觀點地產網“這種見面的方式有點特別。”李長江的開場白，點出了原本活躍在線下年報季目前的情況。
3月18日下午，碧桂園服務在線上召開了2019年度全年業績會，執行董事兼總經理李長江，首席財務官黃鵬，首席戰略官徐彬淮，首席市場官汪英武等管理層出席會議。
對於過去一年的成績，李長江看起來很是滿意，開篇便稱“相信今天的答卷能令投資者、股東滿意”。
翻閱財報，碧桂園服務在營收、淨利等方面漲幅明顯，期內收入約人民幣96.45億元，同比增長106.3%；年內淨利潤約17.18億元，同比增長83.9%；股東應占溢利16.71億元，同比上升80.97%；毛利30.52億元，同比上漲73.26%。
同時，毛利率及淨利率有小幅下跌，毛利率同比下降6.1個百分點至約31.6%，淨利潤率則同比下降2.2個百分點至約17.8%。
衡量規模的在管及收費面積方面，截至2019年12月31日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務物業收費管理面積約2.76億平方米，同比增加約9460萬平方米；物業服務合同管理面積6.85億平方米，同比增加約1.8億平方米。
疫情危與機
疫情已經是企業線上業績會的關鍵詞，尤其是物業股，在這次抗疫中顯得更為突出。
年報中，碧桂園服務開闢了將近七百字篇幅闡述此次新冠疫情帶來的影響與機遇。不過，外界還是傾向於聽到更加細緻、量化的數據說明。
在回答此次疫情對公司的影響能否量化時，李長江稱，這次疫情是突發的、沒有預想到的，所以費用支出是沒有預算的，“碧桂園服務平均每一天用的口罩量在10-12萬個之間，用的防護服超過1萬件。如果計算金額的話，每一天防疫開支在50萬元往上。”
另一個主要影響則體現在具體業務方面，李長江提出，例如接觸式的入戶增值服務，二手樓交易的資產打理業務等，這些業務所受的影響是非常大。
另據觀點地產新媒體瞭解，此前李長江在公開場合還提及，疫情對於今年2-3月公司收樓、交樓增量方面是有影響的，之前在做預算時部分收入已經記在財務賬上，現在這部分收入可能要減少。
除了直面消極影響，管理層也希望在業績會上輸出正面利好的訊息。
“我們始終認為這一次防不勝防的疫情既有經濟上的危，同時也有機會。”李長江稱，如果說2014年（物業公司開始上市）資本發現了物業行業的市場價值，那麼今年的疫情讓業主和社會發現了物業新的價值，這兩個價值的發現帶來了很多機會。
他舉例，第一個是社區消費的機會，比如家庭消殺消毒服務將會成為業主們的剛需，並且量級應該是以億元為單位；第二個是政府發現了物業更加重要，可以藉此提高物業管理覆蓋率，以及抓住城市服務、老舊小區規範化的機會；第三個則是此次疫情提供的線上服務，之後均有可能轉化成團購服務。
汪英武還透露道，本次疫情之後碧桂園服務會專門組建商業資產事業部，加大對政府採購服務的參與力度，培育商業物業和資產運營能力，切入疫後市場。
疫情還讓碧桂園服務看到收併購方面的機會，李長江稱，目前物業行業分散、集中度非常低，而最近疫情期間市場的反應，讓公司感覺收併購的機會似乎比往年來得更早一些、更多一些。
以目前現金量作為參考，除非遇到大型標的，目前賬面現金可以支撐碧桂園服務完成收購標的。據瞭解，截至去年底，碧桂園服務銀行存款及現金總額約69.26億元；經營活動所得現金淨額32.57億元，同比增幅約110.3%，是年內淨利潤的1.9倍。
黃鵬則給出了2020年收費面積的指引，稱2020年碧桂園服務預計可以實現不低於9000萬平方米的收費管理面積增加。按此計算，2020年物業收費管理面積將達到約3.6億平方米。
擴張的答卷
面對危機，展望未來固然重要，直面過去的成績與不足也是企業向前發展的重要環節。
就外拓方面，這家脫胎於銷售量級為行業龍頭房企的物業公司，除了“背靠大樹好乘涼”，一直以來也致力於增加第三方外拓管理面積和營業收入，打造自己的市場化能力。
其中，收併購已是物業管理公司在規模擴張戰中的重要法寶。除了上文提及的疫情下收併購機會，事實上過去的2019年，碧桂園服務也沒有停下收併購步伐。
可以看到，2019年碧桂園服務在收併購上開展了多次交易，總共新增7家公司，包括港聯不動產、嘉凱城物業、廣東元海、上海聯源、蘇州物源、內蒙古仁和，共增加了4000萬平方米合同管理面積。
反映到財報上，就物業管理服務收入而言，2019年碧桂園服務這一業務收入58.17億元，其中來自碧桂園控股的收入達43.49億元，佔物管總收入的74.8%；由獨立第三方物業開發商的物業收入則達16.67億元，佔總收入25.2%，而2017、2018年這一比例為7.7%、11.4%，反映出加速降低對母公司依賴。
不過，擴張難免也有代價，在銷售及營銷開支、行政開支及其他支出這些指標上，碧桂園服務連續兩年大幅增長。
2019年，碧桂園服務銷售及營銷開支約6680萬元，同比增長151.1%；2018年這一數據則為2660萬元，同比增長183.0%。
對此，碧桂園服務年報中解釋，主要是由於公司為尋求更優質的業務標的，和繼續併購拓展第三方物業而發生的拓展人員費用及專業諮詢費增加。另據觀點地產新媒體瞭解，為進一步增加獨立第三方物業開發商的項目數量，碧桂園服務還曾於2018年建立了一支市場拓展團隊。
值得一提的是，除了正常的收併購之外，“三供一業”開拓一直是碧桂園服務近幾年特別重視的業務，這也是管理層認為能夠在物業行業裡發揮作用的重要利器。此前曾預計，該業務每年將合計產生約20億的物管收入。
據悉，碧桂園服務於2018年成立合資公司，開始進入“三供一業”中的物業管理及供熱的分離移交改革領域，其中最大合作項目便是承接中石油“三供一業”國企改革項目。
年報披露，於2019年，碧桂園服務已全面完成“三供一業”改革物業管理及供熱業務的平穩過渡接管，已實現全國11個省53個城市的955個項目承接協議的簽訂。
其中，已實現接管的物業管理項目收費管理面積約為8490萬平方米，年內產生收入約為5.25億元；已實現接管的供熱業務收費管理面積約為4080萬平方米，年內產生收入約為人民幣9.9億元。
雖然在規模和營收上有絕對性增長，不過從目前成效來看，盈利水平還處於爬坡階段。
觀點地產新媒體從業績會上獲悉，不管是接管物業管理項目或是供熱業務，這兩個分業務的淨利率、毛利率低於目前碧桂園服務在管項目的指標水平。
其中，毛利率方面，物業管理項目為13.4%，供熱業務為6.0%。從公司整體毛利率看也有所影響，年內碧桂園服務整體毛利率由截至2018年12月31日止年度約37.7%下降6.1個百分點至約31.6%，總體毛利率下降正是受新項目及“三供一業”業務毛利率低於集團平均毛利率所致。
目前來看，這個新業務所能帶來的巨大成效，或許還需要時間才能窺見。按照李長江彼時接受觀點地產新媒體專訪時的說法：“三供一業”業務實現利潤從2021年開始，到時就要“吹糠見米”，進入糧食收穫期了。
以下為碧桂園服務控股有限公司2019全年業績會現場問答實錄：
現場提問：請問此次疫情給公司哪些業務造成了比較大的影響？能否量化這些影響？同時又帶來的哪些機會？
李長江：這次疫情是突發的，沒有預想到的，所以在費用支出方面是沒有預算的。
碧桂園服務平均每一天用的口罩的量超過10萬個，在10到12萬之間，用的防護服超過1萬件，用於消毒的量超過50噸。如果算金額的話，每一天防疫開支摺合成人民幣應該在50萬元往上。
第二個是對具體業務帶來的影響。由於接觸式的入戶服務我們沒有辦法做，比如到業主家裡去做增值服務；以及在資產打理方面，比如像二手樓交易方面的影響非常大，導致交易量級很小，同往年同期相比下降應該是90%多。
因此，從經濟成本的角度看影響是有的，比如這些費用開支不在預算裡邊，同時相關業務又不能開展。
帶來的機會方面，我們始終認為這一次防不勝防的疫情既有經濟上的危，同時也要去發現機會。如果說2014年是資本發現了物業行業的市場價值，那麼今年的疫情是讓業主和社會發現了物業的價值和重要性，這兩個價值的發現當然就帶來了很多的機會。
總之，這種機會，碧桂園服務會抓住不放，凡是政府歡迎的，凡是社會歡迎的，我們都要全力以赴去做。
現場提問：公司現金這麼多，是否會考慮提高分紅的比例？如果沒有變化的話，這些現金會如何為股東創造價值？
黃鵬：公司的管理層團隊是非常優秀的行業領軍團隊，而且創造價值的能力大家也能看到。
無論在新業務拓展還是收併購方面，都獲得了不錯的回報，淨資產收益率很高。我們相信這個錢在當下這個時候放在公司有更大的價值，我們一定會為股東創造更多的回報。
我們也會嚴格遵守之前在招股書上做出的承諾，每年不低於25%的分紅。當下階段是物業相對大的時代，有很多機遇，特別是目前又出現了疫情之後的行業整合機會，所以說這一部分資金恰恰是我們未來發展的驅動和保障。
現場提問：公司今年在收併購擴展上是否有目標或者計劃？如何看待今年的物業收入？
李長江：當下物業行業還很分散，集中度非常低，特別是最近疫情期間市場的反應，我們感覺收併購機會好像比往年來得更早一些、更多一些。
就公司目前的現金量，在沒有遇到超級標的時，是可以達成收購目標的。除非出現超大型標的，否則我們的現金不會不夠。
至於目標，公司力爭每一年都有進步，每年都要超越上一年。收併購方面我們的信息量很大、很多，但是我們在選擇方面非常慎重，從已有的收併購公司目前經營結果來看，都達成了既定的目標和經營要求。
公司會全面評估收購標的的主營業務、增值服務業務，包括公司口碑，然後無論是以什麼樣的價格拿過來，都會想辦法超越設定的目標，以及在時間更短的範圍內去實現。
收入方面，今年1月23日以後，只能通過電話、網絡形式交流。到現在來看，簽約情況都還是令公司滿意的。
汪英武：整個疫情期間，包括疫後，我們關注幾個方向和重點。
第一個方面，收併購業務，基本上公司一直堅持集團整體的戰略發展，在做每一單收購業務和標的分析時，更多地關注這個標的有沒有利於整個核心能力的構建，包括實現公司業務良性的規模增長。
第二個方面，公司會繼續堅持現在已經進入的城市和在管項目，包括碧桂園全國的市場網絡和全域覆蓋能力，加強屬地深耕，實現規模化的集約發展，保持增量市場的增長。
第三個方面，疫情之後，公司發現在有物業管理覆蓋的社區，對疫情的防控包括業主的專業服務效果更好，所以在這種時候公司會抓住政府對疫情後的城市治理，包括物業管理覆蓋率，包括社區網格化管理的城市模式創新，抓住城市服務和老舊小區規範化的市場擴張機會。
第四個方面，疫情之後，我們會專門組建商業資產事業部，加大對政府採購服務的參與力度，培育商業物業和資產運營能力切入疫後市場，保持穩健和規模、質量同等增長的勢態。
現場提問：增值業務2020年及之後有什麼打算，會考慮加大投入嗎？
徐彬淮：2020年，公司在增值服務方面繼續會保持特別高的投入程度以及推進力度。公司在去年年底時正式成立了一個一級組織，叫做社區生活服務事業群，正是希望藉此去整體規劃、協同推進公司各個板塊相關的增值業務。
具體我想簡單談四點。第一，2020年，我相信疫情帶給整個社區生活服務方面地機遇會大過挑戰。在疫情期間，我們看到非常多的業主對物業公司提供的服務產生更多認知以及更多依賴。比如在社區團購這一項服務中，今年1、2月份，公司社區團購業務比去年大概有接近3倍的增長。
第二，2020年，我們還會堅持既定的策略。對於物業公司，做社區生活服務其實機遇非常大，但是同時挑戰也非常大。所以我們在2019年初就對這樣的業務做好了全面佈局，下面一共有五大板塊，包括社區團購、社區傳媒、家政服務、資產管理服務還有家裝服務，每個板塊下我們會沿著既定戰略和打法，堅實地推進這項工作。
第三，回到商業的本質，在服務過程中公司也發現，只有夯實基礎，才能夠去直面業務的痛點，才能夠把工作做得更好。因此在2020年，包括社區團購裡面的社群，包括會員體系，包括一些公司機制方面，我們會更加努力夯實基礎，從而讓這些業務能夠實現可持續發展。
最後一點，我相信在社區生活服務方面，公司會通過資金和資本的投入、通過收併購方式，讓我們的業務走得更快，也更遠。
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