買房難，難於上青天！
對於很多新入職場，沒有太多積蓄的年輕人來說，不斷高攀的房價和增長緩慢的工資，讓他們的買房之路變得格外艱難。
條件好一點的家庭，還可以向父母或家人求助，但就普通家庭而言，往往是兩代人甚至三代人，榨乾了幾個人的錢包，才能實現住房夢。
於是，為了幫助年輕人踏上住房階梯，英國政府也出臺了一系列的政策，其中，就包括房產君之前說過的Shared Ownership共享產權房。
如果大家之前在想要買房時搜索過房產網站，有時候也會注意到“Shared Ownership”這個詞，通常，在同等地段下，附帶有“Shared Ownership”條件的房子，房價相對來說比較便宜，看起來似乎十分划算。
但這類房產具體是怎麼一回事？又真的值得購買嗎？今天這篇文章我們來談談這個問題。
一、共享產權房到底是個啥？
Shared Ownership是英國前財政大臣喬治·奧斯本(George Osborne)於2015年公佈的一項政府計劃，一般翻譯為共享產權房，或者股份產權房。
從字面來看，似乎是“分享所有權”，實際來看，也基本上是這個意思，Shared Ownership計劃就是指在一套房屋中，個人與某機構各擁有一定百分比的房屋產權，而這個機構通常指的是英國各地的住房協會(House Association)。
也就是說，購房者不需要購買房產價值的全部，只需要購買房產價值的一部分即可，這一比例從25%到75%不等，主要根據自身的能力來確定，而住房協會則擁有房產價值的剩餘部分。
接下來，購房者每個月還需要根據剩餘部分的房產價值，向住房協會支付一定的“租金”。
同時，Shared Ownership計劃還允許住戶在經濟條件允許的情況下，逐步贖回剩餘的房產所有權，這個過程有點類似於“一步一步上樓梯”，所以也被稱為“階梯式共有產權”（staircasing）。
不過，也並不是所有人都能申請這個計劃的，在英國，想要購買共享產權房，必須滿足以下幾個條件：
在倫敦以外，整個家庭的年收入不高於8萬英鎊，或者在倫敦，整個家庭年收入不高於9萬英鎊；
年滿18週歲，是首房購買者，或者曾經擁有過一處房產，但是現在沒有購買能力；
有良好的信用記錄，沒有拖欠租金和抵押貸款，擁有定期還款的能力。
此外，還需要注意的是，這項計劃內的房產所出售的產權都屬於Leasehold，且申請者一生只允許使用一次這項計劃。
從上文的定義我們也可以看出，Shared Ownership計劃的確是有一定優勢的，房產君將舉個例子簡單說明一下。
假設一套價值23萬英鎊的房屋，如果買家想要通過Shared Ownership計劃購買25%的房產價值，那麼，他只需要支付5.75萬英鎊（23*25%），而且，這部分還可以通過抵押貸款的形式來完成，假設首付為5%，那麼買家只需要支付2,875英鎊。
另外，買家的賬戶存款金額最低也只要達到21,600英鎊即可。相比於其他幾種形式的購房計劃，大大降低了買家的購房門檻。
如下圖所示：Shared Ownership計劃需要較少的首付和存款；紫色--首付，藍色--抵押貸款，灰色--Equity Loan股本貸款，黃色--機構佔有的房產價值比例
除了首付低，通常來說，房主每個月需要支付的租金也比公開市場的租金相對便宜，而且，隨著對剩餘房產價值的贖回，支付的租金也將同步減少。
此外，對於很多年輕人來說，能夠在自己能力範圍內，享受到一個完全獨立的私人空間，不用去跟別人合租，在生活中擁有更多的自主性，也是很多年輕人追求的生活方式。
正是因為Shared Ownership存在一定的優勢，所以近年來十分火爆。
二、共享產權房深受歡迎
自推出以來，Shared Ownership房產就深受年輕人的歡迎，增長速度也十分驚人。
根據在線房屋網站Property Booking的調查表明，如今，在劍橋所有的待售房屋中，有54%的房產是通過Shared Ownership的形式出售的，而在英國其它城市，如首都倫敦，伯明翰和普利茅斯，Shared Ownership住房的比例也很高。
據政府最新數據顯示，如今，在英國有超過20萬家庭，32萬以上的人口居住在Shared Ownership房產裡。
僅2018年一年，就有13,400多套Shared Ownership房產完成了交易，而在2018年第四季度，僅Rightmove網站，就有大約2,500套二手Shared Ownership房產出售，比2010年第四季度增加了69%。
而且，很多中介表示，未來年輕人對這個政策的依賴度還將進一步增加。
據房地產中介Savills預計，如果“Help to buy購房援助”計劃一旦於2023年結束，Shared Ownership計劃將成為年輕人購買住房的主要途徑，這可能會使Shared Ownership的需求每年增加1.5萬戶以上。
雖然Shared Ownership受到了大家的歡迎，但俗話說的好，天下沒有免費的午餐，這個計劃也有很多意想不到的風險。
三、Shared Ownership計劃的風險
凡事總是有利有弊，Shared Ownership計劃也不例外，它的缺點和風險主要有以下幾個方面：
1、抵押貸款數量少，利率高
對於很多買家來說，吸引他們購買Shared Ownership房產的原因之一是，賬戶上不需要攢太多的錢，而且只要支付較少的首付即可。
但一個不爭的事實是，很多貸款機構並不願意提供此類貸款。一方面，他們認為購買Shared Ownership房產的買家還款能力較差，另一方面，由於Shared Ownership房產產權的不完整，無論是轉售還是出租，都受到很大的限制，這也讓這類房產的市場估值低於同地段其他房產。
即便是貸款機構願意提供貸款，往往利率也更高。根據Moneyfacts網站的研究發現，同樣是支付5%的首付，如果用於購買Shared Ownership房產，抵押貸款的平均利率為3.32%，而在其他情況下，抵押貸款利率是3.25%。
乍一看，這個差距似乎沒什麼，但考慮到很多購房貸款的金額大，年限久，日積月累，多交的利息其實不是一星半點。
來自房地產經紀公司Benham and Reeves的經紀人Marc von Grundherr就表示：
“雖然很不公平，但毫無疑問，銀行想要從那些處於更絕望境地、試圖進入房地產階梯的人那裡牟取暴利，它們收取的利率要高得多。”
2、贖回剩餘房產價值的費用高
很多人買房就是為了終結“租房”的現狀，那些購買了Shared Ownership房產的買家，也並不想一輩子都給住房協會交“房租”，而是希望在有能力的情況下，不斷贖回房屋的所有權，最終真正的買下這套房子。
然而，理想是豐滿的，現實卻是骨感的，雖然這類房子申請的門檻不是特別高，但贖回的難度確實很大，這其中一個主要的原因就是“貴”。
目前，政府要求，每次贖回Shared Ownership房產的最低比例不得低於10%，以上文總價23萬英鎊的房產為例，這就要求買家至少攢夠2.3萬英鎊才擁有一次贖回的資格。
雖然，很多人覺得這筆錢似乎也不多，但一項調查顯示，在倫敦，購買此類房產的人群年收入大約在5萬英鎊以內，其餘地方則為2.4萬-3.4萬英鎊的年收入，按照這個收入，沒個幾年時間也是很難攢下來的，何況，在倫敦這樣的城市，總價23萬英鎊的公寓實屬不多。
除此之外，贖回過程還需要繳納一定的估值費用、律師費用，以及可能的印花稅費用等等，這都是一筆不小的開支。
不僅如此，在贖回房產時，房主們也要考慮這樣做是否明智。
這是因為該類房產的地理分佈極度不均勻，通常在地理位置較差的區域，而且大部分只適用於公寓，戶型也多為一房和兩房，房源本身也不是太好，在某些情況下，房價甚至會不升反降。
一位Shared Ownership房產的買家，就向大家分享了自己的故事。
在《The Telegraph》的採訪中，這位買家表示，他是在2014年的時候通過Shared Ownership計劃購買了倫敦東部的一套公寓。當時他花費了15萬英鎊，購買了房產的30%產權，當時，整個房產估值為50萬英鎊。
然而，由於該地區新建公寓的過度飽和，他現在房產的價值已大幅縮水。
2017年，他又購買了該房產15%的產權，當時該公寓價值下跌到了45萬英鎊。
最近，他又試圖購買20%的股份。然而，他的公寓價值再次下跌至42.5萬英鎊。
現在，他面臨著一個艱難的選擇，是繼續把更多的錢投入一套正在貶值的公寓，還是把房子賣掉，承受已有的損失。
雖然，有房產中介表示，房價下跌可能有利於房主，讓他們能夠“抄底”買入房產，但事實是，沒有人願意自己的房產價值縮水，尤其是對於申請了抵押貸款的人來說，需要支付的利息並不會因此降低，房產價值縮水很可能意味著他們現在是負資產。
3、出租受限制，銷售難度大
一些買家購買Shared Ownership房產時，也曾想過將其中的一間或幾間房屋用於出租，通過“以租養租”的形式來減少每個月的開支。
但現實是，很少有住房協會允許房主拿福利性房產來“做生意”！
那麼，出售又如何呢？
可以說，自由度也很小！
通常而言，為了保障此類房源不流失，政府基本採取了封閉運行的模式，往往在一定年限後，房屋所佔土地所有權仍歸住房協會所有。
而如果房主決定出售這類房產，則會作為股權而非房產的形式出售，不僅手續繁瑣，審批時間還很長，一般需要提前至少8周做出售準備，而且要告知很多政府部門，還要繳納一定的手續費。
尤其是出售時房主擁有的房屋產權沒有達到100%，則限制更多，政府住房協會有權利指定買家，也就是隻能在有資格的購房人中間轉讓，即便出售時房主已經擁有了100%的房屋產權，住房協會也會有優先購買權。
房產經紀人Marc von Grundherr表示：
“出售Shared Ownership房產的過程通常比較緩慢，因為住房協會要負責管理銷售的全過程，我接待過一位賣家，他在12個月前試圖出售自己的房產，這期間他收到了5位買家的報價，但每次買家都因為等待議會批准的時間太長而放棄了交易。”
4、改造餘地小，維護費用高
除了上述風險外，在居住過程中，Shared Ownership房產也缺乏一定的便利性。
比如，買家想要對房子進行任何的改動，除非合約當中賦予這樣的權利，否則事事都要向真正的房東請示，或者有些房子乾脆禁止房主對房屋進行改造。
而且，在上文中，我們也說過，在Shared Ownership房產中，業主實際上只購買了房產的部分所有權，但在日常的保養中，住戶卻必須承擔全部的費用。
房產圈的結尾提示：
總的來說，Shared Ownership房產的優勢就是初期壓力小，需要準備的存款和首付都比較低，降低了購房門檻，能夠幫助購房者儘快踏上住房階梯，因此，對於實在難以買得起房又想要擁有自有住房的人，確實可以考慮。
但從長遠來看，這種房產的風險也是很明顯的，畢竟購買的是其中一部分產權，自然只能在有限的範圍內行事，無論改造，出租還是出售，都會受到諸多的限制。
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