本文转自 原创 大山老师1 大山房子俱乐部
3月18日是北三县发展史上的最大转折点，国家发改委的《通州和北三县协同发展规划》将会给北三县带来以下四大变局：
【1】
北三县地区进入通州发展规划体系
“一中心，一绿洲，四大组团”空间布局
亦庄组团首次纳入“四统一”规划
旧的北三县变身新的“北四县”
从下图中我们也可以看到，“一中心+一绿洲”是整个空间发展布局的“核心区”，未来将逐渐走向统一。
边缘的“四大组团”是辅助核心区发展的重要支点，将会各自独立发展成为“
区域微中心”，这样一来整个区域就形成了“核心区+微中心”的多层次格局。亮点在于通州亦庄新城组团首次出现在“四统一”规划中，与燕郊、三河、香河等三大组团并列。
以前的“燕郊+大厂+香河”的北三县格局已经不复存在，未来出现的是“燕郊+三河+香河+亦庄新城”的新“北四县”格局。
【2】
大厂片区或将提前进入“京管”
未来将打造成为城市副中心的“后花园”
成为副中心的“自留发展地”
在整个北三县中，大厂位置最为特殊：地处整个2000平方公里协同发展区的中心位置，而且也是与城市副中心边界线最长的区域。
所以对于北京城市副中心来说，“控制了”大厂，就基本上可以实现大部分的“边界管理”，首都护城河的功能就基本可以实现了。
因此我们判断，
大厂将是第一个提前进入“京管”的区域：目前已经有中国人民大学三区一基地项目、京投国家京剧小镇等重大项目提前布局大厂，未来可能还将会在大厂安排副中心生活区（大厂综合配套服务中心）项目。 因此我们的判断是：未来的大厂已经退出了“北三县队伍”，而会成为了北京城市副中心的“自留发展地”，将会是首个实施“严格京管”的片区。
全面进入“京管”之后，未来大厂的建设用地将会大规模减少，同时会实施严格的“准入”目录，非北京重大项目或将不会再有进入大厂的机会了。
属于北三县的大厂已经消失，现在大厂已经做好了“提前入京”的准备！
【3】
燕郊实现了规划上的“独立”
有望取代三河组团，成为三河市“新中心”
“大燕郊”定位北京产业“飞地”
燕郊的快速发展，体现了“环京”的核心价值取向：谁距离北京最近，谁就能够发展的最快。
燕郊自从2010年成立“国家高新技术开发区”以来，十年时间已经发展成为常住人口破百万的“全国千强镇”，燕郊经济地位已经在整个北三县首屈一指。
在本次规划中，将“燕郊组团”单列成为一个重要的发展节点，与三河组团并列，说明燕郊已经具备独立发展的空间，一个规模更大的燕郊将会出现。
目前燕郊高新区已经将“燕郊镇”和“高楼镇”全部囊括在内，未来有希望将扩张到“齐心庄镇”，22号线全区贯穿，一个超级庞大的燕郊雏形出现了。
我们基本可以判断：燕郊高新区是未来北京疏解非首都功能产业的最重要承载地，燕郊高新区会是未来北三县地区最重要的产业支点。
未来北京将会实施更加严格的产业“禁入”目录，会有大量的企业由于不能满足北京的条件而逐渐退出，但业务又不能距离北京太远，燕郊高新区会是他们的第一选择。
未来北京将和燕郊共同开发燕郊高新区，推动企业转移燕郊高新区，实施“税收共享”机制：北京转移出来的企业落户燕郊，税收由北京和燕郊共享。
因此如果说，大厂是副中心的“生活自留地”，那么燕郊就是北京的“产业自留地”，是北京产业的最大“飞地”。
【4】
香河有望实现“双升级”：
“撤县设市”+“国家级开发区”
实现行政区划和产业的双“升级”。
在传统的北三县格局中，大厂已经“入京”，燕郊被定为“北京产业飞地”，香河作为四大组团之一，似乎还没有得到真正的好处。
但是香河组团这次能够被正式列为“四大组团”，说明地位已经升级，和三河组团、亦庄新城组团同等地位了。
那么，对于香河来说，未来的发展提升应该向三河、亦庄看齐，从两个方面实现“升级”：
第一，行政区划“升级”：香河应该尽快实施“撤县设市”，推动香河快速进入城市化建设进程，给与更多的财政和政策支持，在轨道交通上实现与北京地区的互通互联。
第二，产业“升级”：将“香河经济开发区”扩区升级，从省级开发区升级为国家级开发区，加强香河对北京非首都功能产业的吸引力。
香河作为支持城市副中心发展的“四大组团”之一，给与更多的“升值”配套是理所当然的，它未来的发展规模及等级应当与三河、亦庄、燕郊等其他区域相互匹配。
【5】
区域大拆迁正式启动
第一波购买力即将到来
协同发展规划的出台，意味着北三县地区即将开始大规模建设，大范围的征地拆迁已经提上日程。
根据相关自媒体的“爆料”，北三县的“大拆迁”工作已经在2019年全面启动，2020年规模可能会更大。
据悉，三河2018年已经启动西城子、兴都村的拆迁工作，这两个村将获得6500万补偿款。2019年已经进行拆除违建工作。
据网友提供消息，半边店村已经启动拆迁工作：（1）233平房屋补偿，二层小楼和233平楼房任选其一。（2）超出233平面积按照4500一平补助现金。
3月3日，副市长张秉舜检查了香河蒋辛屯苍头村搬迁，并听取了河道内村庄搬迁工作进展情况汇报，行洪河道搬迁涉及8个村庄。
大规模的拆迁和征地，有可能会创造最为庞大的“第一轮”住房购买力，而这些规模对于北三县地区来说，可能仅仅只是一个开始。
综上所述，我们认为本次协同发展规划的出台，已经彻底打破了传统的“北三县”格局：
首先是传统的北三县被肢解，新的“北四县”格局出现，大厂已经实现提前“京管”，退出了传统的北三县行列。
其次是加重了“燕郊组团”的地位和作用，是北京转移产业的重要支点。最后是“香河组团”是否能够实现“双升级”，是未来香河发展的重要支撑点。
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