投資股票那些事

對於現在人來說，買房就是一個普通的老百姓家庭中的頭等大事，現在的房價如此之高全款買房肯定是不可能的。

對於普通家庭而言只好向銀行做按揭貸款進行買房！

但是向銀行提出貸款銀行都會有這3種情況給你選擇，分別是貸款10年、20年和30年，但是你知道這其中的區別嗎？

現在年輕人買房可以說是9成的人都是貸款。

銀行也是非常樂意接受年輕人通過這種方式做，因為銀行的主要盈利業務就是借貸收利息，即使年輕人沒錢繼續導致房屋斷供了，銀行還可以通過將房屋抵押進行拍賣的方式從中挽回損失。

這樣對於銀行而言是百利而無一害，可是房貸的利息你們算清楚了嗎？利息是多少？每個月的還款又是多少？

現在用一個150萬的房子做例子，你首付了三成就是50萬，要想銀行貸款100萬，分別貸款的年限是10年、20年和30年。10年：貸款數100萬、還貸總額135.4萬、支付利息35.4萬、每個月的月供1.12萬需要還120個月。20年：貸款數100萬、還貸總額177.1萬、支付利息77.1萬、每個月的月供7379元需要還240個月。30年：貸款數100萬、還貸總額224.4萬、支付利息124.4萬、每個月的月供6235需要還360個月。

以上是等額本息的算法，還有一種是等額本金的算法也是用這3個時間舉例。10年：貸款數為100萬、還款總數為132.1萬、支付利息32.1萬、每個月的月供從1.4萬開始遞減直到還完為止。每月遞減約是100元一個月20年：貸款數為100萬、還款總數為163.9萬、支付利息63.9萬、每個月的月供從9475萬開始遞減直到還完為止。每月遞減約是25元一個月30年：貸款數為100萬、還款總數為195.8萬、支付利息98.5萬、每個月的月供從8086萬開始遞減直到還完為止。每月遞減約是15元一個月

這兩種模式，就是根據自己的還款能力來決定的。

叄歲說房

由於近幾年一直處在貸款行業中，所以見過太多的徵信，上面有按揭貸款有按揭一年半載的，有三年五年得，有十幾年的甚至有近20年的，說幾個比較典型的吧，有一個客戶，差不多50歲，月供就幾十，貸款30年，90年代在上海買的房子，對那時候來說貸款買房還很少，是沒有概念的，不管那時候幾十塊錢是什麼購買力，但是現在來說就是一天的生活費，前段時間一個快40歲的客戶，09年在崑山買的房子，月供1000多點，當時可能差不多半個月的工資，現在來說可能一個月工資的十分之一？近兩年買房的客戶呢？少的都是五六千，多的七八千上萬的也有，可是隨著工資的增多？現在的五六千十多年之後呢？

房貸20年和30年哪個更合算呢？區別在哪裡呢？首先最明顯的就是大家都知道的是時間長短和利息，這也是20年得優勢，畢竟少付10年利息錢，而且還錢時間短！這算是20年的優勢呢，30年的優勢呢？那就是每年還款金額少，壓力小，這樣少還的一部分本金利息相對於現在市面上的資金成本低很多，可以用來投資，特別是做生意需要資金的，很合算！至於怎麼選擇就是看自己了！

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首先先來用一個實例對比，來分析一下房貸20年與30年在各種情況下如何選擇更為划算。

假如100萬商貸，利率上浮10%即5.39%，等額本息方式還款，分別看下期限20年與30年差別：

貸款期限為20年：

即每月還款額為6816.89元，20年總利息支出為63.6萬元；

貸款期限為30年：

即每月還款額為5609.07元，30年總利息支出為101.9萬元；

按上述方式計算整理如下：

相同利率及貸款金額下，貸款期限越長，總利息支出越多，但月均還款額越低；

通過上述規律，可以看出各種情況選擇如下：

1、實際貸款平均利率：

上述情況僅是按全部商貸來計算，實際貸款過程中肯定會用到公積金貸款，甚至公積金貸款佔全部貸款額一般以上！（部分公司根據工齡還會提供一定金額低息或免息貸款）

因此，實際貸款平均利率會低於甚至遠低於商貸利率。此時如平均貸款利率只有4%左右，那麼肯定是選擇貸款期限越長越好。

這樣無論是將自有資金用於理財，還是另作他用都是有利的！現在借錢如此之難，去哪裡能拿到100萬貸款還那麼低的利率！既然好不容易貸出來了肯定是期限越長越好！

但假如是全部商貸或利率上浮30%左右，那麼實際貸款利率將達到6.37%！此時期限拉長將導致總利息支出太高，建議選擇較短的期限！

2、是否會提前還貸：

假如貸款後會考慮提前還貸，那麼建議選擇貸款期限較長的方式。

因為既然考慮到會提前還貸，肯定是手中現金留的越多越好，提前還貸前每月支出越少越好。

手中留有足夠現金，主動權在自己手中，等提前還貸後，即使每次只是部分提前還貸，最終仍會大幅降低總利息支出。因此如果會提前還貸，那麼貸款時不妨選擇期限較長的方式。

注意，大部分銀行一年內提前還貸會有一定手續費，而一年後再提前還貸則無此費用。部分銀行每年還有1-2次免費提前還貸機會，建議好好利用！具體每家銀行各不相同，還需具體諮詢！

3、收入是否穩定：

對於收入穩定的群體，貸款期限問題不大。但假如是一些銷售類的職位，每月收入可能相差10倍都不止！

如是此類崗位，建議選擇貸款期限較長的方式。通過拉長貸款期限，減少每月的還款額，可以降低違約風險，避免某些月份因收入不足導致無法正常還貸。

而假如某些月份收入居高不下，也可以通過部分提前還貸的方式降低總利息支出！

4、利率走勢：

假如判斷今後利率會下行，或者短期內利率下行，也可選擇期限較長的貸款方式。

今後或短期內利率如處於下降週期，那麼接下來幾年甚至若干年內房貸支出也會下降，此時肯定是選擇期限較長的方式更合算。

如若干年後又發生利率將上行，同樣可以將這些年省下來的錢用於提前還貸，減少總利息支出！

5、貸款時不同年齡或心態：

假如貸款時年紀較輕，則今後收入大概率處於上升趨勢中，但短期內可能收入不足。此時拉長還款期限，可以減少目前的還款壓力，反之亦然！

心態方面有些人覺得欠債會造成心理壓力較大，則可選擇期限較短的方式，避免長期壓抑！

不過個人覺得無論20年還是30年，等過了5年之後估計心理上都習慣了！

以上為個人觀點，供參考！

不怕小貓

一、房貸種類很多

很多買房或準備買房的人都會被“房貸”搞蒙。

房貸的種類很多，有商業貸款、公積金貸款，還有商業和公積金混合貸款，而且銀行工作人員喜歡詢問貸款買房人：“您的房子要等額本息，還是等額本金？”

對於買房人而言，選擇太多是一種痛苦，特別是多數人心底藏著“怕吃虧”的小心思。

當然，貸款中也有能佔便宜的品種，你選它肯定不吃虧。

舉例一：

貸款條件：貸款總額100萬，按揭年限是20年，還款方式為等額本息。

1、選擇公積金貸款（利率是3.25%），每月還款5671元。

2、選擇商業貸款（基準利率是4.90%），每月還款6544元。

因此，可以獲得公積金貸款的情況下，我們儘量選擇公積金貸款，它是真划算。對於商業和公積金混合貸款，自然是儘可能提高公積金的比例。

二、等額本息和等額本金區別

對於絕大多數人來說，容易弄混的是等額本金和等額本息，它們太複雜，太拗口。

舉例二：

貸款條件：貸款總額100萬，基準利率是4.90%，按揭年限是20年。

若小林在2018年12月貸款買房，2019年1月開始月供。

A、若選擇等額本金，1月償還8250元，2月為8232元，3月為8215元，以後逐月減少，2038年12月最後一次償還4183元。

B、若選擇等額本息，1月償還6544元，2月為6544元，3月為6544元，每個月金額不變。

（圖片自制）

20年後，你的房貸還清，按照等額本息的方式，支付利息總額是57萬，而等額本金的利息總額是49萬。

或許，還有人想知道，20年的房貸和30年的房貸有什麼區別。

（圖片自制）

實際上，30年期的房貸只是比20年房貸，每月少些月供，基本原理沒有大的改變。

不少工薪階層為了減輕房貸壓力，比較傾向30年期的房貸，但他們又為30年期房貸的高昂利息支出而心疼。

舉例三：

貸款條件：貸款總額100萬，基準利率是4.90%。

（圖片自制）

結果顯而易見，30年期的利息總額比20年期的高，等額本息的利息總額比等額本金的高。

三、30年期真的比20年期好嗎？

不少的理財達人都建議買房人選擇貸款期限長的“房貸”，常見的說法是“30年期比20年期好”。

這些理財建議蘊涵了怎樣的道理呢？

各位讀者可以自問自答一下：自己選擇的那套100萬的房子，30年後值191萬嗎？

你若給出了肯定的回答，則內心認為房子會持續增值，並且房子的增值速度超過房貸的利息（基準利率4.9%）。同時，大家要記得扣減30年間的房租，畢竟房租可以抵扣一部分房貸利息。

過去20年，大部分城市房子的增值速度飛快，眾人認為貸款越多，期限越長，收益愈大，自然有道理。

1999年，深圳平均房價為5503元/平方米，2009年為15214元/平方米，2019年為57350元/平方米。

然而，現在的我們去思量未來20年後，乃至30年後的房價時，心裡不自覺地咯噔了一下，突然不自信了起來，好像有種說不出的擔憂。

舉例四：

1、早前，有新聞報道，黑龍江省鶴崗市部分房屋均價低於1000元/平方米

2、有房產網爆出，甘肅省玉門市一套老城區70平方米的“荒廢房”標價1萬。

這些新聞說明一個問題，並不是所有的城市都能吸納年輕人口，促進經濟繁榮，房價隨之上漲。有些城市其實正在走向衰落。

那些樓市火熱的城市，卻出現了房貸利率上浮，限購限貸的政策。大部分人的老家處於四、五縣城市，那裡不限購，但也沒什麼年輕人。

該怎麼選呢？

為了更深刻地理解房貸的秘密，我們需要用到一些指標。

（圖片自制）

2009年11月，貨幣供應速度達到近10年來的最高值（同比增長29.74%），而後增速逐步下滑。2019年7月，M2供應增速同比為8.10%。

貨幣供應量對房貸有重大影響。全國範圍而言，房價漲幅的天花板已經劃定了。當然，有些房產市場火爆的城市房價可能會超過貨幣供應量增幅，但大部分城市將受限於此。

四、房價的本質

房價的本質是一個貨幣遊戲，房價=貨幣供應量/供給。

現在，我們的房貸有一個基準利率（4.9%），但國家會根據實際的經濟情況進行調整，對房貸利率上浮和下浮來調控房貸總量。房貸利率就是房地產調控中最厲害的“看不見的手”。

房子是用來住的，真的不止是說說而已。

融360報告顯示，2019年8月全國首套房貸平均利率保持上漲，達到5.69%，連續20個月上漲。報告認為，當前房貸市場政策偏緊，未來或繼續低幅上漲。

歷史經驗：

1、房貸利率上浮，房價難出現上漲，因為這比限購還厲害。（沒錢了，你怎麼蹦躂）

2、房貸利率下調，房價或是止跌，或是上漲。（瘋狂輸血）

2015年，房地產去庫存，銀行甚至給利率打7折。

2015年和2019年的差距有多大呢？

舉例五：

貸款條件：貸款總額100萬，基準利率是4.90%，30年期等額本息。

1、房貸利息上浮20%，利率變成5.88%，還款利息總額是113萬，月供5918元。

2、房貸利率下調30%，利率變成3.43%，還款利息總額是60萬，月供4451元。

很多買房人，因為買房需求迫切，沒有細看房貸利息，更沒有將過去幾年的數據做對比，自然難以發現其中的貓膩。

現在要說結論了！

房貸利率下調的時候，要選擇30年期等額本息，把房貸的好處用到盡；房貸利率上浮的時候，要選擇20年期等額本金，少用利息高昂的房貸。

若房子所在城市，前景光明，要選30年期等額本息；前景黯淡，要選20年期等額本金。

女王朱瓊

30年

地產消息參考

我建議選30年。

我在做房貸客戶經理的時候，經常會遇到客戶問我這個問題，我也無一例外的推薦他們選擇30年，包括我自己的房子貸款也選的是30年。這種長期限還款有很多優勢，下面我就來簡單列一列，它的主要優勢有哪些。

一、期限靈活

選擇30年的貸款，如果還款壓力比較少，手裡有錢了，想要提前還款，可以選擇月供不變縮短期限，也可以選擇月供減少，期限不變。也就是說，選擇了這種期限的貸款，你還有可變的空間，規則非常靈活。

選擇20年的貸款，如果哪天覺得還款壓力比較大，想要把期限拉長，降低月供，那很難實現。

選30年存款期限日後可以改為20年，選20年，以後可改不成30年了。

二、還款壓力小

期限越長，還款壓力就越小。還款壓力小可以帶來很多優勢。

1. 不至於大幅降低自己的生活質量。
2. 如果首付是借的或者想提前還款，可以趁此機會攢些錢還首付。
3. 如果收入比較低，可能銀行會主動要求你把期限拉長。
   

我建議前期可以讓自己的還款壓力小一些，如果覺得還款壓力過小，存不住錢在進行調整，縮短期限。

三、利率倒掛

三年前全國各地的房貸利率都是基準利率或基準利率下浮5%左右。這個利率並不高。

一般的房貸利率可能還不算很低，和存款利率相比優勢不大。但公積金貸款的利率僅為3.25%，相比存款利率就低的很多。如果拿著這個利率的資金放置在銀行，存五年定期存款至少獲得1%的收益。

換言之，你貸出來多少錢就有多少本錢來賺取這1%的收益。貸的時間越長，獲得的收益期限就越長。

如果你的利率遠低於定期存款利率，毫無疑問，選擇期限更長的貸款更為划算。

總結：

有人說房貸期限越長，利息越多，這是肯定的。因為你佔用一天資金，就要付一天利息，可我們不能只盯著利息來看。有了這部分資金，我們可以拿它創業，拿他投資來獲得更多的收益。真是沒有投資渠道的話，可以進行提前還款，縮短期限也都還來得及。

銀行研究僧

本人座標合肥，目前採取的是組合貸款，合肥公積金貸款目前只能貸20年，所以匹配的商貸也必須與公積金貸款年限一致，也是20年，還款方式等額本息，簡單計算過，基本上與純商貸30年月供一樣，合肥目前執行的商貸利率大多是5.88%

sugar捨得

單純從利息角度看，等額本金方式貸二十年更划算。

１.同樣還款方式兩種不同年限利息比較。以“100萬，利率取值5.5%”為例：

(1)等額本息：20年月供6878.87元，總付利息65.09萬元；30年月供5677.89元，總付利息104.4萬元。20年比30年節省39.31萬元利息。

(2)等額本金：20年月供8750元，總付利息55.22萬元；30年月供7361.11元， 總付利息 82.72萬元。20年比30年節省27.5萬元利息。

2.不同還款方式兩種年限利息比較，由上面的計算結果可知：

(1)同樣20年，等額本金比等額本息省9.87萬元利息；同樣30年，等額本金比等額本息省21.68萬元利息。

(2)等額本息20年比等額本金30年省17.63萬元利息；等額本金20年比等額本息30年省49.18萬元利息。

通過上面比較，利息從少到多排序：20年等額本金<20等額本息<30等額本金<30等額本息。如“最划算”是指“省利息”，那以等額本金方式貸20年最划算。

如投資理財≥房貸利率，等額本息方式貸三十年更划算。

例如：房貸利率為5%，如借款人投資和理財能力比較強，在投資理財收益能保障可達到5%或以上，那建議選擇前期本金佔比少的等額本息還貸方式，貸30年，減少還款額，利用“月收入－月供－月基本支出”後的餘錢進行投資理財，“用銀行的錢生錢”。

以上哪種年限划算，是從借貸人角度去選擇，但借款人是否滿足所選擇年限的條件，還需銀行審核。

銀行計算實際貸款年限時，在下列兩種方式中取最低值

１.按年齡計算：貸款年限＝（男性65/女姓60）－主貸人年齡（各銀行對男女年齡的取值有差異，以銀行為準），貸款年限最長不能超過30年，

例如：李先生作為主貸人，今年30歲，代入上面公式，貸款年限＝65-30＝35，已大於最長30年的限制，取值30。最長可貸30年。

２.按房齡計算：貸款年限＝50－房齡（各銀行取值有差異，以銀行為準），貸款年限最長不能超過30年（部分銀行針對二手房，要求不能超過20年或15年）。

例如：李先生所購買的房屋樓齡為18年的二手房，代入上面公式，貸款年限＝50-18=32，最長可貸30年。

在貸款年限不超過剩餘土地使用年限的前提下，根據“兩者取最短年限”原則：李先生無論是按年齡或房齡計算，均可貸到30年。

符合貸30年的條件，為了省利息，是否可縮短為20年？並不一定。

同樣以上面的李先生為例，家庭月收入1.2萬元，借100萬，利率5.5%，採用等額本息方式還款，20年月供6878.87元，30年月供5677.89元，李先生的月收入僅能滿足30年的要求，因而李先生不能將貸款年限縮短，除非他增加首付，減少貸款額。

綜上

在“既滿足三十年和二十年的貸款年限、家庭收入足夠月供2倍”的前提下，以等額本金還款方式貸20年最划算，但如果投資理財收益高於或等於銀行房貸利息時，則選擇等額本息還款方式，貸30年最划算。

房微言

這個要根據你自己的情況來選擇，並不是對所有人都通用，正常都是說能貸多久貸多久，但每個人情況不一樣還是有所區分的，從經濟情況來看，貸款人群分為上班族和做生意的（包括個體戶）。

先說說上班族吧，又分為年輕人和年長一些的，年輕人不確定性比較強，也沒有太多的顧忌，考慮以後個人發展，還是貸款年限長一些；而年長一些的，收入又相對穩定，貸款年限最好短一些，儘可能的保障資產保值，因為有家庭要照顧，要有應對意外情況的意識。

再說說做生意的，做生意的都需要資金週轉，是不會把錢都拿去買房子的，而且房貸利率比做生意貸款利率低得多，就更沒有理由做短期貸款了，肯定是越長越好。

以上是我的建議，希望能給你一些幫助。

買房百事通

很好興回答你的問題，如果分期20年，經濟基礎可以的情況下還是可以的，時間越短支付的利息越少。現在銀行還款方式有等額本息還款方式還有等額本息本金還款方式。我做一個比較你可以參考一下。

第一、期限20年，貸款金額30萬，等額本息還款方式，商業貸款，基準利率5.88%。

每期的本金：658.58元，利息：1470左右，每個月償還本息：2128.58元。利息是浮動的。隨著本金變動利息在變動。20年總還利息：210858.33元，累積本息：510858.33元。

第二、期限20年，貸款金額30萬，等額本金

還款方式，商業貸款，基準利率5.88%。

每個月償還利息：1470元，利息1250元，每個月供還款：2720元 本金一直到最後一期都是1250元，利息每期隨著本金減少而變動。20年累積支付利息：177135.00元，累計還款本息：477135.00元，兩者之間有幾萬元的區別。

附帶一個貸款100萬的圖對比一下。總之一句話，20年前期還款壓力大，支付利息少，30年前期還款壓力小，時間越長利息越多。

關鍵字: 貸款 買房 房貸