奇門詭術

基本認同你朋友的觀點，要等到房價大降再上車，是不可能的。

首先，中央一再強調，房住不炒，也要保持房地產價格平穩，不會再讓房價大漲，也不可能大幅讓房價下跌。再大漲，中國的實體經濟會繼續一蹶不振，拖累經濟穩健發展；若大跌，會引發一系列的社會危機，一是銀行破產，二是資產縮水，拖累消費支出，三是失業率上升……

所以，房價大漲可怕，房價大跌也可怕。

其次，自嚴厲調控政策以來，購房門檻提高，房地產投資受到重創，投資客離場，銷量下滑，部分開發商或業主為了快速出貨，會有一些讓利促銷，相對，價格會略降一些，但這是個別現象，不是普遍現象，所以，這個階段買房，是可以淘到筍盤的。

但從長期來看，基本會保持橫盤或者微漲態勢。

所以，如果你是剛需客，手上也有足夠的資金，就可以儘早下手了，如果是投資客，那就剎車吧，除非是重點發展區域，類似深圳先行示範區這樣的戰略高地地位的城區，還是有投資價值的！

近日，已有大量投資客湧入深圳，住宅沒有房票就投資公寓，所以，市場也回暖了起來！

所以，最好還是具體城市具體分析，具體需求具體分析！小皮在這兒只是講個大邏輯！

深圳K姐

現在你相信房價不會跌就是和2018時候你相信p2p不會出問題一樣！

一、房子嚴重供過於求，現在縣城空置率50%以上，三四線30%以上，一二線郊區小鎮都20%以上空置率，2019年多個城市二手房掛牌量翻了5倍以上，全國二手房掛牌量恐怕年底突破5000萬，只要一年內賣不掉，高槓杆投資房子的，要麼斷供、要麼降價到市場可以接受價格，那就是當地平均工資上下，你說完跌多少自己看看自己城市房價和平均工資多少！

二、房子其實已經跌了，漲價地區是新房比二手房貴，二手房在跌，很多土地限價的最低價成交，土地流拍，新房沒有人搖號，搖號了中籤放棄，就這樣給你說在所有省會和一二線城市裡面，二手房倒掛只有13個，這13個城市房價環比下跌，成交量下跌，其他城市新房比二手房貴，其實是家調控真炒作，試圖新房拉房價上漲而已，得出結論是全部都在跌，沒有一個城市在漲。

三、人口下滑，老齡化加劇，3-5年後住房需求至少減少1/3，到時候不止賣不掉，租也租不掉，因為70後60後和50後人口占據了5億多，他們老齡化了就沒有住房需求了，和孩子住或者回農村是他們歸宿。

四，現在基本都有房子了，4億房奴已經透露了這個事實，4億房奴4億套房子，4億套房子可以居住15-20億人口，中國人口就在16億左右，你說還有不缺房子的？

五、現在熱門城市房子供不應求是6-7億流動人口流出來錯覺，我們每年6-7億農民工和大學生流出60億人感覺，他們是一年換一個工作，最多3年換一個城市，他們根本不可能在工作城市買房，沒有必要也買不起，這些租房需求被放大成為了買房需求，常說的牛鞭效應。但是這個租房需求無法轉化成買房需求的，除非房子白菜價格，按照現在房價和收入因為他們不可能在一個地放安居樂業和定居，這個相當於古代打仗拿500人搖旗吶喊，喊出5萬人感覺。其實就500人！

劉華銀mark

基本上有房的都會說房價不可能降，那怕只有一套的也會說房價沒降！

這是因為有房的關注更多的是市場上的那些房漲了，哪個地方漲了，而沒房的人關注重心是XX城市的房價跌了，本地的XX小區降了！

實際上市場真正的情形是，"房住不炒“環境下，一些地段偏差、口碑不好的開發商的確最近開始搞活動的比較多，這種活動多是以”特價房“的形式出現；也有一些新開樓盤預售開盤，也是以低於市場平均價10%左右的價格開盤，而通過明顯降價銷售，初期也帶來了一部分銷量； 而對於市區中心地段的部分樓盤，目前幾乎維持原價的多，個別地段的”小戶型“，我這裡說的是小戶型甚至每平有微漲100到300元的樓盤（因為現如今樓盤小戶型總價低，但一些知名樓盤的小戶型投放量是比較少的）

從相關媒體的宣傳上來看，房價趨穩定，最新的媒體也暗示開發商如果資金鍊緊張可以靈活調整自己的價格策略進行促銷！

那麼對於普通的購房者，到底從什麼地方判斷樓市到底是穩 跌 還是漲，建議抽樣所在地4個樓盤，地段稍好的2個樓盤和地段中等的2個樓盤，只要抽樣的這4個樓盤連續觀察3個月以上，基本就能知道本地的房價趨勢如何了！

陽光侃房

商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會受到供求關係的影響出現價格波動。儘管目前商品房具有很強的保值，增值功能，依然受到市場供求關係的影響。房價漲跌都是很正常的經濟現象。

1、商品房有明顯的供求關係

我們知道，一個商品的供求關係是這樣的：供過於求，價格下跌；供求均衡，價格上漲；供不應求，價格上漲。每一個地區的商品房價格，在短期內決定因素就是這個城市的流動人口增減。

從短期看，城市人口的規模與人口流動，是短期房價的風向標。比方說2018年深圳常住人口比2017年增長49萬，屬於是淨增加型，因此深圳地區的房價明顯堅挺；北京2018年常住人口減少16.5萬，其中青壯年減少23.3萬，所以北京地區的房價進入橫盤整理期，部分地區二手房價格出現下滑；最後談談二手房5萬元一套的鶴崗，2018年總人口為99.5萬人，比2017年減少1.4萬人，而且數據顯示人口還在不斷的外流。

從長期看，中國將步入老齡化社會，市場需求也會進一步減弱。根據國家統計局發佈數據，截至2018年年末，中國大陸人口總數約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增長率為3.81‰。隨著未來年輕人口的縮減，商品房價格將在10年或20年後進入一個供求均衡的狀態，房價水平有可能維持在一個合理的區間。

2、商品房具有明顯的保值擴通脹功能

房產具有保值性的根本原因就是不可再生性，中國雖然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少，可用土地資源有限。其次，由於經濟的高速發展，貨幣增發導致物價上漲，土地價格同樣水漲船高，即使房子的使用年限在不斷的減少，在市場上也不像其它商品那樣折舊買賣。從這個角度看，房產是有一定的增值功能（其實是貨幣增發後的保值功能）。

總結：

商品房是一種由供需關係決定的特殊的商品，具有保值擴通脹作用，如果是剛需購房，該買的還是要買。如果是當成是投資行為，建議選擇一些人口流入比較明顯的城市進行投資。

風雨順德人

說到買房，我真的是有很多感觸想說。我是11年結婚，裸婚遠嫁，結婚第二年就生了孩子，當時老公父母一直催他買房，我們一方面自己身上沒錢，另一方面老公總說房價會跌。

同年十一時，之前看過的合肥房子已經上漲了30萬，感覺有點可惜，覺得既然漲了更不能買了。11月中旬，我們又開始在上海看房，看了好幾處二手房，當時看的兩室一廳大概在150萬以內，勉強湊湊也能買得起，當時記得跟老公他弟弟在一起討論要不要買，說位置太偏了，買了不能住，我們糾結了又沒買。

16年開始上海的房價翻倍漲，這一漲我們是買不起了。心裡那個後悔，回頭想想當初不管買哪一處，都是穩賺，可是再後悔也不能重來。

從看房到買房，我現在感覺最重要的是目標要堅定，如果是剛需，就不要考慮房價，能買得起時就儘快下手，我們總要給家人一個穩定的生活，有了自己的房子才像是一個家。

有了房子以後，雖然不能住，但是當從支付寶裡面能查到自己的房產信息的那一刻，心情還是特別激動。我們開玩笑的時候會說，因為我們都是感性的人，如果把錢存在身上，以我們的性格很容易把錢弄沒了，換成房子就保住了自己的財富。

在買房這件事上，不要考慮太多外部因素，主要還是看自己的需求，買就對了。

阿川說情

根據商品的運行規律，房價下跌的現象是客觀存在的，這在很多發達的國家或地區都出現過，只是對於我們來說，激化下跌的因素可以通過有效的宏觀調控措施來進行提前疏導，以避免像不少發達國家或地區所經歷的樓市崩盤而危及經濟大局的穩定。從這個角度來說，現在房價走高的持續因素已經出現很多變化，由於大局的需要，整體穩定和不同城市的分化將會是持續時間比較長的一個現象。下面我們分別從房價高速上漲是否可持續性和未來樓市的可能走向這兩個方面來分別闡述一下。

一、樓市漲價的可持續性發展正面臨著考驗。

房地產行業經過了快速發展的階段，近幾年來房價的飛躍式可持續發展正面臨著很多因素的考驗。

1、全國住宅銷售面積增速大幅度減緩。

全國住房銷售面積增長乏力。據國家統局的數據，從2013年到現在，在將近7年的時間裡，全國商品房銷售面積的增速在2016年達到22.5%的高點後，在2017年大幅回落到7.7%，到2018年的時候這個數據只增長了1.3%。而有2019年1-9月的數據顯示，增速是-0.1%，以現在的情形展望一下在餘下三個月後的數據，不會比2018年強多少，銷售面積的增速下降，來自銷售的持續性正面臨著考驗。

2、人口自然增長率降幅明顯，老齡化問題也將越來越突出。

房地產的人口紅利正面臨著挑戰。統計局的數據顯示，2018年的人口自然增長率為千分之3.81，而從2009到2017年這段時間內，人口自然增長率最低的一年是2010和2011年的千分之4.79，在2018年表現出來的降幅是近十年來最大的。

在另一方面，人口的老齡化現象正變得越來越突出。據統計局的數據，截止到2018年全國60週歲及以上人口為24949萬人，即接近2.5億，佔總人口的比重為17.9%，其中65週歲及以上人口為16658萬人，佔總人口的比重為11.9%，隨著人口自然增長率出現變化和老齡化人群的不斷增長，樓市的人口紅利支撐難免會面臨考驗。

3、居民槓桿率增速明顯。

居民的槓桿率增速比較快。據央行的數據顯示，在2015年的時候，住房部門的槓桿率接近40%，而到2018年的時候，槓桿率已經上升到52%左右，增速明顯，而其中負債的增加主要來源於房貸，即由於買房而增加的負債。截止到2018年底，人民幣房地產貸款餘額為38.7萬億元，同比增長20%，其中個人房貸總餘額為25.75萬億元，同比增長17.8%，而2015年末我國個人購房貸款餘額還只是14.18萬億元，3年時間增加了11.57萬億，增長了81.5%。這樣的增長速度對於金融體系是一個考驗。

4、M2廣義貨幣增速降緩。

在過去20年，房地產的快速發展和房價的快速竄升離不開貨幣增發的支持，但近幾年以來M2的增速已經降低且保持平穩。從1998年房改以來，直至2016年的18年的時間裡，一直保持著兩位數的增速，在增速最高的2009年甚至超過28%，使得M2從1998年的10.4萬億增長到2018年末182.67萬億，增加了18倍多，這些資金被房地產吸收了一大塊，房價也因此不斷地攀升。

而這種情況在2017年已經發生了改變，2017、2018年連續兩年保持在8%多一點，以現在2019年的情況來看，每個月基本都保持在8%左右的增速，如無意外全年也會保持與前兩年相近的速度，可見現在M2已經明顯降低且保持比較穩定的狀態下發展，這部分對房價大漲的支持也已經開始轉弱。

僅從以上四個角度來看，房價大漲的持續支撐已經面臨著很大的考驗，也許其中的作用不會馬上顯現，但如果放到將來來對比以前發展的條件，以往樓市的強力支撐已經變弱，在未來已經很難對樓市起到普漲的作用。

二、樓市在未來的可能走向。

樓市調控是基於保證行業穩定健康的考慮，避免其引發矛盾，所以無論效果如何，現階段的指向都是“穩”，個別地區的房價變動不會影響整體走勢，同時不同的城市會因為經濟、人口的不同的而現強弱分化。

1、房地產不再是短期經濟刺激的手段，“穩”將會作為整體走勢而呈現持續的狀態。

樓市調控意味濃烈並將持續，而調控效果也達預期，目前整體表現平穩。最近三年來，高層對樓市進行了前所未有的調控，從供需兩端分別出臺了包含金融管控在內的多項調控措施，並持續施壓，以達到讓樓市降溫的效果。從“穩房價、穩地價、穩預期”到“房住不炒”的指導方向，其中更引人關注的是高層明確“不將房地產作為經濟刺激的短期措施”，並落實促進房地產行業健康發展的長效機制，可以預見應該不會像前幾次一樣在調控之後又出臺樓市刺激方案，所以房價將比較小的可能出現大漲的現象，管理部門將會盡力引導房價在一個儘可能穩健的範圍內波動，如果調控方向持續，那樓市將有在一定的時期內呈現相對穩定的局面。

而從最近兩年的表現來看，從國家統計局的70城房價數據觀察，雖然受監測的70個大中城市的房價依然表現出漲多跌少的局面，但每月的帳幅反映在成交數據上很少超過2%，與前幾年翻倍式地上漲的局面相比，用“整體穩定”四個字來評價還是很合適的。

2、因經濟、人口等因素的差異，不同的城市間的樓市將呈現分化的狀態。

經濟和人口因素，將是樓市走向在新形勢下的決定條件。經濟實力強勁的城市，即使在樓市可能面臨轉向的背景下，其產業發展對資金、人口和其他資源的吸引力也要遠遠強於其他城市，這些因素可以保證一個地方樓市中的需求和消費能力，使樓市有比較明顯的支撐。

這些因素將會在中心城市、大都市圈和城市群中有比較強烈的體現。比如一些大的省會城市或者經濟發展非常突出的大城市，由於經濟和人口的支撐，樓市的表現會相對地堅挺，即使以後樓市普跌，他們的抗跌性也是相對較強的。最為明顯的深圳市，由於其強大的產業佈局和強勁的經濟環境，再加上地少人多，而且最近幾年每年平均流入的人口都超過40萬，使其樓市保持了比較好的需求預期，房價的表現也相對較好。

而在一些經濟發展欠缺的城市，由於前期房價漲得過多，再加上長期來說有可能呈現人口流出的狀態，缺少購買力和需求的支撐，調整的壓力就會大得多。

三、結語。

綜上所述，就現在的樓市環境來看，整體上房地產行業將會面臨更多的考驗，比如銷售面積、人口、居民槓桿率升高、M2增速變緩等因素都會對房價的快速上漲形成壓力，再加上樓市“穩房價”的調控背景，未來樓市將不可避免在一個比較長的時期內保持在一個整體相對穩定的狀態，同時在經濟、人口等因素的影響下，不同城市之間又會出現分化式發展，所以房價的漲跌除了考慮大環境和時間以外，還要考慮自己所處城市的情況，才可能會有一個比較客觀的結論。

CA紅葉

我已經有四套房子了，我不管房價以後是漲是跌，我只要有閒錢，我還是會買房子

小狗寶1226

從現在往前數20年，勸你買房的都是你的恩人，包括現在被標註成騷擾電話的售樓小哥哥小姐姐們，現在想想，當年接聽人家電話那個毫不掩飾的不耐煩的口氣將電話掛掉，然後再吐槽一句是多傻逼的行為，我不是售樓小哥哥，這傻逼的事我也幹過不少。

起個破名想半宿

如果買房不是為了炒房，根據個人意願，買與不買自己決定，我自己2015年的時候，買的房，當時朋友親戚都勸我別買，當時有很多人都說商品房多的買不出去，就是說的泡沫經濟，反正我也不懂，我不聽別人的勸，咬牙買了，等我買了後，好多人都笑話，來年經濟復甦，到現在房價也漲了，現在的房價也不貴，後來朋友們買的房，和我比，用三套的錢買了和我一樣的一套房，我也不是炒房的，無論漲與跌，房子是自己的，有個家，住著安穩舒心就行了，別無它求！

我行我素591791736143

很難降，一個網友說：其實全國各地房地產基本上都差不多同樣套路，我切身經歷的一次南寧市一早7點陪朋友排隊買保利地產房子，（雖然排隊有300人左右但是我估計至少有100人左右是售樓處花錢僱來的群眾演員一起排隊抽籤）；中午開盤擠得售樓中心水洩不通，輪到朋友抽的時候被告知只剩一套房子，而且是🈯️定樓層🈯️定房號，一幫售樓人員都在表演（其實幕後人員早就醞釀一切，等待真正需要買房子的入甕），雖然房子買到了，也不是自己喜歡的樓層戶型，結果各位猜怎麼著？兩年後該樓盤15-20樓層還有很多房子沒有售出去，地產商留著慢慢地賣[捂臉]，一邊賣一邊漲[我想靜靜]，自打那以後我認真觀察中國各地房地產，包括萬保招金碧均一個套路，現在就像是國內有良心的企業家均明確表態，房子已經夠35億人住了為什麼還繼續蓋而且價格還繼續在高位，而且一二三線大中小城市老百姓要買一套房子基本上要耗盡一輩子的錢，實話實說現在哪裡沒有🈳️置的房子？我相信多的是，至少現在還是很多人已經🈶️房子同樣去搶樓盤炒房子（這個🈯️的是有一些錢的人）。但是真真正正需要房子的人沒辦法沒有錢去買到被層層價格炒上天的房子，自那以後到現在對於國內的房子我不會買。

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