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導讀
一份拿地投資分析報告，少則幾十頁，多則上百頁。在有限的時間內，是很難一頁頁的翻閱，並去有效分析這麼多內容。因此，這就要求房地產投拓人員必須具備在最短時間裡篩選查閱重要信息、最關鍵的數據和指標以及最短時間做出判斷的能力，在無數的無效頁裡pick重點頁，並進行分析。
其實一份拿地投資分析報告中最應該關注的是四張圖以及八個指標，這也是很多公司的拿地卡位最關注的指標。
四張圖
拿地投資分析報告中最重要的、能影響拿地決策的四張圖，基本上有經驗的人只要看了，一塊地感覺如何、地價大概能拍多少錢、未來房價能到最少，基本上就瞭然於胸。
一、區位圖
最直觀的的區位感受，評估的是地塊未來的升值潛力。
房子賣的是地段，地段決定了房子和土地的價值。
第一張圖就是要講擬獲取的土地在整個城市中的地位，是市中心的頂豪、還是居民認可的剛需地段、亦或是郊區只能滿足區域需求的地塊。這塊土地與城市行政中心、商業中心、文化中心的距離與方位是怎麼樣的，交通、教育、醫療等配套的完善程度是怎樣的，是否是城市的重點發展方向。如果有經驗的人，還能從這張圖中看出人口遷移的方向與地塊的潛在買房客戶來源。
二、現狀航拍圖
這是一張非常影響老闆決斷的圖，老闆有時候不太會關心測算，但是會有自己的一套看地理念，而看項目航拍圖往往他心裡就會有好惡了。
現狀航拍圖包含了很多信息，不少風險看這張圖就能看出來，主要就是看下面3點：
1、現場狀況，特別是地塊是否是淨地，地上是否有未清理的建築物或構築物，小區未來的施工道路施工安排是怎麼樣的。
2、地塊的方案設計判斷，有經驗的人基本上可以根據地塊的形狀和周邊情況，腦子反映出大概的一個樓棟排布、商業佈置。當然有些風險點也能提前掌握，比如周邊老小區密集的時候，日照影響、沉降可能就會很麻煩。
3、城市界面判斷，這張圖可以清晰的表現地塊周邊的情況，是否是建成區、是否有充足的人流車流等。
三、土地價格圖
這張圖，一般被認為是四圖中最重要的，區位可以美化修飾、銷售好壞可以解釋、測算可以樂觀調整，但是市場對土地價格的反應騙不了人。
土地價格圖是非常重要的評價拿地好壞的一張圖，從技術上來說，就是採用了市場比較法，通過周邊市場行情來評估下我拿地的合理價格。
有經驗的人運用這張圖，通過比較現時點的市場熱度與對標地塊成交時點的市場熱度、本地塊的區位與對標地塊區位的大致對比、地塊容積率商住比等指標的對比、是否有非市場化地價決定因素（設條件、熔斷搖號等），只要不要漏項，基本上已經能夠判定這塊地現時點的合理地價了。
四、房價及存量圖
房價圖配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目標地塊的現時點價格，以及未來的價格上漲潛力。
一般來講，目標地塊的定價是跟著周邊競品售價走的，但是當週邊的存量小、月均去化量大的時候，一定是有漲價壓力的，此時，就適合走激進的定價策略；反之，則要考慮是否要承擔一定的跌價風險。
這張圖一般是和土地價格圖配合起來使用的，反應了一種房價和地價的比例，其實也是對市場熱度的一種反饋。市場熱度高的時候，成交的土地樓板價往往會接近甚至和周邊房價持平，如果要去參加競價一般不可能撿漏，想拿下就需要有拍到房價的勇氣，決策者也需要這張表來統籌考慮下是否需要承擔風險。
小結：一般而言，一個合格的投資人員，只看以上四張圖，結合項目的規劃指標和商務條件，也應該對一個項目的好壞有了自己的初步判斷。
八指標
一、城市經濟
經濟主要看城市GDP在省內的總量排名，更應看重經濟增速排名。增長速度代表著城市發展的活力，也是去哪個城市拿地參考的一個重要指標。
二、土地價值綜合評定
土地具有稀缺和投入一次性，所以說破天，也是地段最重要。未來的規劃，也不要看的太遠，除非項目是跨越一個小年的（3年），否則開盤一般就是6-8個月，清盤一般20個月，所以還是看當下。
地段主要看學區和交通，商業配套，三者之中看重學區。
一般通過區位屬性、區域價值、資源價值、地塊交通、土地屬性的分析得出類似以下結論，那麼我們只看這個結論，或者叫輸入土地價值綜合評定表：
由此來判斷該地塊，適合做剛需，改善，高檔等。
三、是否符合高週轉的條件
- 項目預售條件、開發報建週期；
- 土地款支付比例及週期；
- 地塊是否為淨地出讓，不是淨地是否影響項目首期開盤進度；
- 項目地質情況是否複雜，樁基礎深度及土方量；
- 項目是否有汙染，是否涉及環境治理；
- 項目是否已實現三通一平或七通一平；
- 項目是否可套用公司成熟產品線；
- 項目是否存在硬傷，例如日照、文物限高等。
四、存量、去化和推地計劃
市場存量：注意隱形庫存，在深耕城市中，是可以自行累計統計的。
區塊存量：同上
在土地出讓時，就做好統計，後續跟蹤開盤、銷售情況，以及去化週期。
推地計劃：市場存量和推地計劃決定了中短期市場的走勢，以及項目稀缺程度。
五、人口
常住與戶籍人口比-人口流出和流入狀態
周邊鄉鎮人口淨減少的速度與本城市人口淨增加的速度：
可以考量本級城市被更高級城市人口的吸附和本級城市吸附能級更低的城市之間的關係，隨著城鎮化的推進，一些小的鄉鎮人口逐漸向更高級別城市遷移。
六、客戶需求和產品設置
賣的最快的面積段：過去房價相對理性的時候，買房普遍喜歡大戶型，最近幾年隨著房價的快速上漲，小戶型越來越受到歡迎，實際這體現的是客戶的總價接受度，所以要站在客戶的角度看，不要覺得自己有錢，自己要住大房子，客戶也是這樣子，要看產品所在的地段、客群綜合考量。
賣的最快的戶型：同樣的面積段，到底是幾房，如果沒有新盤更多的參考，還是要多關注二手房的成交。
裝修接受度：不是所有的房子都需要裝修，也可以把外場做的好一些，同樣提升品牌。
其他：有的客戶喜歡大開發商，那麼就走合作模式等等。
七、貸地比和地貸比
貨地比=貨值/土地款
計算口徑：
第一種是全土地款口徑；
第二種是根據實際支付的土地款口徑，比如合作項目，土地款是5億，實際支付2.5億，那麼這個貨地比還要翻倍。
貨地比越高，意味著這塊地的土地性價比越高，用少量的資金撬動巨量的貨值。
地貸比=土地款/貸款金額
地貸比越小，融資越多，放大資金槓桿，有利於公司的現金流。但是這裡還是區別市場上行期和下行期，以及融資的成本和還款週期。
八、投資收益評估
其他：商業和車位的售價是否是保守估價，自持的經營策略等。
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