這一篇就是大結局篇啦，主要講的問題最後二手房買賣的價格角逐了。二手房的買賣在價格談判上面是很有技巧的，那麼我就簡單的講一下二手房買賣中談判的要點，以及後續的一些操作。
購房之前的過程我已經在前面系列的文章裡面講過的。首先明確你的預算，通過你的預算，根據你的需求，劃定好選擇的大區間、小區位。再按照戶型、樓層、風水選擇出你的目標對象。這個時候一定要注意，千萬不要只有一個選項。哪怕你只有一個選項，也一定要裝出有好幾個的樣子。中介會跟在你旁邊看，你的所有他們都淨收眼底。如果你只有一個選項的話，那麼基本上砍價空間就小很多了。
一、做好準備工作
我認為的準備工作主要有三點，第一，房子的特徵。第二，該小區的成交均價。第三，該板塊的歷史成交記錄。
房子的特徵：對房子的整體特徵進行分析。包括但不限於房子的樓層、朝向、戶型、裝修、房齡、稅負等等。這個時候不要客氣，一定要拼命找。因為中介會有一整套話術來對抗。舉例子就是：樓層太低（太高）、房子在下手（西戶）、房型不科學（得房率低）、裝修太老、房齡太老、不能滿五唯一。這些都是你談判的籌碼。但是一定要記住，你也要找到房子的一些優點，要表現出你真心實意的買房，不要讓對方一下子就被你氣跑了，那就麻煩了。
該小區的成交均價：拉一個這個小區的成交均價的歷史數據。可以玩個小動作，在房天下上面拉，因為房天下一般的價格會比較低。瞭解小區的成交均價主要有兩個作用，第一是利用小區的均價來嚇唬對方，你看看你這個價格比均價高了這麼多！定下壓價的基調。第二是根據歷史成交走勢，大概判斷出來對方的底線有多低，比如年前房東都想拋售的，那就會低一些。
該小區的歷史成交記錄：鏈家這一點很人性化，會把所有的成交記錄列在網上，那就可以直接從上面下載下來看了。這個工作我認為是一定要做的，瞭解歷史的成交均價，一方面你自己心裡有底氣，不虛。也顯得你比較有誠意，別一上去就瞎砍價，那把房東氣跑了就不好了。另一方面也就有個砍價的基礎，結合第一條房子的特徵，去砍價比較有空間。
二、明確自己的上限
這一條也很重要。就是結合你對小區的判斷，和你自身的預算，為這個房子出一個價格。 有些人買房子為什麼砍價砍不下來？說白了就是你自己沒有明確自己的上限。砍價，一定要記住要有超過這個價，這房子我就堅決不要了這種心態。別被中介和對方牽著鼻子走，一定要咬得住。事先確定好這個價格，堅決不隨便鬆口。
在明確了自己對這個房子的上限之後，然後就往下壓一點的價格。作為你談判的起始價，這其中的“一點”就是你談判的空間所在。在這個空間當中，完成交鋒。我認為，從技術來講，可以設定一個起始價，第一鬆口價、第二鬆口價、警示價、上限。這樣的邏輯在實際操作當中，可能不太現實，但是我覺得至少這個價格邏輯是需要的。本身談判就是個反覆交鋒的過程，你的強硬程度和你的鬆口的點是非常重要的。鬆口太早，你後續不能強硬和繼續壓價。強硬過頭，很可能自己看好的房子跑掉。但是有一個觀點要牢記，買房子是看緣分的，如果最後買不成，只說明你跟房子沒有緣分，不要感覺很懊惱。
三、我的最終角逐過程
這個部分我就不分點了哈。我就採用小說形式，大家看著玩玩。
12月的一個下午，看了五套房子的我心裡有點崩，一會是風水不好，一會是樓層不好，一會是價格太高，這到底啥時候是個頭啊。
突然間，中介小姐姐說：對了，昨天剛剛掛了一套，小區中心兩房，看麼？
我心說反正看了也不花錢就去唄。
樓下四處掃了掃，風水沒啥大問題，嗯。環境也還湊合，嗯。
進了房間，走上陽臺，時值夕陽滿照，那一瞬間的視野太好了。下樓我就抑制不住內心的滿意問中介：這房子多少錢。中介答了一個數：X萬（我也就不放具體數字了，不太好）
一聽，確實夠貴，連呼：太貴、不考慮、看爹媽。（這個時候要把金主抬出來，壞人他們做）
晚上回家後，還是想了很多辦法，選出來三套房子。
（其實其他兩套都是配襯了）後一週，我爸跟我在研究價格，拉出了這個小區兩年的成交價。（確實X偏高至少20萬）
1月的一個週末，老父親老母親都來了。看了三套，最後其實也確實只看中了那一套。
便與中介說，請房東來談談吧。於是一家三口排排坐在會議室裡，跟中介侃。
中介過了一會出去了，我三個緊急商議。最後老媽說，這房子再好，超過X-30我也肯定就不要了。（形成上限價格）
中介小姐姐進來，我們便報價X-40萬（形成初始價）並且拿出成交記錄，陳述理由。
另外一箇中介小叔就跟房東在外面侃，估計也是費了不少勁。
第一輪談判開始，房東進來，讓價讓到X-20。雙方陳述理由。我辯才極佳的老母親一方面講房子的問題，一方面又誇房子好，一方面再算算賬，再表示出我們不急於買房的架勢。
房東則表示，上週有一客戶，砍價到X-35，磨了一下午最後還是不肯鬆口。中介聽罷，雙方繼續回到兩個會議室，中介開始做工作。我媽表示，可以。我讓到X-32。（直接讓到第二鬆口價，因為X-35原來是第一鬆口價，但是如果對方已經表示，這個價格我們不接，那就不要糾纏）
中介表示，對方讓價讓到X-28了。（其實這個時候基本上就已經可以成交了。進入賽點，這個時候就看誰更強硬）但是我老媽表示，不讓了。就X-32。（借中介的力道去砍價，再爭奪一下。大不了就鬆口到X-30）
最後，中介帶著房東進來。表示，對方已經讓到X-30了。阿姨您也讓一口吧。
這時我全場未說話的老父親發言了，一言九鼎的態勢：大家都圖個吉利，就X-31.2吧。（最後的尾數是8。。封建迷信哈哈哈）
房東沉默，中介小姐姐再推一把，那就這樣吧，好吧，咱們就草簽。只聽房東夫妻用上海話悄悄說：這一家三口長得挺正經的，就這樣吧。
（顏值很重要的證明）成交。
晚上回去，我媽說：其實，我都想了，要是他不鬆口，X-20我也就買了吧。。。。
這次其實看上去，我們砍價砍了31.2萬，但是實際上也確實是房東本身價格掛的高，給了空間，正經的說，大概還價還掉11.2萬吧。再加上房東之前已經談判一次，消磨過耐心，也希望在年前把房子出掉。所以其實我們還是很好運的買下了房子。感謝老爸老媽的大力支持！讓房地產系的畢業生做完了第一次重要的作業。
四、後續的流程
後續的流程我就不單寫一篇啦，簡單記錄一下。
1月4號，草簽（付定金和中介費）
2月15號，網籤（付首付和提交貸款材料）
3月下旬，過戶
3月底，銀行放款（貸款直接打到對方賬戶）
4月初，交房。
畢業生上海買房記，到這裡正傳就基本完結啦。這個系列有我的思考，有宏觀分析，也有微觀的技術流，初衷是希望大家都能買到好房子。感謝您的陪伴。下一篇是前文的勘誤，最後有一期番外，是講寧波的形勢分析的，希望大家多多支持。
最後，祝大家能夠買到自己心儀的房子，願天下有心人皆可安居。
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