01
業委會成立流程
實踐中，業委會的成立需遵守嚴格的程序條件。除只有一個業主，或業主人數較少且經全體業主同意不成立業主大會等少數情形之外，欲成立業委會均需先成立業主大會，即成立業主大會為成立業委會的前提條件。為方便各位瞭解，特製作了業委會成立流程圖如下：
02
物業公司的選聘
各小區的物業管理分為前期物業管理服務及業主大會成立後的物業管理服務。其中，前期物業管理服務的物業公司選聘由建設單位在領取《商品房預售許可證》前以公開招投標方式進行，相當於因物業尚未出售、交付或業主大會尚未成立建設單位代為行使 “業主”權利，選聘物業公司對小區進行管理。業主大會成立後，由業主大會選聘物業公司，並由業委會與物業公司簽訂物業服務合同。業主大會可以選擇續聘建設單位選擇的物業公司，也可以進行變更。
（一）前期物業公司選聘流程
前期物業公司選聘流程圖如下：
（二）（業主大會成立後）物業公司選聘
業主大會成立後，由業主大會通過業主大會會議選聘物業公司，並由業委會與物業公司簽訂物業服務合同。選聘、解聘物業公司業主大會的召開程序，除籌備組工作改為由業委會履行外，其程序同首次業主大會會議程序。
業主大會成立後物業公司的選聘、解聘流程如下：
以上流程圖因出於圖表限制，對部分內容進行了簡化，以下為業委會成立、物業公司選聘詳盡步驟，供君參閱。
03
業委會成立流程
（一）申請成立業主大會
（除只有一個業主，或業主人數較少且經全體業主同意不成立業主大會者之外，欲成立業主委員會均需先成立業主大會）
1、成立條件
①佔已交付使用物業業主總人數20％以上業主聯名的；
②已交付使用的物業建築面積≥物業管理區域（或先期開發部分）建築面積50％。
兩條件滿足其一即可。
2、申請形式：書面申請
3、申請主體：業主
4、受理部門：街道辦（鎮政府）
（二）成立業主大會會議籌備組（下簡稱“籌備組”）
1、成立公告
（符合前述成立條件的）街道辦（鎮政府）在收到申請後7日內會同聯名業主組建首次籌備組事項公告全體業主，公告時間≥15日；
2、人員組成
7≤人數≤15，單數，其中：5≤業主代表≤13，街道辦（鎮政府）代表1人，建設單位代表1人（建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權）。
3、名單公示
街道辦（鎮政府）將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯名推薦人數等情況自籌備組成立之日起7日內在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示，公示時間≥15日。
公示期間，業主對擬定人選有異議的，以書面形式向街道辦（鎮政府）提出，經核實異議成立的，是擬定的街道辦、鎮政府代表的予以更換，是擬定的業主代表的取消資格並公告全體業主。
更換籌備組成員的，需重新公示。
4、資料提供
建設單位或物業公司需向籌備組提供：
①物業管理區域備案回執；
②房屋及建築物面積清冊；
③業主清冊；
④修建性詳細規劃（或建設工程設計方案總平面圖）；
⑤物業管理區域內配置的物業管理用房測繪報告；
⑥已籌集的專項維修資金清冊；
⑦物業管理區域內相應的人力、場地支持。
5、組長推選
籌備組自成立之日起3日內由其街道辦（鎮政府）代表召集、主持首次會議，推選籌備組組長。
籌備組組長由街道辦（鎮政府）代表在籌備組成員中提名，經過半數（＞）籌備組成員同意後產生。
6、印章刻制（非必須）
籌備組可持街道辦（鎮政府）出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或組長指定的成員保管。
籌備組解散後，印章由保管人交回街道辦（鎮政府）廢止。
7、會議召開
由籌備組組長召集和主持，有過半數（＞）籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上（≥）同意。
會議製作書面記錄並存檔，會議作出的決定，參會成員簽字確認，並自作出決定之日起3日內向全體業主公告。
8、解散時間
業主大會成立之日起，籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組亦自行解散。
（三）召開首次業主大會會議
1、召開前期準備
由籌備組進行以下準備工作：
①確認並公示業主人數以及所擁有的專有部分面積；
②確定首次會議召開的時間、地點、形式和內容；
③擬訂管理規約草案&業主大會議事規則草案；
④確定首次業主大會會議表決規則；
⑤確定業主委員會委員（下簡稱“業委會”）候選人人數、名額分配及產生辦法，確定候選人名單；
⑥制定首屆業委會選舉規則；
⑦其他準備工作。
業委會候選人產生方式：由業主聯名推薦或自薦，籌備組核查（根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素）確定候選人名單，並保證物業管理區域內的各類型物業至少有1名候選人。
候選人擬定名單需向全體業主公示，公示時間≥7日（公示期間，業主有異議的，以書面署名形式向籌備組提出，經籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，並告知全體業主）。
2、公示時間
前述準備工作在首次業主大會會議召開20日前在物業管理區域顯著位置公示，並書面通知全體業主，公示時間≥10日。
業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見，籌備組自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否採納並書面答覆。
需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，修改後的草案需再次公示。
3、召開時間
自籌備組成立之日起6個月內，由籌備組組織召開。
籌備組成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，由物業所在地的居（村）委會在街道辦（鎮政府）的指導監督下組織召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則並選舉產生首屆業委會。
籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散，業主可重新向街道辦（鎮政府）提出成立業主大會的書面要求，再次成立籌備組。
4、參加人數
物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數（＞）的業主且佔總人數過半數（＞）的業主參加（“雙過半”）。
5、召開形式及結果公示
集體討論、書面徵求意見、電子投票等。
採用集體討論形式產生的表決結果應當公示≥7日；採用書面徵求意見形式的，需將徵求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當公告，公告時間≥7日。需投票表決的，表決意見由業主本人或者業主書面委託的代理人簽名，並將書面徵求意見的結果在物業管理區域內公示≥30日，業主有權查閱相關資料；
採用電子投票形式的，應當通過業主決策電子投票系統表決。
業主大會會議的選票、表決票和書面委託書由業委會保管，保管期限≥5年。
6、會議內容
對管理規約、業主大會議事規則進行表決，選舉業委會等。
備註：業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定，其中面積和業主人數確定方式為：專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積，按照專有部分面積總和計算。
業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。總人數，按照業主人數總和計算。
（四）業主大會成立及會議召開
1、業主大會成立時間
自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生首屆業主委員會之日起成立。
2、定期會議與臨時會議
定期會議按照業主大會議事規則的規定由業委會組織召開，每年至少召開1次；臨時會議經已交付使用物業業主總人數20％以上業主提議等召開，並於10日內發佈召開臨時會議的公告。
3、公示時間
於會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間≥10日。
4、召開形式
同首次業主大會會議
5、參加人數
同首次業主大會會議
6、表決形式
同首次業主大會會議
（五）業主委員會成立及會議召開
業委會是業主大會的執行機構。
1、產生方式
由業主在業主大會中選舉產生。
2、人數
5≤人數≤15，單數。（具體人數由業主大會議事規則約定）
3、任期
≤5年，可連選連任。（具體任期由業主大會議事規則約定）
4、主任、副主任的產生
業委會自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業委會主任、副主任。
5、備案時間
自業委會選舉產生之日起30日內。
6、備案所需文件
①管理規約、業主大會議事規則；
②業主大會的會議記錄和會議決定；
③業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。
7、備案部門
物業所在地的街道辦（鎮政府）（資料齊全的，當場出具書面回執並在報送的管理規約、業主大會議事規則文本加蓋備案印章）
8、印章刻制（非必須）
業委會憑備案回執，向公安機關申請刻制，印章由業委會指定專人保管。
9、變更備案
自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。
10、會議召開
業委會會議由主任召集和主持，會議有過半數（＞）委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定須經全體委員半數以上（≥）同意。
會議製作書面記錄並存檔，會議作出的決定，參會成員簽字確認，並自作出決定之日起3日內向全體業主公告。
11、費用承擔
業委會日常工作經費由全體業主承擔；業委會按季度在物業管理區域的顯著位置公佈工作經費的使用情況，接受業主監督。
（六）業委會換屆或委會資格終止
1、換屆選舉時間
業委會任期屆滿6個月前，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
2、換屆資料移交
業委會在任期屆滿當日，將屬於業主大會、業委會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業委會。
3、委員資格終止（含自行終止、業主大會決定終止）
自行終止：①因物業轉讓等原因不再是業主的；②因疾病等原因喪失履行職責能力的； ③任職期間被依法追究刑事責任的；④本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；⑤業主大會議事規則約定的其他情形。
業主大會決定終止：①挪用、侵佔業主共有財產；②索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬；③利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；④違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；⑤洩露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動；⑥其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為不履行委員職責的。
屬業主大會決定終止的，由業委會以上委員或持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或業委會根據業主大會授權，決定是否終止其委員資格。
4、資格終止資料移交
委員資格終止的，自公告之日起3日內將其保管的屬於業主大會、業委會所有的檔案資料、印章及財物交回業委會。
5、委員空缺補足
有候補委員的，由候補委員依次遞補；
由候補委員遞補後仍不足5人，或者後期物業的業主入住後需增補業委會委員的，業委會應當組織召開業主大會會議補選；
業委會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉。
業委會應當及時將業委會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。
04
物業公司選聘流程
（一）前期物業公司選聘
業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，選聘物業公司對物業管理區域提供服務。
1、選聘方式
住宅物業以招投標方式選聘有相應資質的物業公司，並簽訂書面的前期物業服務合同。
（投標人＜3個，或總建築面積≤5萬㎡的住宅物業，經物業所在地的區（縣）政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘。）
2、招標備案
建設單位自公開發布《招標公告》10日前，向報物業項目所在地的區國土房管局提交備案以下資料進行備案：
①《關於×××（項目名稱）修建性詳細規劃的批覆》；
②《招標公告》或《投標邀請書》；
③招標文件；
④招標小組人員情況表；
⑤法律法規規定的其他材料。
3、公開招標
在公共媒介上發佈《招標公告》，並同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發佈免費招標公告。
《招標公告》載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等。
4、投標評標
評標前一天，建設單位到區國土房管局隨機抽取佔評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，並向各評委送達《評標邀請函》。
5、中標備案
建設單位自確定中標人之日起15日內，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向區國土房管局備案，區國土房管局收到備案資料之日，開具《備案回執》。
6、簽訂前期物業服務合同並備案
建設單位與中標人簽訂前期物業服務合同，並將該合同包含在與物業買受人簽訂的商品房買賣合同中，物業買受人明示由其交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。
建設單位應將與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容，明示由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。
7、物業服務合同備案
物業公司於物業服務合同簽訂之日起15日內將前期物業服務合同報物業所在地的區國土房管局、街道辦（鎮政府）備案。
8、辦理物業承接查驗
建設單位在新建物業交付使用15日前，與選聘的物業公司完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
9、物業交接備案
物業公司與建設單位辦理物業交接手續後30日內，向區分局提交、前期物業服務合同備案回執、臨時管理規約、物業承接查驗協議辦理備案手續
10、物業服務費用交納
物業管理區域尚未出售，或已出售但物業尚未交付給業主的，由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
建設單位交付物業後，業主按照商品房買賣合同的約定交納。
11、資料移交
辦理物業承接驗收手續時，建設單位向物業服務企業移交以下資料：
①物業的報建、批准文件，竣工總平面、單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
②設施設備買賣合同複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；
③物業質量保修文件和物業使用說明文件；
④物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單；
⑤物業及配套設施的產權清單；
⑥物業服務用房的清單；
⑦物業的使用、維護、管理必需的其他資料。
（二）物業管理服務
業主大會成立後，由業主大會選聘或續聘物業服務公司。
1、選聘方式
如業主大會不續聘現有物業公司，新聘物業公司是採用招標方式還是協議方式，現有法律法規沒有明確要求，具體由業主大會自行決定。
2、備案
物業服務公司當於物業服務合同簽訂之日起15日內，向物業所在地的區國土房管分局辦理備案手續。
3、屆滿選聘
物業服務合同期限屆滿3個月前，業委會組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，並將決定書面告知物業服務企業。
業主大會決定續聘的，業主委員會在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業公司續簽物業服務合同。
物業公司決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會。
業主大會決定選聘新的物業公司的，原物業公司在新物業服務合同生效前10日內與業主、業主大會辦理移交手續並及時退出物業管理區域；新聘物業公司在原物業公司退出物業管理區域後，與業主、業主大會辦理交接手續並進駐物業管理區域。
4、特殊情形
①物業公司違約提前終止物業服務合同的：物業公司提前3個月通知業主、業主委員會並承擔合同約定的違約責任。物業服務合同終止前，物業公司不得停止服務。
②期滿未選聘/續聘的：物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業公司自願按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
-END-
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