一句話總結當前的樓市就是：“接盤”嚴重不足，開發商表面看似不慌，隱藏得很好，實則已經“露餡”了。未來房價如何走，謎底也基本揭開了。
過去三年半房住不炒的調控始終保持“緊繃不松”，但即便是調控最嚴厲階段，市場上依然不缺有實力的買家，有潛力的城市那些性價比公認最高的樓盤，從來不缺人“搶”。幾百套房，一天賣光，斬獲80多億成交額的盛況我也見過。
但是再看看眼下的市場，樓市過去的繁華早已成過眼雲煙，房地產第一次出現“‘接盤’嚴重不足”的景象。1、2月份的“寒氣逼人”，自不必多說，近200家房企破產倒閉已經道盡了一切。雖然3月初開發商售樓處和二手房中介的店面陸續復工正常營業，但是剛需購房者卻不見蹤影，即使有開發商放出大招宣佈直降25%賣房，但依然未能改變售樓處冷冷清清的狀況。據悉，因為蓄客和擔心去化不理想，很多新盤都延後開盤了。
在我看來有兩方面原因：其一，如此嚴峻的形勢下，各行各業的壓力都很大，房地產因為是特別注重線下體驗的行業，而且還是交易金額非常高昂的行業，所以自然免不了遭受更嚴重的“衝擊”，開工、復工、推盤、拿地、融資等環節都行動緩慢；其二，萬眾隔離，再加上幾個月基本沒有收入，很多家庭面臨巨大的資金壓力，不得已推遲了購房計劃——調查統計顯示，超過8成購房者表示延後3-5個月購房。即便是很多地區逐漸恢復正常的生活秩序，但很多人關注的焦點也不在房子上，賺錢和保持健康才是他們第一關心的。自然也就形成了當前這種“接盤嚴重不足的”場面。
有人可能會覺得很詫異，你在這裡說購房者都不買房，樓市“接盤”嚴重不足，為何我們看到的都是“開盤火爆”、“激烈搶房”的報道？在此我給所有人答疑解惑：一個城市有一兩個盤火很正常，因為有錢人都盯著有性價比的樓盤，再加上開發商、中介這個龐大的圈子幾千上萬人都在拼命宣傳推廣，你在市場行情最慘淡的時候也能看到開發商“開盤火爆”刷屏，就完全不奇怪了。
日子到底好不好過，其實開發商自己心裡最清楚。說白了，即使開發商家裡已經揭不開鍋了，他們也肯定要面帶微笑，佯裝淡定。為什麼？一方面，要穩定投資者情緒，另一方面，中國老百姓買房的唯一邏輯就是“買漲不買跌”，如果他們自己都大肆宣揚“撐不住”，購房者必然跟著恐慌，如此一來情況只會更糟。
不管開發商如何聰明隱藏，殊不知他們已經“露餡”了：克而瑞數據顯示，2月份受監測的27個重點城市新增供應面積85萬平方米，其中半數以上是“零供應”，環比大幅下降92%，同比亦降85%；成交量環比下降幅度更高達8成。這種斷崖式下跌，是過去二三十年房地產不曾出現的。
毫無疑問，市場的冰凍對開發商的打擊堪稱“毀滅性”的，單2月份就有近百家房企“沒挺過去”，已經說明了一切。
那些能活下來的房企也並非高枕無憂，尤其是今年待償還債務突出的企業，早就不指望國家“救樓市”然後坐收漁翁之利了，當前階段他們早就使出渾身解數在積極“自救”了。據瞭解，過去2個月，已經有近超過7成房企開啟了“線上賣房”渠道，其中有接近30%的開發商都採取了部分樓盤打折促銷降價銷售的策略。其中降價幅度最大、涉及樓盤最廣的要數恆大地產，他這一波神操作，不僅沒有讓自己像其它開發商一樣陷入被動局面，反而逆勢完成了“搶收”——前兩月銷售額奪冠，2月更是猛增108%，羨煞行業小夥伴。
但並不是所有地產商的老闆都姓許，恆大的成功引起行業同僚新一輪跟風學習，但畢竟真正能複製其傳奇的屈指可數。自從線下銷售渠道關閉之後，業內多數開發商其實都備受煎熬：一方面銷售艱難，無業績無回款，另一方面受制於融資受限和高額待償還債務臨近，疊加企業日常運營開支等費用，開發商面臨前所未有的挑戰。連萬科。華夏幸福這樣的企業都被爆出“裁員”，可見形勢有多嚴峻。
當前的市場對誰有利不言而喻——開發商熬不住開始降價，真正的剛需自然成了最大的贏家。
不過也有人持不同意見，他們覺得開發商瘦死的駱駝比馬大，房子“滯銷”幾個月對他們影響不大，前些年賺的錢足夠他們撐過這場危機，房子就算現在賣不掉，等到4月份以後，全國恢復正常秩序，捂在手裡的房子說不定還能賣上更好的價錢呢。事實真的如此嗎？4月後樓市真的能夠回暖，房價繼續迎來上漲嗎？開發商真的一點也不慌嗎？
懂行人“7字”揭開謎底，4月後房價大概率會繼續下跌，買不起房也不怕了
首先，4月份市場到底能不能恢復正常秩序，可能現在依然是未知數，依照目前的趨勢來看，國內雖然基本控制，但是現在國際的形勢愈演愈烈，部分專家實際上已經明確表示“4月底結束無望”。這意味著，3月份樓市回暖沒有想象中的順暢，4月份情況即便好於3月份，但也絕不可能讓開發商在一個月內就徹底解決資金問題。
其次，4月後房價是漲是跌？懂行人一句話7個字“熬得過3月再說”更是基本揭開了謎底！言外之意很多開發商可能連3月份都熬不過去，按照2月份破產近百的數據來看，3月份現在數據尚未公佈，但是可以預估情況可能會更糟。也就是說，房企要想在3月“活下來”，就不得不選擇降價賣房加速回款“自救”了。這意味著4月後房價或仍然會繼續走“下坡通道”。除非各地刺激購房需求的政策被允許出臺。否則這種情況可能會一再延續到5月份。
懂行人暗示很多開發商“熬不過3月”，其實並非信口開河，財經雜誌此前做過一次統計調查結果顯示，經此一役，其實85%的中小企業現金難撐3個月。算一算，到3月底其實很多開發商資金鍊都幾乎要斷裂，“揭不開鍋”了。
我不止一次告誡大家，今年對於剛需來說絕對是買房換房的好時機，現在熬不住的是開發商、高槓杆投資炒房客和那些急等用錢的業主，因為真正的剛需持幣在手，完全佔據主動權。面對誘惑，你現在能保持鎮定，4、5月份更有利的局面必然會出現。
事實上，即便今年攢不夠錢買房，剛需也不用怕。 從近期官方三番五次重申對房地產的調控“保持不松”定調來看，房價5年內大漲的可能基本為零。尤其是黨媒經濟日報那句“房價上漲帶來的弊端已經凸顯”，釋放的信號更明確：房地產急需徹底改變，過去這些年房價上漲帶來的弊端正在顯現，高房價擠壓實體制造業，炒房投機帶壞風氣等都必須徹底得到糾偏。未來不走房地產拉動經濟老路，也意味著房地產的地位可能會一落千丈，在這種局面下房價能保持穩定已經難得，想複製過去的瘋狂更是幾乎不可能。
退一萬步說，即便兩三年內都攢不夠買房首付款，其實也完全不必擔憂房價會再次“一騎絕塵而去”，永遠錯失買房機會。因為從這幾年國家對樓市實施的一系列改革來看，未來買不起房解決的辦法更多了，有城市推出了7折人才安居房，有城市試點了5折共有產權房，也有城市加大了保障類住房供應，這些舉措可都是實打實的在幫剛需“省錢”買房啊。再不濟，租房市場也可以解決居住和生活需要，尤其是廣州、山東等地陸續試點租購同權，未來更多的城市買不起房也可以租房享受一樣的入學、養老等待遇了。
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