用戶8784518845937孫
你買的是商品房嗎？如果是，你就是在裝傻，侮辱大眾的智商，其心可鄙！其行可誅！我就把你當成無知的法盲，給你普普法吧！
一、按照2001年建設部88號令《商品房銷售管理辦法》第七條（七）物業管理方案已落實。第十三條，商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。我們稱之為前期物業管理。在業主未大面積入住前這個是政府強制性的要求，為了保證小區全體業主的公共利益和小區環境衛生、裝修管理、秩序維護、設施設備的正常運行等。這是商品房可以銷售的前提條件之一，合法性100%
二、大部分業主入住小區，到達法定條件並且按照法定程序成立了業主委員會，前期物業管理合同自然終止。由業主委員會召開全體業主大會，就物業管理合同續簽、重新選聘物業管理企業、業主自治等作出決定。稱之為後期物業管理，由小區三分之二以上的業主共同意見決定。
三、物業管理及服務成本或者物業管理及服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、企業所得稅；
9、企業利潤；
在100%應收的物業費中，①人工工資、社保、福利費用約佔75%左右；②電梯及其他公共設施設備維保費、小修、零配件採購費約佔10%左右；③公共水電能耗費用約佔5%左右；④企業所得稅約5%左右；⑤辦公費用約佔3%左右；剩下的2%左右基本是利潤。
中國約13萬家物業企業，排名前100位的萬科、龍湖、金地、中海、招商、華潤等依靠強大開發商背景的物業公司（包含上市公司）的純利潤在5%左右，其他中小微物業企業的純利潤約1%～3%左右，老舊小區虧損的是普遍現象！
又有幾個小區的物業費是高過萬科、金地、龍湖、中海、招商、華潤等開發的樓盤的？幾乎沒有。
住宅小區都是包乾制，物業公司只要按照物業合同約定提供管理及服務就行，並沒有法規強制要求物業公司公佈物業費的收支明細。除了小區的公共收益需要向業主委員會定情公佈外。如果是酬金制，那就是業委會直接向所有業主收取物業費、停車費。收取公共收益。按照合同約定支付物業公司應得的費用。每一筆錢的收支情況，盈餘或者虧損情況需要向全體業主清清楚楚公佈。性質不一樣，要求不一樣！
不要當無知的法盲！不要當可恥的噴子。更不要想著天上掉餡餅，物美價廉，質優價廉的事情根本不存在。市場經濟原則就是質價相符，一分錢一分貨。給的白菜錢，又怎麼能吃到雞鴨魚肉呢？
楊君波2018
我居住的小區從我購房那天就被動簽訂了物業管理委託合同，這些從業人員是否有《物業管理總經理資質證》，《物業管理從業人員資質證》不知道，只知道他她們都是這個房開公司老總的親朋好友成立的物業公司。什麼合法進入？除了收物管費會打電話給我，有事卻找不到負責人。記得剛搬進小區的那年，一個單元只有幾戶人家入住。有天傍晚，突然有人大力的砸我家門，從門孔看出去，發現有一年輕男子正罵罵例例地在外。我問他幹啥，他就說:″你開門，你被我抓住了，看你怎麼跑？"我估計他找錯了人，就問他:″你知道我家姓甚名誰，是否找錯人了？"但他不聽，情緒俞發激動，並使勁踢門。我們一家三口都被嚇壞了，我一邊拿了一把菜刀站在門後，一邊叫我愛人打電話給樓下的保安。可是，任你著急，電話無人接，但從我家窗戶外就能看見兩個保安在說話，最後又大聲朝樓下喊，″保安！保安！"真的是"喊天天不應，喊地地不靈"。沒辦法只有打110，直到30多分鐘後，警察來了，將門外情緒激動的人控制住，我們一家三口的心才算安定下來。打開門後，警察看了我家的身份證，又問砸門的人找誰。一問下來，原來是一個幫人做工的小包工頭，曾經來過發包商的家，因為一直要不到做工程的錢，被要債的人逼急了，又認錯了單元砸錯了門。
事情搞清了，我也原諒了砸門的人。但我細思極恐，小區保安幹啥的？物業公司值班電話形同擺設？從砸門開始到110警車衝進來，前前後後近35分鐘。任我一家人喊破喉嚨，任人在外大力砸門，沒有一個保安巡查過來。不敢想象，要是真遇到上門搶劫，我家是何結局？第二天我到值班室找物管經理，沒人！打電話訴說，不理！然後不了了之。沒有一句道歉，沒有從此整改，還是收錢時會來找你，有事了卻找不到經理。
龍行7372834
物業其實都是皮包公司，一般三，五個女人坐堂，保安承包給保安公司，保潔承包給熟人二包頭，只須請兩個水電工，就這麼幾個毛人，一年從業主處收取費用，外加電梯廣告，戶外廣臺告，小區停車，外來攤點，這幾筆錢本來屬廣大業主的，都被吃掉，一個兩千戶的小區，年贏利能達幾百萬，可想利潤之高，
太陽月亮星星點
很高興與大家網談。
只要是在中國合法註冊的物業公司，都是合法的具有獨立民事行為的物業公司，而與合法的法人代表簽訂的物業委託管理服務合同不論前期和後期都是合法的，物業公司憑協議或合同進入小區都是合法的。反之都是不合理也不合法。
註冊成功的物業公司的公司信息可上網搜索便知，在網搜不到、在工商局查不到的物業公司都是非法旳。
對於物業費用在何處，肯定用在物業管理服務上。物業費分包乾制和薪酬制。包乾制相當於承包性質，帳目開支無須公開公佈，屬於不成文的行規。正像你坐出租汽車，你付出租服務費二百元，事後你要求出租車伺機公佈費用開支一個道理；薪酬制每年公佈帳目開支情況。對於合理性誰來管，包乾制由於具有承包性質，收多收少支出多少，自負盈虧，無須業主監管；薪酬制是掌管物業費的單位和部門，可能是業委會也可能是其它部門，按定員定崗定目標定薪水。監管自然有資金髮放單位監管，業主可對薪酬制工資過高、工作設置不合理進行舉報。。
合法與合理的關係是：合理的不一定合法，合法的一定合理。理不是永恆的，而法是不變的。建議業主在處理物業公司與業主矛盾時，不要以理維權，應以法維權。理以人理解不同、角度不同既有普遍性又有個性又有地域性，而法律只有普遍性，對任何人和團體都是平等的。政府部門、法院都是以規以法辦事。從政府反饋的業主投訴、維權和法院的訴訟案件很明顯的是：以理維權的都沒有好的結果，而以法以規維權的都有好的結果。
美侯王666
不談其他，僅就題主問題進行回答。
一、物業公司進入小區的合法性有多少？
這是個文法不太通的問題，只有合法和不合法，沒有合法多少的問題。
言歸正傳，物業公司進入小區實施物業管理的合法方式基本上有兩種，一種是小區開發商聘用物業公司進行前期物業管理，一種是業委會通過招標方式選聘的物業公司進入小區進行物業管理。
另外，想不出物業公司非法進入小區進行物業管理的情形，非法進來的你會交物管費嗎？
二、物業管理費用在何處？
一個正常正規的物業公司管理的物業項目，一般情況下物業管理費有以下費用組成：
1.人力成本費，包括物業公司職工工資、五險一金、工會費、福利費、制服、體檢、教育等費用。
2.物料消耗，包括清潔用品、工程維修耗材、園藝耗材等。
3.工具、設備等，如工程維修工具、保潔工具、園藝工具、洗地機、石材拋光打蠟設備、地毯清洗設備、警棍、防暴叉、對講機等，這些東西根據具體需要配備。
4.項目運行費用，如小區物業辦公設備、辦公耗材、職工宿舍費用、通訊費等。
5.公共區域水電氣等能耗費，如庭院路燈、住宅樓走廊、樓梯、電梯等地照明等。
6.物業公司運營成本，如公司對物管項目提供支持人員的成本分攤，包括人事、財務、安全、品控等部門人員。
7.委外保養費，指國家強制要求專業公司才能進行的維護保養，包括電梯、消防等設備的維保費。
8.物業公司的管理費，以上1-7項都是需要支出的成本，這個管理費屬於物業公司的利潤，一般按照合計數的一定比例計算。
9.稅金，物業公司應當依法納稅，稅金一般是上述1-8項合計的6.75%左右。
三、物業管理費的合理性誰管？
1.正常情況下，在業委會招標過程中，物業公司需要遞交投標書，由評標小組(可以由業委會代表、物管專家、當地房管部門人員和基層街道辦人員組成)進行評審，評審內容包括報價部份、商務部份和技術部份。
如果業主選擇直接與現物業公司續簽合同，則物業公司應當對下一期物業服務提交相關文件，類似投標文件的報價部份和技術部份，由廣大業主通過業委會進行評審。
2.在物業管理實施過程中，物業公司有責任定期公佈物業管理費用的收支情況，具體公佈哪些細節，因為其中一部分會涉及公司內部秘密，需要業主通過業委會與物業公司協商確定。公佈後，如果業主有質疑，由本人或通過業委會與物業公司溝通。
以上屬於物管費採用包乾制的情形。如果是酬金制，那屬於另一種方式了，現在這種方式用的較少，不贅述了。
001採姑娘的小蘑菇
物業就沒有合法，你來服務，得買賣雙方達成協議，有幾個業主和物業有服務協議的，費用物業說咋收就咋收，就是強買強賣，物業服務到什麼成程，都是物業說了算，業主出了問題找物業，它可以用一萬個理由來推委，就花在自已家來了個收費管著你的，典型的黑惡勢力。必須取消物業，業主自治，政府監督。
我是龍的傳人111
這個問題實際上變成了三個問題了，憑藉個人的認知簡單作答吧！
第一：合法性問題，就目前來講物業公司進入小區主要有幾種形式！其合法性都是具備的！
1，前期物業進入小區，依法是須要房產部門物管科直接監管，但是實際操作大部分都是開發商進行備案，依法是走招採模式進駐；但是前期物業進駐的監管其實和業主基本沒有什麼關係，也就是說前期物業是職能部門幫業主作主，在購房合同還必須認可，前期物業的職能管理多於服務！
2，經適房、安置房的物業入駐，正常情況下，這種物業模式的物業費相對低於商品房，進駐的物業公司基本上都是包乾制，並且需要帶有些公益性，按道理真是不怎麼賺錢，不少物業公司都是財政補貼，服務性質大家可以想象！
3，小區召開業主大會，選舉業委會後的物業選聘；這種情況選聘物業服務企業入駐依法應該是由業主大會確定，但是現實中很多地方都是業委會做主了；原因是業委會專權或者業主不重視自己的權利，不細說！值得特別注意的是，相關規定住宅面積超五萬平方米的小區物業選聘須要走招投標！貌似和業主大會的權利稍有牴觸！
4，沒有物業公司接管也沒有自治能力的小區，這樣的情況一般是社區、街道做簡單的治安、保潔扶持，但是更多的是安排物業公司入駐進行“服務”，這種業主沒有選擇權，政府不會讓自己的管轄裡出現太離譜的髒亂差對不對？小區業主不能自理當然政府要幫忙！
第二：物業服務費收入用處主要分為如下幾個板塊！
1，物業公司利潤及稅費開支，作為企業是須要利潤的可以理解，除去稅費，公司10%的利潤是多少，大家可以核算，物業企業不是慈善企業！
2，項目員工開支，佔較大比例；物業服務是勞動密集型行業，保安、保潔、工程、客服及管理人員這是標配，其佔比大家可以根據自己小區實際情況核算！
3，公共區域基礎設施維護費用；大家應該都有見到一些不該使用維修基金的維護，這部分開支是由物業費用中開支，當然還包含物業服務合同的約定的維護費用！
4，還有就是費用不對等的部分，比如每個小區總會有部分人不交物業費，無論什麼情況不交，總是一部分費用對不對，賬是需要一起算的！
第三：物業費用支出的合理性誰管，要看法規規定，其實還要看服務合同的約定！
正常情況下物業費的支出都是物業公司自己做主，是否合理和業主沒有關係；就像企業聘用的員工，員工得到報酬後怎麼開支是不是合理貌似和企業沒有什麼關係！但是，現實中物業公司的物業費用開支卻有自己的特別之處。
物業“管理”費用不僅僅只是從業主處收取的物業費，還包含小區的公共收益；包含停車費、廣告費等其他收益！而這部分收益是屬於小區業主共同所有，實際操作中都是委託物業公司代為運營，所以此部分收入依法應該比例分配，屬於業主部分應該劃歸業委會公共賬戶，屬於業主的共有資產！但是簽署包乾制服務合同的基本上都歸物業公司支配了！
綜上所述是個人對本問題的認知和簡單解答，小區是所有業主的小區；物業服務企業應該是依法接受小區業主的聘用，為小區服務！對於物業服務的監督是業主的基本權利，這個權利由業主大會授權業委會執行！為了自己家園的和諧美好，須要小區業主知法、守法、依法維護自己的權利，履行自己的義務，否則權利被侵犯，家園變噩夢都是自己的責任！
戀茶君茗韻添香
物業是近些年新生的社會階層，業主買了房子不能不來，物業趁機狠狠訛詐，不惜重金僱黑也不少見。我們小區1400戶，年收入四百萬元。物業的高收入使其更高高在上，眼中無了業主，只聽原開發商號令，開發商暗暗提成者有之，奉養三黃四窩，五姨六太，，，，物業這新階層，國家得想法管理，現在加劇了社會矛盾，產生了兩極分化，嚴重分裂了社會團結的好局面。
靜觀火勢
有些物業公司好像有點黑社會的味道，挺霸道的。有的小區有業主委員會，有的就沒有，好像有沒有物業也不拿你當回事。也不管小區環境好壞，物業費總是再提高。現在收費放開了，沒有監督的機關了。按照物業條例的規定，物業收費需經與業主委員會協商定收費標準。看看有幾個物業公司是按照物業條例規定做的，都是自己再定收費。為什麼設置障礙不讓業主委員會，就是這個意思。業主要是有意見無處反映，只能任由物業擺弄。什麼業主是主人，物業變成了主人了，不但不積極為業主服務，業主還得看物業公司的人臉色行事，態度還不好，業主還得笑臉☺️相迎。你要說家裡下水道堵了，暖氣不熱，自來水漏水等，到你家看看，就說這個弄不了，你得到外邊找維修的給你弄。你要是說，我們不是交了物業費了嗎，物業的人就說了，我們只管外邊和環境的收費，不管你家裡的事。這就是物業公司的做法，要是這樣的物業公司需不需呢？物業公司的收費，原先由價格部門審批和管理，物業公司由房產局管理。後來物業收費由物業公司和業主委員會協商定收費，實行備案管理了，價格部門不審批了。管理物業公司的是房產局。需要不需要物業公司，得由居民委員會組織召開業主大會，由全體業主投票，超過三分之二以上的，才決定物業公司的去留。
用戶52498369595
這種物業的嘴臉，講法！如果服務做的好，收費合理看了這樣的設問，心態是平和的、給人的感受是做服務的！看過的過客是啥感受呀？
