廣佛同城十年，大瀝是最早承接廣州客外溢的地區之一，每天數十萬廣佛候鳥往返於此。
從功夫君的視角來看，大瀝樓市分為四大板塊。
其中發展最早的，莫過於鹽步、黃岐板塊，這裡直接與荔灣接壤，在售均價2.8-3.3萬/㎡。
瀝桂新城板塊作為後起之秀，在售均價2.4-3萬/㎡，由於靠近千燈湖，向來也不缺關注度。
今天，功夫君主要帶來大瀝鎮政府板塊和廣佛智城板塊在售項目盤點。
兩個板塊東西直線距離不過3公里，最低1.2萬/平，最高2.4萬/平。
也就是說，在東邊買一套房的錢，分分鐘可以在西邊買2套，價差十分明顯。
廣佛智城板塊
廣佛智城，地處廣佛國際商貿城中心區，坐落在南海中軸線之上，佔地約500畝，總建築面積110萬㎡，集產業、商業、互聯網+、孵化於一體。
經過8年多的發展，廣佛智城至今引入市場主體3000個，稅收超2億，帶動就業2萬人，並擁有華南最大的永旺夢樂城。
板塊住宅交投相對活躍，在售樓盤有美的玖峰廣場和華福熹雲水岸；二手次新盤則有保利中央公館、融創御府和保利瓏門。
▲大瀝永旺夢樂城
這一次，功夫君決定先了解板塊二手情況。
當地中介表示：除保利中央公館是2017年交樓，保利瓏門、融創御府等大部分還沒證滿兩年。
其中，居住氛圍最好的是保利瓏門，正好夾在永旺和九龍公園中間，生活十分便利。
然而，二手掛牌價高達2.3-2.9萬/㎡，還是毛坯，對於剛需來說，顯得有點高高在上，這個價位足以買到桂城外圍的次新盤了。
▲保利瓏門的二手掛牌價
前文提過，許多業主房產證還未滿兩年，需多繳一筆約5.6%的增值稅，短期內難以成交。
相比之下，周邊的一手項目雖並不位於廣佛智城核心位置，但產品及價格更有優勢，一起來看看：
項目名稱
在售戶型
價格區間
美的
玖峰廣場
93㎡三房
118㎡四房
帶裝修
2.2-2.4萬/㎡
華福
熹雲水岸
92-111㎡三房
121-140㎡四房
帶裝修
2-2.4萬/㎡
01
華福熹雲水岸
熹雲水岸位於廣佛智城北側1公里處，與保利中央公館僅隔一道橋，周邊仍有較多廠房。
銷售表示，項目在清7/8座尾貨，建面92-140㎡，帶裝修2.2-2.4萬/㎡，也有部分3座一手轉名單位放出，單價2萬/㎡出頭。
▲華福熹雲水岸
必須承認的是，該項目在戶型設計上下了功夫，比如7座92㎡戶型做到了南北雙陽臺，客廳開間也有3.7米，各個空間並不顯小。
▲建面約92㎡三房
但從價格來看，熹雲水岸就沒什麼優勢了，三房總價約200萬，上車門檻要準備65萬（三成首付+稅+物業維修基金），月供約7850元。
02
美的玖峰廣場
美的玖峰廣場位於廣佛路-江夏立交南側，與永旺直線距離也是1公里，周圍遍佈專業批發市場。
項目共4棟住宅+1棟公寓，規劃戶數524，當前在售2座93/118㎡三至四房，樓高29層兩梯六戶，物業費2.7元/㎡/月。
▲美的玖峰廣場沙盤
項目戶型設計頗為實用，其中93㎡每層4戶，客廳開間有3.6米；118㎡每層兩戶，為全南向橫廳設計，所有戶型均帶美的智能裝修。
該盤整體均價2.2-2.4萬/㎡，其中93㎡報價2.2-2.3萬/㎡，南向低樓層≈北向中高樓層售價；118㎡報價2.3-2.4萬/㎡。
功夫君瞭解到，也有部分內部單位低至2萬/㎡，具體折扣要視客戶誠意另行爭取。
最後補充一句，項目復工情況良好，目前施工進度肉眼可見，預計2021年底可交付。
▲美的玖峰廣場
大瀝老城區板塊
第二站來到大瀝老城區，這裡也是大瀝鎮政府所在，集中了大部分企事業單位和老牌商業街。
另一方面，板塊位於佛山沙堤機場限高範圍內，建築物普遍不超過20層，居住密度較低。
▲大瀝老城區
相較廣佛智城的高門檻，老城區樓價顯得親民許多，主流售價1.6-1.8萬/㎡（帶裝修），也有部分尾盤低至1.2萬/㎡（毛坯），豐儉由人。
項目名稱
在售戶型
價格區間
合生
悅公館
95㎡三房
120㎡四房
帶裝修
1.58-1.7萬/㎡
時代招商
天禧
95㎡三房
115-129㎡四房
帶裝修
1.6-1.9萬/㎡
國華新都
89-143㎡平層
160㎡複式
毛坯
1.2-1.45萬/㎡
方圓
小城之春
129㎡四房
（最後兩套）
帶裝修
1.6萬/㎡
富佳和院
82-96㎡三房
104-120㎡複式
待售
03
合生悅公館
合生悅公館鄰近大瀝高級中學，距離鎮政府步行僅800米，與碧桂園華府隔一條馬路。
項目於2018年底拿地，2019年底入市，共規劃5座住宅，約300戶，還有約3000㎡社區商業，拿地樓面價約9936元/㎡。
銷售表示1棟已售罄，目前在售2棟，樓高16層，兩梯四戶，面積段為95㎡三房和120㎡四房。
價格方面，項目均價1.6-1.8萬/㎡，樓層任選，北向95㎡最低1.58萬/㎡起，120㎡價格稍貴1000-1500元/㎡。
問及折扣，銷售表示：若家裡有醫護人員，還可參與95折團購，折後價1.5-1.7萬/㎡。
▲合生悅公館沙盤圖
以120㎡四房為例，帶南北雙向陽臺，折後總價約204萬/套。也就是說，這裡一套四房總價≈廣佛智城那邊的三房起步價。
若是剛需上車，95㎡總價約150萬/套，三成首付算上各項費用約48萬，月供約5300元。
▲建面約120㎡戶型
04
時代招商天禧
從合生悅公館往南2公里，就是時代招商天禧，其位於太平大道南側，步行至大瀝鎮政府約1公里。
該盤同樣是2018年底拿地，樓面價約8876元/㎡。
項目規劃14棟圍合式住宅，分A/B區開發，建築面積約18萬㎡。自去年年底開賣以來，天禧陸續已有5棟入市，吸引許多本地客購買。
▲時代招商天禧平面圖
銷售表示，天禧目前在售1/6/7/8/9棟餘貨，面積段為95㎡三房和129㎡四房，最搶手的115㎡四房早已售罄，下一批推新要等到4-5月份。
95㎡分A/B兩個戶型，都是三房兩衛設計，區別在於B戶型雙臥室朝南，客廳開間為3.65米；而A戶型陽臺面積更大，主臥收納空間更多一些。
▲A戶型建面約95㎡
▲B戶型建面約95㎡
129㎡為南北雙陽臺設計，空間夠用之餘，滿足更好的通風條件。
▲D戶型建面約129㎡
價格方面，因樓棟不同而略有差異，如1棟為兩梯四戶，6-9棟為兩梯六戶，北向均價1.6-1.7萬/㎡，南向均價1.7-1.9萬/㎡。
以一套7棟北向95㎡三房為例，總價約156萬，三成首付約54萬（含稅含物業維修基金），30年月供約5900元。
▲時代招商天禧
05
國華新都
說起老城區的項目，不得不提及國華新都，其就在時代招商天禧旁邊，該盤於2013年拿地，樓面價僅1726元/㎡。
項目建築面積約50萬㎡，共52棟，分兩期開發，一期26棟，二期26棟，共2774戶。
▲國華新都
目前，項目在清89-143㎡平層和160㎡頂層複式，基本上是各樓棟的天地層單位，毛坯均價1.2萬/㎡，為大瀝在售最便宜的項目。
▲建面約89㎡戶型
▲建面約143㎡戶型
價格是一方面，另一方面國華新都風評一般，網上有許多業主反饋可查，在此不做過多評價。
功夫君寫在最後
還有兩個項目不展開敘述，一個是富佳和院，已開放銷售中心但尚未入市；另一個是方圓小城之春，目前僅剩最後2套130㎡底層四房。
總體而言，大瀝舊城區受制於可開發用地少、城市面貌較舊、交通經常擁堵，樓價不及新開發的廣佛智城板塊；不過，老城區教育資源並不遜色，板塊內有多所省級學校。
與此同時，兩個板塊的舊廠房改造都在有序推進，未來城市面貌還會有更大的改善。
最後，功夫君還有以下幾點感受：
①沒有地鐵是大瀝市民心中長期的痛，未來規劃的5/6/8號地鐵線路，都不在本輪佛山地鐵申報範圍；
②不堵車的情況下，兩大板塊都能自駕20分鐘到千燈湖，但堵車就不好說了；
③大瀝舊城區樓價是比較親民的，甚至低於部分非限購區，待國華新都正式收官後，區域其它項目將徹底站穩1.6萬/㎡；
④綜合來看，天禧銷售中心人氣最好，時代還會通過一些物業附加服務打動顧客，比如說，主動給來訪的車輛消毒。
—— END ——
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