萬科2019年業績大幅下滑
疫情影響下，房企紛紛降價銷售，這是房企的至暗時刻嗎？
房產一哥萬科A發佈2019年財報，2019 年公司營業收入 3,678.9 億元，同比+23.6%；歸母淨利潤 388.7 億元，同比+15.1%；每股基本收益 3.47 元，同比+13.3%；淨資產收益率為 20.7%，同比-1.0%；地產結算收入 2,340.4 億元，同比+21.8%；毛利率和歸母淨利率為36.2%和 10.6%，同比分別-1.2% 和-0.8%；三費費率為7.0%，同比-1.1%；投資收益 49.8 億元，同比-26.6%。此外，每 10 股派息 10.45 元，分紅率 30%，股息率為 3.7%。
萬科A的這個業績，可以說是不盡人意了，萬科作為行業三十載領跑者，在提前倡導高週轉、探索住宅工業化、專注中小戶型精裝修產品、深化小股操盤模式以及創新業務發展等方面都是當之無愧的先行者，其成果也已體現在公司過去銷售和業績的持續穩定增長中，也體現在行業領先的穩健經營和財務指標中，同時公司在物業等細分領域也已領跑行業，但是這個增速確實是太不盡人意了！
那麼公司業績大幅下滑的原因是什麼呢？主要還是各種減值，存貨計提減值 11.4 億元，影響歸母淨利潤7.8 億元；投資性房地產計提減值 5.1億元；長期股權投資計提減值 21.5 億元。
不過值得肯定的是公司經營現金流連續 11 年為正、財務穩健，物業拓展加速、估值可觀。2018 年經營性活動現金流淨額457億元。2019 年末已售未結金額 6,091.0 億元，同比+14.8%。
萬科總裁稱疫情對地產業影響很大
萬科總裁在萬科2019年度業績發佈會上表示，疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。
在銷售方面，萬科2-3月份的認購同比降低了510億元，1月份搶了開門紅，基本上沒受到影響。在交付方面，這次疫情讓萬科對10000個客戶有交付延緩的可能性，全年的影響可能涉及到3.9萬戶。
對開復工的影響也很直接，今年的開工比以往晚了40天。對現金流的影響也很明顯，由於銷售的減少，導致銷售回款的減少，由於疫情增加的防疫成本，萬科每天至少5.3萬人在抗疫一線，也增加了加班費等支出。
總體來看，這次疫情對公司的影響相當大，銷售回款的大幅度下降，並且也給未來1-3年產生結算壓力。
萬科A總裁稱疫情對地產業銷售、交付、現金流、開復工影響很大，地產行業要涼涼？畢竟萬科作為行業龍頭企業，都收到了很大的影響，何況是其他的二流甚至三流企業呢？在去年行業集中度加大及房住不炒的背景下400多家房企倒閉，而現在受疫情的影響，萬科遇到經營困難的問題，那麼其他地產公司經營怎麼樣？
受疫情影響，1月份房企整體銷售業績下滑。統計發現,在2020年1月銷售額排名前50的房企中，銷售額同比下滑房企達40家，業績下滑率達80%。春節期間，房企銷售全面停止，更是“零回款”。1月下旬開始,大部分開發商的成交量相比往年春節期間暴跌了95%。
萬科的負債率本身就是房企中的最低，高週轉是房企的標杆，融資成本也長期維持在4%的位置，而且這還是在前幾年萬科縮小戰線，減少拿地(投資強度）之後，其他房企必然也有不同程度的困難。尤其是本身融資利率較高的民企地產，否則恆大不可能選擇75折線上促銷。
可以說，現在的房企都是在經歷轉型之痛，在國家“住房不炒”的大背景下，越來越多的房地產企業正謀求“去地產化”“多元化轉型”，對於房企而言，很難真正深耕其他行業。
隨著土地成本持續上升、融資成本提高、營銷費用攀升，地產行業面臨著毛利見頂現象。房地產市場在歷經“黃金時代”後，其下半場“白銀時代” 已然到來。各大房地產企業在庫存和資金方面都承受較大壓力，整個行業亟需戰略轉型。轉型有陣痛，但不轉型更痛。
地產股今年還有投資機會嗎？
疫情對地產只是會有影響，但完全不至於涼涼。
房地產就是基業長青的行業，只不過未來平穩發展，不會像以前那麼瘋狂。
三四月樓市“小陽春”已經成為泡影,開盤的項目仍舊要推出,可能會有優惠活動吸引顧客。總體不存在大跌環境。既不會像非典期間全國房價普跌20%，也不會像那樣出臺刺激政策。樓市要求“穩”仍是主題。
萬科的發聲也和格力董大姐類似，都是受疫情影響，其實市場已經提前反映了業績不及預期的走勢出來，估值已經進入比較低的區域了，但是說反彈，只能是投機機會，也未必會有像樣的走勢出現。
投資機會方面，未來肯定是向頭部聚集，但是現階段也顯然不是機會。
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