔拍公司來幫助查清房屋情況，並解決問題。有專業的公司保駕護航，是不用擔心會買到有問題的房子的。

司法拍賣ccc

拍賣當然最關注的首先是價格。起拍價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；但每次流拍的，下一次拍賣時，價格最高下調比例不能超過上次拍賣保留價（即流拍價）的20%。下調比例由法院定，被執行人無異議即可。對於不動產而言，法院可拍賣三次(一拍二拍 變賣)。 所以，同一地段，同一小區，同一樓層，你買到的法拍房一般比市價便宜。單從拍賣價格看，拍賣的價格和市場價格還是有很大的升值空間的。從這個角度來看，司法拍賣無疑是個大餡餅。 在現實情況中，首次拍賣基本在評估價7折到8折，由於法拍房招商時間短對於後期付款更是嚴格基本都在拍成後7--15天內必須支付尾款，所以一拍時候很多就導致流拍了，然後再二拍，一拍價格基礎上再降10%~20%左右，這個時候就不要錯過了，都相互搶起來吧。基於這種默契大家實現了利益最大化，大家統稱撿漏。一拍流拍的房源，大家可以重點關注，因為它的價格往往已經被壓了20%以上。 另外價格方面需要注意的是，根據新出的《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，不再設置保留價，一人報名一人出價即可成交，這對購買者來說，也算是個利好。 雖然對於司法拍賣房是否屬於限購範圍的問題，國家層面沒有明確的規定，但目前全國在房屋管理的實際操作中，大部分法拍房不限購，少數法拍房是限購的，所以沒有購房條件的一定要謹慎。當然，按照法院的要求，購買法拍房必須在規定時間內（7--15個自然日左右）支付尾款，如果銀行放款慢或個人原因導致尾款未按規定時間內支付，你的保證金就要被扣除是不退的。

法拍房的注意事項：有些房子司法拍賣成功，並且也順利過了戶，可在收房時，原房主以不知情為由，拒不交房賴著不搬走，如果你找人給他轟走，他會反咬你一口到法院那告你，有理反而變的沒理了。 房屋欠費情況：欠費主要是水電氣費和物業費。在瞭解是否具備購買條件後，瞭解清楚拍賣房是否存在欠費問題。 租賃：根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意租賃的，會把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裡面居住而不肯騰退，那就非常麻煩了。 所以說，法拍房雖然有很多好處，但也還有很多需要注意的地方，這個時候就必須有專業有實力的公司進行運作，幫助您買到真正舒心沒糾紛的好房子。

購買法拍房優勢：

1、不限戶籍、年滿18歲週歲中國公民均可購買

2、不限購、不限社保、無需搖號、本地已有房產可繼續購買

3、可按揭貸款、資金週轉靈活、剛需房、投資房均可選擇

4、性價比高、大多數低於市場價格30%左右 5、現房、成熟社區、快速領取房產證、投資升值潛力大

購買法拍房注意事項：

1、購買法拍房需要找專業的公司做詳細的盡調工作

2、多數法拍房需規定時間內交齊全款

3、盡調報告可以很大程度的規避物業等產生的“欠費”問題

4、法拍房會存在潛在的糾紛問題，最常見的就是由於民間借貸所產生的債務問題

5、法拍房拍下還存在房主騰房問題，不過這種問題可以很好的解決

6、法拍房有存在對外租賃的可能性，不過前期盡調會出具盡調報告，也可通過法院詳細瞭解

財經小助理

兄弟，法拍房如果你買了，而且這個不是房主人想賣的，房主人耍個心眼，寫個出租協議，把房子租給自己朋友親戚，二十年，那麼你買了房子，你只有擁有權，沒有住進去權利，除非租房子的願意搬出去，這個可能性很小，你最好先過去實地看，還有其他套路你多注意下

顏俊偉

沒啥風險，法院強制執行。肯定是價錢又便宜又好，但是有一個問題就是，一般法院拍賣的車輛或者是房屋一般都有，嗯，未繳清的法違章罰款和那個叫物業管理費吧，就是這個費用可能時間有點長，因為從法院查封到拍賣一般都經歷一兩年，如果說不嫌棄這個的話，也是可以買的啊。

Aletme微笑

風險肯定是有的，而且還是隱藏風險。而且這些風險還不是說簡單能夠解決掉的。

如果有銀行抵押，一般阿里上拍賣公示上會有說明。但是如果一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，後續的麻煩不可小覷，債務人上門要債時，就只能報警了。

而以上這4點都不是那麼容易發現和解決。所以買賣法拍房一定要謹慎。

一處宅子

一、原房主的身份風險

法拍房基本是由於債務人無法償債而被拍賣房產，如果原房主人品可靠，只是暫時資金週轉不靈，那還比較省心。

但是，我國目前民間貸款無法通過國家機構查詢，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人很麻煩。一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。

二、不能落戶的風險

很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。

但是，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。

三、無法馬上入住的風險

如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。

四、補繳費用的風險

1、要實地查看

購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。

如果房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量維修費用。而且部分法拍房可能因為種種原因無法實地查看，存在一定風險。

2、查清是否抵押

法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均有購買者承擔。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務償還風險。

3、預交保證金

法院拍賣前通常會要求競拍者預交一定的保證金，保證金的多少由法院或拍賣執行方確定，但是通常不低於評估價或市場價的百分之五。也就是說如果你想要拍賣一套價值500萬的房子，首先你要準備幾十萬的保證金。如果競拍失敗，可以申請退還保證金。

4、稅費高

法拍房也需要交納稅費，一般法院會出具相關文件材料，可以辦理免交增值稅。如果法院無法出具材料，購房者可能需要承擔較高的稅費，導致最後成交價高於市場價。

因此，綜上所述，法拍房存在很多“深坑”、“套路”，故而小編還是建議購房者要慎重考慮是否買法拍房。除非必要，一般建議大家少碰這種房產。

淄博房地產金融觀察

現在買法拍房要查看是否有多頭債權，多次抵押，多方查封。是否有惡意租賃。是否有高額欠費。是否戶籍易遷入難。是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之後很難入住騰房。

第一、多頭債權，多次抵押，多方查封；

很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難釐清的。

雖然理論上法律上，房屋的所有權歸你了，面對這種騷擾，你也可以報警處理，但這種提醒吊膽的居住體驗，恐怕普通人沒幾個能接受的。

第二、惡意租賃，拍房易交付難

買到毛坯或者是空置房還好，如果裡邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告裡，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。

第三、相關欠費全由買方出

“法拍房”稅費的特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；

另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。

第四、戶籍遷入難，學區沒保障

現在除非達成協議，否則法律並沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍佔用，特別是某些學區房，你是無法享受到的。

第五、暗藏的天價過戶個稅

如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅！

這些就是法拍房的優勢的弊端，所以買法拍房一定要調查清楚房源的信息。想要了解法拍房的信息，可以去一些渠道網站查詢，比如登錄中國司法拍賣網站進行查詢，還有法拍房網站（阿里拍賣、京東拍賣、湖南法拍網）等。

樓市縱論

風險一：房屋所有權證的辦理難以確定

在購買拍賣房時，要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。

風險二：房屋隱形瑕疵

因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。

風險三：法律規定的執行迴轉

“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。

風險四：購房成本風險

首先，有些法拍房必須全款付清，不支持貸款。按照規定，法拍房在競拍結束後，購房者需持法院出具的《執行裁決書》、《協助執行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續。但文件何時出，需根據案件進展情況來定，個別複雜的案件能拖一年半載。

其次，實際購房成本加上拍賣佣金有可能要高於相同戶型、面積的房屋。法拍房交易過程中要繳納保證金及輔拍公司的佣金。保證金在拍賣成功後衝抵房款，否則退回；支付的佣金比例一般為房價的3%—5%；如果土地使用權有問題，還需繳納土地出讓金。

風險五：實際居住人拒絕搬離房屋

如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。

“撿漏”，是普遍存在的心理，但劃不划算，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真調查，諮詢專業的人員，選擇靠譜的服務公司，再作出競拍決定。

風起時想你992

成都最近幾年發展很快，迅速成為一顆璀璨的新星，將來只會更耀眼。外地人來到這裡生活久了會愛上這裡，想在這裡久居，成都的房價雖不便宜，但相信只要努力還是可以購買的。

法拍房在成都不限購，價錢遠低於市場價，買法拍房是收益和高風險並存的。

1、案件性質

2、產權問題

3、稅費問題

4、滕退問題

當然風險是存在，但都是解決好了問題才拍賣的。

一旦發生意外不能入住，拍賣方承若全額房價賠償。

總之不要碰上麻煩，運氣好，還是不錯的選擇，僅代我表個人理解，自己再多瞭解一下，畢竟買房是大事。

紫色794

注意事項
1.瞭解房子情況，房主是不是隻有這麼一套房子，如果房東只有唯一的一套房子，就算你成功購買了原房東不願意搬出去你也沒有辦法，法院不能強制執行唯一房產的房子
2.瞭解房子的水電煤氣物業欠款情況，有的人欠款能夠達到大幾萬，這個費用最後是計算在購買者的頭上的
3.瞭解該房產有沒有租賃或者拍前出售給親戚朋友這種情況。很多人知道房子要被執行拍賣了就跟別人簽訂一個租期幾十年的租賃合同，記住了，購買不能影響租賃。就算你買了房子，所有權歸你，但是使用權還是屬於租房者，這個很麻煩。

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關鍵字: 法拍房 限購 撿漏