賣鹿宸印的毛毛毛
房價的高低和什麼有關呢？這是我們大家都關心的問題，本文就從宏觀角度對影響或者決定房價的因素做一個分析。房價的高低可以從兩個角度來看， 第一是成本決定論；第二個是供需決定論，下面做詳細的分析：
1、房價的成本決定論
房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時也擁有商品屬性，而商品的價格是受到成本制約的，任何一件商品的價格都不可能低於成本價格，因為這樣的話，那麼企業是虧損的，是無法持續經營的。
個別行業的特殊時期會出現銷售價格低於成本價格，但是隻是在特殊時期，不會是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時候就是低於成本價格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用於補貼司機和乘客，但是這種做法是無法持續的，最後滴滴和快遞合併了，市場統一了，那麼就恢復到了正常的價格。
房子的成本包括什麼？一個是生產原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本佔據了房子價格的相當一部分；還有就是鋼筋水泥等建築材料、以及設計和監理等等費用，還有就是人工費用支出，剩下的還有財務費用、稅費、企業利潤。
- 土地成本
下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數據，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達到了3.9萬億，2013年是創造的歷史記錄。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此後在迎來了一波房地產牛市，土地拍賣價格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達到5.2萬億，2018年更是創紀錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數據還沒有出來，但是根據全國300個城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應該在7.7萬億的水平。
土地出讓金是是麵粉，房子是麵包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進一步增加到6.4萬億，2013年達到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當年達到了8.7萬億，此後一路上漲，到了2019年達到了16萬億的歷史峰值。
整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達到了16萬億的歷史水平。土地出讓金佔商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然後在2018年再次回到了43.33%。
當然，因為土地出讓金是當年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那麼這就 有一個時間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據這個原則，我們用時間錯開的方法來將土地出讓金除以2年後商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區間。
我們再來看一組國土資源部的數據，在2010年，國土資源部公佈了一組數據，2009年地價占房價的比值為31.2%，這個是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價占房價比看，2009年居住用地地價占房價比分別為47.36%、47.89%、45.47%。
我們再來看你一組易居研究院的數據，下圖是在不計算容積率的情況下，土地購置均價佔商品房銷售均價比重，2017年高達68%。
我們把容積率計算在內的話，更加能夠反應地價占房價的比重，我們還是使用易居研究院的數據，全國50城加權平均地價房價比的年度走勢，在2016年達到了一個高點，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價房價比會比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當前地價和房價比基本是在30%-40%的區間。這個區間是我們可以做的一個基本判斷。
- 稅收
稅費我們從一家房企當中來一窺究竟吧，萬科是房地產行業的標杆，他的財務數據會有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業稅及附加為329億元，而企業所得稅是214億元，稅收合計為543億元，大概佔據了總營收的15%。我們可以簡單的來看稅收佔據了營收的15%。
淨利潤
萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得淨利潤為551億元，那麼佔營收的比例也是15%左右。萬科的淨利潤已經是行業內的標杆了，一般的房企是做不到這個水平的。
利息和其他管理費用
萬科2019年的利息是92億元，佔營收的比例是2.5%，而銷售費用90億元，佔比也是2.5%，管理費用110億元，佔比是3%，這幾項費用加在一起大概是8%的比重。
稅收、淨利潤、利息以及其他管理費用之和大概是佔營收的38%左右。那麼剩餘的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價占房價的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項目主要是在一二線城市，而且售價較高，2019年全年萬科的銷售均價是1.53萬元/平米，這個價格是遠高於融創和恆大以及碧桂園的。所以萬科的項目中地價占房價的比重會比平均水平是要高的。萬科的地價占房價的比例應該會超過40%，那麼剩下的建築材料、監理和設計，以及人工等所有的相關建築過程中的成本大概是20%左右。
綜上所述，地價在房價中是佔的大頭，而且還有不斷上漲的勢頭，成本決定了房價的最低價格。
2、影響房價的供需論
供需決定價格是經濟學裡面最基礎的一條定律了，也是最常用於分析經濟事件的方法論，他的核心就是當供給增加時，價格就會下降，當供不應求時，價格就會上漲。
但是關於房價的供需具體是指的什麼？
恆大研究院首席經濟學家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！
短期看金融
這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對於樓市而言，在消費端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會刺激需求有利於買房的，首付比例降低也同樣會刺激需求，有利於買房者，在2014年的時候房地產庫存高企，於是去庫存成為了一個核心任務。
於是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準利率的行動，同時眾多銀行對房貸利率進行打折的優惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優惠的。
2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個數據也可以看出當年的利率優惠力度有多大。而在同時段當時著名的還有“零首付”，可見當年在金融政策方面對樓市的影響。
而到了2018年下半年，樓市調控嚴格了，上浮首付比例，房貸利率上調，提高購房資格，這些措施在不斷的使用。
中期看土地
土地其實影響的是供給，所有的房子都需要現有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時候房地產業土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時間，這個數據一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達到了4億平米的高度。
2009年受金融危機的影響房地產業土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進一步減少到2.3億平米，2016年進一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平。
所以，對於2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬鬆刺激，也有土地供給的大幅減少，導致了2016年到2019年的數年牛市！
長期看人口
人口是最終決定房價的根本因素，因為這是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那麼這裡的人口到底是什麼？其實從宏觀來看就是城鎮化人口，人口從農村遷移到城鎮，造成人口的城鎮化，從1998年到2018年中國的城鎮化率從30%增加到60%。
城鎮居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮在20年的時間增加了4.52億人口，這是一個龐大的數字，比美國一個國家的人口還多出三分之一。城鎮化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求。
如果我們把全國的宏觀角度再放低一點，放到一個城市，那麼我們會發現，那些人口持續流入的城市房價上漲最快，比如深圳，深圳是一箇中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口。
但是深圳的常住人口從2014年之後大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人。
從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導致深圳的房價成為四個一線城市中漲幅最大的城市。
總結：從宏觀上來看，成本決定了房價的下限，而供需決定了房價的上限，人口、金融政策、土地供應都會從不同的角度來影響供需水平。
壹號股權
您好，我是來自天津的房產經紀人小王。
影響房價的因素有很多，主要的就幾個。
首先是地段。房子價格是地段決定一切，這裡就有地段的因素。就像北京，二環永遠比五環的貴。
然後是位置，同一個小區裡，靠近花園的價格就高，距離馬路，高架橋近的就便宜，這是鐵律，
第三個是樓層，頂樓肯定便宜，不管是高層還是多層，都一樣。磚樓的一樓更是這樣。
第四個是配套，新的居住區房價低原因就是生活配套不齊全。一個商場就能影響房價。
第五個是交通。地鐵一響，黃金萬兩。所有交通裡，地鐵影響非常大，當然也有可能是兩趟公交車，一座小橋，或者是力量拓寬的馬路。
第六個，物業，這也是最容易被忽視的一個因素。物業服務好壞，直接影響到居住體驗。萬科就是把自己的物業當成金字招牌來宣傳自己的樓盤。
第七個，教育。大家對單價十幾萬的學區房都記憶猶新吧，兩個小區不一樣，間隔就一堵牆，單價就能差好幾萬，原因就是學區不一樣。
希望可以幫到您，如果您認為有用，記得關注我。
房產經紀人小王
建造成本
房地產區別於一般物品，具備商品屬性和資產屬性。因為房子的資產屬性，註定房價不單是由建造成本決定的。
但是，建造成本可以影響一套房子的價格。這個成本是不斷變動的，這些年原料成本、人工成本以及土地價格成本不斷升高，而且不同的區域成本存在一定的差距：東部最高，中部次之，西部更低一些。
配套環境
一般而言，配套環境主要可以分為以下幾個因素：
教育配套 教育資源分佈不均是一種普遍現象，現而今的家長，十分重視孩子的教育問題，所以更願意在初中、高中甚至幼兒園、小學附近買房，是為上學方便，也是因為配套生活設施一般較為便利，這造成了學區房價格飆升。
交通資源 出行需要良好的交通，交通是一個區域獲得充分發展的重要基礎。所以投資者買房的時候十分看重交通情況，譬如地鐵沿線、高鐵站等等交通較好的地方容易形成建築群，房價也因此上升。
醫療資源 從風水角度看，住宅是不應該距離醫院太近。但隨著中國人口老齡化的趨勢，在醫療資源吃緊的地方，很多家庭傾向於選擇離醫院適中的區域作為居住地。
城市級別 這點很顯然，級別越高的城市，所能創造的就業機會、各類資源更多，看看北上廣深的房價就知道了。
圈層資源 物以類聚，人以群分。中國是一個很重視“五緣”文化的國家，親緣、地緣、神緣、業緣、物緣很受看重。若鄰居是精英高層，那麼在這個圈層裡，就會起到耳濡目染的作用，有利於發展人脈，有利於孩子成長起點提升。
綠化環境 伴隨經濟條件改善，很多人越來越重視生活品質，這一點也體現在對房子的綠化環境上。沒有人不喜歡依山傍水的環境，沒人不喜歡打開窗戶就能看到滿眼生機勃勃，所以很多開發商都喜歡在宣傳上著重強調項目的綠化面積和自然景觀等等。
開發商品牌 品牌也存在一定的影響，具有較好口碑的開發商，一般擁有較全面的物業管理，其戶型設計也更加豐富合理。很多人都願意買大開發商的房子，認為更有保障，現在能夠理解為何萬科的房子一般比別家貴了麼？
政策方針
政策對房價的影響很多人都有目共睹，而且這種影響是見效最快最直接的。雖然房價一直呈現上升的趨勢，但是在政府加緊限購的時候，房價上漲速度會放緩。
不過政策也是通過行政干預的手段影響市場供求，繼而影響房價。就如今年2月底開始的多地限購政策來講，符合政策規定條件的購房者減少，地產供需產生一定的變化，故而房價的上升才會放緩。
供求狀況
說到供求關係，房地產也不會脫離供求價值理論。上述因素對房子的影響是間接的，其實根本上影響到房子供求狀況，才會最終導致價格變動：供不應求之時，房價就會上漲，供過於求之時，房價就會下跌。
在現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加也確實會影響到房價，比如2016年著名的合肥炒房團，部分售樓部的房屋供應因此減少，導致房價出現上升。
總體來說，最終決定房價的是居住價值和投資價值。投資商品的價格等於未來收益的預期折現，用無風險的收益率去折現資產的未來收益。
在這裡把房產和股票作比，也就是市場上買的人與賣的人數量對比來決定，從實際來講是根據預期收益率來定價，買的人預期未來會上漲，賣的人則預期未來會下跌。
預期是根據時間框架展開的，短期可能是突來的利好和利差消息，中期可能是基於技術分析的波段操作，長期可能是基於背後的企業盈利改善或者行業基本面發生變化等因素。至於預期收益率的高低，一是要取決於無風險的收益率，二是取決於不確定性的程度，通俗言之即是高風險高回報。
房地產的資產定價理論也是同樣的，但是其流動性比股市更弱一點，房地產區域性劃分嚴重。總之，如果我們購房是用來自住的，就儘量從居住需求去綜合考慮；如果你是房地產投資，那不妨就像做股票一樣，想的遠一點，想的多幾步。
海南房的事
房價和那些因素有關！中國是個發展中國家，人口全球第一，5000年的傳統第一，很多的特殊性質當然不能拿那些所謂的專家自己總結的一套理論來宣傳吧！中國目前的房價應該和這些東西有關：
1、新聞輿論的宣傳，造勢，天天都是日光盤，降價就砸售樓部這些負面的宣傳。
2、土地價格的居高不下。
3、稅收持續的增加。
4、黑中介。
5、為富不仁的開發商，壟斷銷售，套路銷售。
6、中國人有家的情結。
我認為主要是以上幾點，其他的數據分析都是忽悠，比如任志強說，中國的城鎮化率，還沒有達到發達國家水平，這個就是忽悠，每個國家的特點不一樣，沒有可比性，中國的發展也是世界沒有先例的，也許目前這個城鎮化水平就是最好的，因為中國的糧食必須是要自給自足，因為我們是人口大國，不可能全部進城，否則社會的根基不穩，一定要有相當多的人為中國的飯碗做後盾，城鎮化率並不是千篇一律的，因此我覺得哪些建立在妄想的假設的數據絲毫沒有任何意義，反而是欺騙人民群眾，都去買房！
小巖看體育
房價高低和什麼有關係？
影響房價的因素有很多，比如地價，開發商成本，市場供求，政策，人口遷移等等。
我看很多人說供求關係決定市場價格，呵呵，別逗了。中國的樓市是一個政策市，對房價影響最深遠的是政策，嚴格來說還真的跟供求沒明顯正相關性。因為供求關係不能憑空創造和消失，它是受一系列連鎖反應最後產生的結果。比如中國樓市裡最重要的影響因素，政策，拿最近的例子來舉例吧。
所有人都知道前幾年國內樓市經歷過一大輪史無前例的漲價潮，以本人所處的一線城市深圳為例，在330政策出臺前，深圳房價雖有波動但整體走勢平穩，但330政策出臺後，各地賣家瘋狂提價甚至不惜付出雙倍違約金去毀約，因為價格幾乎是直線在上漲，房價的上漲又進一步引發搶購，全國各地投資客爭相進場進一步推高房價，政策的變動創造了需求也改變了供給。
再來說說3-7線城市，在16年推出貨幣化棚改前，很多城市房價幾乎10來年都沒怎麼變動了吧？但在貨幣化棚改區域房價為什麼會快速攀升？城市還是那個城市，人口幾乎沒有改變過，不管是人口結構還是人口規模，為什麼房價一下就變天了？因為貨幣化棚改直接補償的貨幣推動，以前拆遷補一套房沒法短時間變現，現在拆遷直接補償一套房的現金，這些錢再利用銀行按揭槓桿能夠撬動的資金乘幾何級增長，表現出來的就是好像大家都突然變有錢了一樣。開發商推波助燃瘋狂拿地，普通居民如臨大敵趕緊出手推動房價大漲。這是相同的例子。
政策這事國家有國家層面的考慮，我們不要去妄加評論，普通老百姓需要的是關注它，瞭解它的來龍去脈，以及後續可能產生的影響，這對購房者而言是非常重要的，其他影響房價的因素太多，即使再寫10遍也寫不完，這裡不再一一列舉了。
濟公房友圈
房價的高低與萬惡的資本家有關係！消滅了資本家消滅了剝削房價就正常了，老百姓才能買得起房子，才能安居樂業。
若水32154126
和消費需求有關
第一，城市土地和國家稅收是房價走高的原因之一
第二，城市發展和市場動態同樣也是制約房價的原因
第三，人們的消費需求（重點說說這個）
首先，吃喝拉撒用都是我們的基礎消費需求，當我們對於生活有需求了，要求品質了，必定消費就會增長，同理收入就會有要求，人工費用就會上升，而房地產除了土地，稅收，城市板塊等等以外，更多的就是人工費用
其次，當我們對於生活的理解從之前的居住場所到家庭空間的轉變，會導致我們對於社區，物業，戶型等等都會有要求，因此地產商就得不聽的迎合客戶，因此成本的變化就導致了房價的變化
最後，房價下滑更多是來自市場和銷售，資金等壓力問題。回款和放款是房地產資金鍊條中的重要關節，市場制約了回款和放款等因素，開發商需要資金，那就只能降價銷售了。還有種可能就是區域板塊居住需求不足，同樣為了快速回籠資金，也就只能降價了。
大田聊聊事
位置，開發商，學位。
AAA穩穩的幸福生活
現在的高房價確實壓垮了沒有資本的一部分90後，我深有感觸，我個人人為大致可以分4點來說，
1。房價高低與開發商的開發成本有關，這個其實還不是最主要的，一個樓盤的定價與所處位置，環境有一定的關係，
2.中國整個大環境的影響，房價一直上漲，回調也是短暫性的回調，
3.供需問題，買的人多了，自然上漲，
4.投資取巧的人，（炒房人）其實也是很大的原因，誤導普通大眾跟風，造成房價上漲，
現在房價真的很難再上漲了，因為我們普通人都沒有錢了，
一個被遺忘的花生
作為南京的房產經紀人，我個人覺得房價的高低，取決於需求的多少，大家都知道南京學區房價格最高，學區越好價格越高，作為父母人人都想讓自己的子女得到更好的教育，所以人人追求學區，使得南京的學區房的價格局高不下，而作為南京老破小，價格一路走低，同一個片區相差不到100米，兩個小區的價格可以相差3萬左右一平米，
