北京一直都是各種房產新政的“探路者”，早在2019年4月1日的時候，北京市教委便明確：共有產權住房的入學政策與其他商品房一致，不會出現“差別對待”。
共有產權房屬於政策性商品住房，屬於產權住房，因此不會與其他商品住房入學政策不同。
在這之後，位於通州區臺湖的恆泰家園共有產權房結束選房，4天裡1072套房源全部售罄，同樣位於石景山區古城的金裕雅苑共有產權房也迅速售罄，讓不少“唱衰”共有產權房的媒體和投資者大跌眼鏡。
共有產權房作為房地產的新生事物，從一誕生到成長，就是在爭議中搖擺運營。但無論是政策還是，還是銷售業績，共有產權房彷彿都得到了一邊倒的青睞。
從北京的情況來看，共有產權房跟商品房一樣具有投資價值，商品房價格上漲的同時，共有產權房價格也跟隨上漲。
但是共有產權房的政策，同樣是因城施策，青島的共有產權房並不是普遍意義上的，主要是為了吸引人才進青、留青的福利政策。所以具體問題還得具體分析。
據業內人士介紹，住建部推出的共有產權住房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋，屬於政策性住房序列。簡單來說共有產權住房就是個人和政府“合夥”買房，個人可向政府“贖回”產權。
而城陽出臺的為共有產權商品房，本質上是商品房序列，主要是為了吸納人才，符合條件的人才個人可以和企業按照相應比例共同持有產權的住房，此外還有一個目的則是為了消化區內商品房存量，刺激房地產市場。
Part 1
青島的共有產權房有別北京
我們來具體瞭解一下城陽的公共產權房。青島的共有產權房和北京的共有產權房是不一樣的。
青島的是共有產權商品房，本質上它是商品房；北京的共有產權房是保障房。兩個城市的共有產權房所面向的人群並不一樣，青島是面向符合條件的人才，而北京則是面向符合保障條件的家庭。
既然是商品房，那麼城陽區所有在售樓盤，都可以成為共有產權商品房，只要是符合條件的人才去購買，都可以照章辦事。
在開始瞭解共有產權房購房政策之前，我們先看一下，在青島，滿足什麼條件才算人才？
青島市人才類別表
人才層次
人才類別
享受面積
第一層次
中國科學院院士和中國工程院院士；其他相應層次人員。
不限面積
第二層次
國家有突出貢獻的中青年專家；長江學者；中國科學院百人計劃人選；國家特聘專家、國家特支計劃人選；科技部重大計劃項目主要負責人；新世紀百千萬人才工程國家級人選；國家傑出青年科學基金獲得者；國家級教學名師；獲國家自然科學獎、國家技術發明獎、國家科學技術進步獎一二等獎的前3位完成人；入選國家創新人才推進計劃的高層次人才；享譽國內外的經濟學家、大師級文化藝術名家和知名人士；國際產業技術體系首席科學家；其他相應層次人員。
180平方米（含）以下
第三層次
享受國務院政府特殊津貼人員；省部級有突出貢獻的中青年專家、山東省“泰山學者”、省“泰山學者海外特聘專家”；一級演職人員；培養出在奧運會或世錦賽上奪得金牌的運動員的國家級教練員；獲省自然科學獎、技術發明獎、科學技術進步獎一等獎的前2位完成人；獲中華技能大獎或全國技術能手的高技能人才；青島市創業創新領軍人才；青島拔尖人才；青島市特聘專家突出貢獻獎獲得者；
青島市名師名校長、青島市高層次衛生人才、青島市文化領軍人才和青島高層次金融人才；公共事業急需高層次人才；正高職稱人員；其他相應層次人員。
160平方米（含）以下
第四層次
副高職稱人員；博士和博士後；
來青投資創業一次性投資額在300萬元人民幣以上，並年繳稅額在30萬元以上或企業聘用本市員工30人以上人員；“山東省首席技師、青島市首席技師、青島(技能型)拔尖人才”等稱號獲得者；高級技師；其他相應層次人員。
1
4
0平方米（含）以下
第五層次
碩士；技師；其他相應層次人員。
1
2
0平方米（含）以下
第六層次
本科畢業生；高級工；
來青投資創業一次性投資額在100萬元人民幣以上，並年繳稅額在10萬元以上或企業聘用本市員工10人以上人員；其他相應層次人員。
第七層次
大專學歷人員；初、中級職稱人員；中級技能人員。
從表格裡可看出七類人才中，大部分人才歸類於5-7類，也就是碩士、本科、大專等。1-4類人才相對比較稀缺，都是博士以上人才了。另外，這些人才所在單位也是有一定要求的。
那麼，共有產權入如何共有呢？剛剛提到的主流人群，購買商品房時，個人繳納全部房款的80%；層次人才則只需要繳納全部房款的70%。
我們一起來看一下網上流傳的城陽區共有產權住房購房新政：
1
什麼是人才共有產權房？
城陽區持續優化人才生活居住環境，全力打造有利於人才充分發揮自身價值的發展平臺，教育、醫療等公共服務配套不斷優化提升。
為吸引人才、留住人才、用好人才，消除人才在住房方面的後顧之憂，人才可申請購買共有產權住房，即符合條件的人才個人和企業按照相應比例共同購買共同持有產權的住房。
2
可申請範圍是什麼？
1. 具有城陽區戶籍且滿足青島市人才類別規定的七類人才（詳見附件1）。其中，人才對應最高學歷（含非全日制）享受相應層次政策；全日制碩士可享受第四層次對應政策；夫妻雙方均為第四層次及以上人才的，可享受夫妻雙方中最高層次人才上一層次對應政策。（城陽區將人才對應的優惠政策，上移了一級，要優於青島市人才類別規定）
2. 具有非城陽區的青島市戶籍人才，且在青島市其他區市有一套住房的人才，可以申報購房，但必須在簽定正式購房手續後一個月內承諾將戶籍遷至城陽區，並由所屬單位加蓋公章確認。
3
是否受青島限購政策限制？
是。堅持符合國家統一政策的原則，申請購買人才共有產權住房必須符合青島市住房限購政策。
4
產權比例如何劃分？
屬於一至四層次的人才（詳見上述表格），本人與企業的產權比例為7：3，共有期限為8年；屬於五至七層次的人才，本人與企業的產權比例為8：2，共有期限為5年。
5
產權到期後，如何回購？
屬於一至四層次的人才，在城陽區範圍內工作並享受共有產權政策滿8年後，由人才個人提出申請，經用人單位、企業同意，並由相關部門批准後，無償贈送30%產權；
屬於五至七層次的人才，自辦理完購房網籤之日起滿5年後，由個人將剩餘20%的產權回購，回購價格按照“孰低”原則，即5年後市場價高於原購房價的，人才按原購房價回購；5年後市場價低於原購房價的，人才按5年後市場價回購。
人才可提前回購。滿3年不足5年的，如個人提出回購申請，經用人單位、企業研究後，可按“一事一議”原則給予辦理。
6
房源價格如何確定？
在限定期限內，人才根據公示的房源名單及確定的團購價格進行選擇，購買價格原則上低於市場團購價格。
7
房屋面積如何規定？
第一層次人才不限面積；第二層次限制180平方米（含）以下；第三層次人才限制160平方米（含）以下；第四層次人才（含全日制碩士）限制140平方米（含）以下；第五、六、七層次限制120平方米（含）以下。對超過應享受政策面積以上部分，價款由個人負擔。
8
買房過程中產生的所有稅費由誰承擔？
由共有產權人雙方按照各自持有比例承擔相應稅費。
9
購房資金如何籌集？
1. 按照產權比例，人才個人承擔購房總價款的80%（或70%），並自行籌集資金；企業承擔並自行籌集購房總價款的20%（或30%），這部分資金作為購房首付款一次性到位。
2. 人才個人可辦理商業銀行個人住房貸款、公積金貸款或公積金與商業貸款組合貸款。貸款及抵押手續按照金融機構、公積金管理中心的規定執行。
10
如何購買？
1. 人才向所屬單位提出申請，由所屬單位或主管部門彙總報至企業，人才所屬單位與企業簽訂委託協議，明確雙方權利、義務後，由企業彙總向區人社、自然資源部門進行購房資格認定。
人才進行資格認定需提供以下資料：（1）人才類別資格認定：個人申請、學歷證明、職稱或職業資格證書、戶口簿（戶籍不在城陽的，帶著承諾書）、勞動合同、社保證明等其他相關證明材料的原件及複印件；（2）購房資格認定：家庭所有成員的身份證明、戶口簿、婚姻證明。
2. 經購房資格認定後，由企業辦理住房團購手續。
Part 2
碩士研究生城陽買房可享0首付
看完了官方資料，小淘在政策裡劃一下重點。
據瞭解，已經有符合條件的人才，接到了單位通知，並在進行資格審核。
如果政策執行到位的話，等於企業幫你墊付了20%或者30%的首付款（這筆款還是無息的），而個人剩餘的首付款，為0或者10%（按照青島現行購房貸款政策，剛需首套可以首付30%計算）。
能做到0首付的人才要求比較高，索性就照10%首付計算吧。這才是城陽區人才購房政策最厲害之處，既符合“房住不炒”政策（限售5年，跟青島現行的限售政策也一樣。），又幫剛需大幅降低了首付比例。
10%首付出來了，比2015年20%的首付還要低。所以，政策一出，自然引人注目。
另外，全日制碩士享受第四級人才對應的政策，單位墊付的30%首付房款，可以不用還了，基本等於白送。再直白點說就是，碩士研究生在城陽購房，不僅享受7折優惠，還是0首付。
最後一點，也是大家最關心的一點：怎麼贖回不屬於個人部分的產權？
辦證5年後，低價回購。5年後的房價如果高於當年買入價格，人才按照當年原價回購。5年後如果房價跌了，人才按照市場價迴歸。以上這是說的主流人群。如果是前4類高端人才，滿足條件可以無償獲贈這部分產權。
Part 3
疫情期間，青島打響“人才儲備戰”
自從疫情發生以來，青島市便加速出臺了一些舉措，吸引大學生來青、留青、回青創新創業。
就在2月份的時候，疫情仍然勢頭兇猛，但是青島市放開在校大學生落戶限制，刷足了存在感：
青島市政府發佈了《關於應對新冠肺炎疫情進一步促進企業恢復正常生產經營的實施意見》，其中涉及畢業生落戶的有以下說明：
將“先落戶、後就業”政策放寬到畢業學年在校大學生，已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。
疫情期間，各區、市政府可結合人才住房需求，協調房地產開發企業在取得預售許可的商品住房項目中，劃定一定比例的房源作為人才住房配售，銷售價格按照不高於項目預售備案價格或實際銷售價格的80%確定，具體房源和價格由區（市）政府與企業協商確定。
將商品住房房源納入人才住房銷售的，可根據實際銷售情況在其他或未來商品住房項目中折抵人才住房配建指標。
不過此次提到的人才公寓八折優惠有諸多限制，購買條件以及將來售出的要求都相當苛刻。
3月17日，青島市人力資源和社會保障局召開新聞通氣會，青島實施“聚青行動計劃”，出臺十條舉措吸引大學生。昨天平臺更新的《青島出臺十條人才措施：專科以上可落戶，本市初次創業研究生給予10萬元安家費》引起網友關注。
這十條措施把大學生落戶，還有一些本市高等學歷人才創業的補貼福利公示的非常詳細，條件十分誘人。
這並不是青島第一年重視人才的留存與引進工作。近年來，為加快集聚各類人才來青創新創業，解決引進人才急需住房問題，青島市大力推進人才公寓建設，全市累計建設人才公寓超過700萬平方米，重點解決了部分高校、科研院所等單位高端人才的無房問題，以及部分其他人才的過渡性住房需求。
同時，試點推進市場化租賃住房、共有產權住房等政策性住房建設，重點面向引進人才、新市民等人員分配，讓更多的人才能夠享受到人才住房政策帶來的福利。
青島這些吸引人才的舉措，目的就是要留住青年人才，這部分人群才是樓市長期發展的活水源泉。
Part 4
共有產權房能否為樓市帶來春天？
那麼問題來了，共有產權房能否解決高房價帶來的住房問題？共有產權房真的能降低青島房價嗎？
很遺憾，共有產權房的誕生，雖然和限價房、經濟適用房、公租房等政策性住房一樣的站位出現，但很難真正的達到降低房價的效果，因為不管在哪個城市，共有產權房的申請人條件都是具有一定門檻的，並不是一種普遍現象。
就像著名經濟學家馬光遠的評述所說：“作為一種立足於解決經濟適用房各種弊端的替代模式，“共有產權”有一定的意義，但在房屋定價、政府佔有份額等方面，存在很多模糊和爭議之處。”
誠然，共有產權房最主要的作用還是貫徹中央“房住不炒”的理念，目前來看，最多僅僅起到降低買房人的成本，為他們提供住房的作用。
房子，本來只是滿足最基本的居住需求，但隨著社會的發展，地產行業的崛起，房子早已具備投資屬性，在中國尤甚。大部分老百姓一生積蓄可能都花在房子身上，成為國人最為看重的流通商品。
對於剛需來說，如果符合人才購房的條件，這是一個買房的好機會。首先，購房門檻降低了，總房款少了2—3成，相應首付也就少了。5年後按照低價原則贖回，最差的結果也是相當於無息貸款了。
其次，去年下半年以來，樓市低迷，加上短期的特殊情況，開發商如飢似渴。如果單位的人才，以共有產權的形式，一起團購某個樓盤多套住宅，相信價格還可以優惠。
END
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