曾經，擁有一套別墅是置業升級的終點，是財富身份的象徵，尊貴奢華、遠離塵囂、清淨舒適、花香瀰漫……閒來無事邀朋喚友小聚酌情，坐看落日晚霞，端的是愜意享受。
別墅即是豪宅代名詞，只為少數財富階層而生，當前雖然隨著產品類型選擇越來越多，但別墅依然是高門檻居住品質升級產品，根據麗茲行豪宅研究院統計數據顯示，2016-2018年二手豪宅別墅成交佔比在17%左右。
北京近幾年隨著土地容積率限制，別墅產品供應趨向多元化，在新舊別墅，不同類型別墅，不同區位，不同戶型、不同需求情況下如何選擇？麗茲行豪宅研究院為您提供幾點選擇建議——
為什麼選別墅？-選擇別墅居住的核心四大原因
01 私密性高
- 獨戶獨院，共用空間少；
- 單層分區明確，和父母、孩子一起生活，各自有獨立生活空間。
02 有天有地有花園
宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月，一個庭院，一種精緻的詩意生活。
03 功能分區多樣
家庭影院、健身房、茶室、酒吧、私人SPA、泳池……讓生活得以延展。
04 位置邊界變弱
早期別墅因為受到位置限制，更多為第二居所，如今隨著交通網的不斷髮展，首套與改善對於位置的邊界逐漸弱化。
別墅和公寓各有優劣勢，在選擇居住類型時，完全可根據自己的需求及喜好選擇不同來做決定。對於為什麼選擇居住別墅，通常具有以上四大共性需求。
在人們的傳統印象中，別墅多位於遠離市中心的郊區，但如今隨著交通路網的建設，別墅多臨近高速路，交通非常便利，同時城市商業圈外擴，別墅區周邊的配套不斷完善，別墅的需求量也在不斷增加。
該選哪類別墅？
獨棟、聯排、疊拼、合院怎麼選？
追溯別墅起源，我國古代也很早就出現了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、莊園。當下，別墅分為四類：獨棟、聯排、疊拼、合院，四類產品各有特色。
在預算及位置、面積差別不大的前提下，麗茲行豪宅研究院建議的選擇順序一次是：獨棟 — 聯排 — 合院 — 疊拼，為什麼？
獨棟別墅
- 獨院獨戶，私密性非常高
- 面積大，四面採光
- 居住舒適度高
- 未來供應量越來越少，且買且珍惜
聯排/雙拼
- 一字型排列，中間戶兩面採光，邊戶三面採光
- 中間戶只有前院、後院或內院；邊戶有前院、後院、側院、內院
- 相同位置價格低於獨棟
- 進深普遍長
合院
- 新興產品，屬於圍合式聯排
- 通風、採光好
- 私密性好
疊拼別墅
- 上下疊共有單元門，私密性不及獨棟和合院
- 上疊不好做挑高
- 下疊有花園，上疊有露臺
- 價格低於獨棟、聯排
選什麼位置的別墅？
區位、交通、圈層、配套均與位置相關
位置是大多數購房者首要考慮的維度，因為位置與自己的生活圈、工作圈、居住圈層息息相關。北京的別墅位置普遍位於五環外，別墅生活圈在日漸成熟，但距離核心商務圈仍有一定距離。根據麗茲行豪宅研究院調研數據，選擇別墅的客群普遍認為，距離自己的工作及生活圈車程在30-40分鐘內是可以接受的範圍。
北京有中央別墅區、西山別墅區及奧北別墅區三大別墅集中區，這三大別墅區在位置及生活氛圍上有什麼不同呢？
01 中央別墅區
- 臨近CBD商務區、使館區、望京商務區及輻射區域，驅車皆可快速抵達；
- 國際資源集中區域，國際化氛圍濃；
- 入住率高：普遍達到90%以上，相應配套完善；
- 別墅類型多樣選擇，但相比奧北別墅區產品，面寬及花園普遍要小。
02 奧北別墅區
- 自然環境好，非常安靜；
- 別墅樓盤普遍為獨棟大社區，花園面積多在250㎡以上，面寬在12-13米，採光好；
- 入住率低，在50%左右，相對生活配套不完善；
- 位置距離市中心各大商圈較遠。
03 西山別墅區
- 學術氛圍濃厚，政治圈層集中；
- 自然環境好，緊鄰西山；
- 西山無住宅用地供應，別墅資源少之又少；
- 五環內或緊鄰五環，距離市區近，生活、交通便利。
對於居住來說，買什麼位置最重要的是根據自己的生活、工作圈及預算而定。在選擇別墅樓盤時，要了解清楚是不是上高速路方便（城市別墅不用考慮），到達自己常活動區域車程情況，特別是首次從公寓換到別墅，交通時間拉長過多會降低居住舒適度和幸福感。
選什麼樓盤？買哪裡更能保值？
在買房過程中，關注樓盤品質非常重要。為什麼要先選盤而不是直接選房？從以下幾點考慮，你也許會更明白。
01 物業管理安全
一個樓盤的物業管理直接影響整個樓盤的居住品質及未來的保值增值空間。小區的安保系統是否完善，維修是否及時性，服務態度怎麼樣，小區環境是不是乾淨……都會直接影響業主的居住舒適度。當然豪宅物業品質普遍非常高，很少需要擔心物業問題。
02 品牌開發商
開發商是樓盤品質和居住品質的重要保障。別墅防水、隔音、堅固度非常重要，品牌開發商更加註重建築品質。大品牌普遍高品質，也有一些非品牌開發商樓盤品質同樣非常好，在實際選擇中還要根據實際選擇。
03 產品類型純粹
居住空間非獨立的房屋，住在一個什麼品質的盤將會影響我們的生活。產品類型分佈決定居住圈層純粹性，也決定周邊生活配套水平、物業服務水平及居住環境等級，與入住以後的生活品質息息相關。
別墅戶型怎麼選？
空間利用最大化，防水系統如何什麼樣的結構更合理？
01 上幾下幾更合理？
“上幾下幾”是什麼意思？
是指地上幾層，地下幾層，選擇時主要關注地上面積有多大，因為通常居住全部在地上，因此地上面積相當於居住可使用的面積大小
地上幾層更合理？
理想情況下，地上三層（或四層）是非常合理的別墅戶型設計，一層客廳/老人房，二層兒童區（含兒童房），三層主人房——不同家庭成員居住獨立空間設計合理，互不打擾，私密性強。
在無法實現地上三層的情況下， 許多別墅業主會選擇利用一層的高挑空額外設計一個夾層，作為書房、兒童區等，也不失為充分利用空間的一大妙招。
地下面積大是好事嗎？
地下面積並非越大越好：家庭影院、健身房、酒窖、泳池……如同寶藏一般的地下室對許多買別墅的人來說是魔力吸引。然而，根據麗茲行調研業主居住感受了解，地下空間大有時也是甜蜜的負擔。
比如，別墅地下防水及打理非常重要，稍有問題就會出現潮溼、漏水等問題。此外，有的人真正入住以後才發現，去地下室活動的次數少之又少，有的甚至變成了儲藏室。因此，很多居住過別墅再次置換別墅的人對於地下的要求會變低，更看重地上部分的居住功能設計。
在選擇別墅戶型結構時，多關注地上居住空間部分的合理性，地下部分防水最重要，不要因為過分關注功能分區而忽略了居住的舒適度屬性。
02 社區什麼位置更好？
位置與價格呈正相關，好的位置及景觀，價格普遍要高，在具體選擇過程中，低價別墅要看是否會存在位置硬傷，根據自我需求理性選擇。
選景觀
西山的夕陽西下，羅馬湖畔的恬靜自然，頤和園皇家園林的神秘……美的景觀可以讓人心情愉悅
選位置
臨路自然會面臨噪音問題，一般臨路別墅價格會低於其他位置大概10%以上，即使房屋隔音效果再好，開窗通風總會有所幹擾。
03 防水很重要！
很多建築年代較早的別墅，排水系統都是直上直下，有堵塞時排水容易出問題，因此別墅防水非常重要。在選擇戶型時一定要問清楚防水情況，毛坯房在裝修時做好防水同樣至關重要。
- 別墅的一大特點即是功能分區多樣，由於受到容積率限制，別墅普遍都有地下面積，地下空間多用來建造功能間—泳池、檯球室、影院、酒窖等，而地下有一個非常關鍵的問題，防水非常難做，不僅會面臨潮溼，還會有漏水風險。
- 泳池要每天放水：泳池如果建在地下，當天使用後一定要及時放掉水，地下非常容易受潮，如果有水（泳池水量很高），整個地下就會受潮，長期裝修會受影響，地下設備使用壽命會變短。
04 新老別墅對比
根據麗茲行豪宅研究院統計，新房市場2017年以來別墅供應及成交佔比持續大幅上漲，成交在12%，供應在16%左右（2016年及之前不超過6%）。新房別墅是置換機會，要看到新舊別墅差異，根據自己需求選擇才更穩妥。
劃 重 點
選房子，歸根結底選的是生活方式
- 位置：40分鐘生活、工作圈，方便上高速更佳，完善配套及便利交通更受青睞。
- 品質：二手看物業，新房看開發商。
- 地上面積越大越好：居住全部在地上，居住空間大，舒適度更高。
- 地下做好防水防潮：別墅防水非常關鍵，地下建泳池需慎重。
- 新老別墅各有特點：理性選擇，多方面對比，不要只看樣板間設計，而忽視結構合理性、採光、防水、防潮等細節。
別墅是一種品質生活的升級，是一種居住情懷。獨棟、聯排、疊拼各有特點，適合自己的才是最好的。
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