2019年，中國房地產市場調控政策持續，全國新建商品房成交規模增速有所回落，百強企業銷售規模近十萬億，市場份額進一步提升。百強企業緊抓城市群及熱點城市發展機遇，把握市場主流需求、打造適銷對路的產品，不斷加大營銷力度助力規模的增長。與此同時，百強企業更加註重品質與管理、科學決策精準投資，防範經營風險，同時迴歸產品本源，朝著高質量發展階段邁進。
業績規模
1、銷售業績增速放緩，市場份額升逾六成。
➣銷售總額增長16.3%，市場份額提升至61.5%
百強企業2015-2019年銷售增長情況
2019年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達98179.3億元、72458.3萬平方米，同比增長16.3%和13.5%，增長率分別高於同期全國增幅9.8、13.6個百分點。
百強企業及綜合實力TOP10企業2015-2019年市場份額
百強企業市場份額持續擴大，持續擴大至六成，行業集中度進一步提升。2019年，百強企業銷售額市場份額穩步上升至61.5%，較上年提高5.2個百分點，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為27.7%，較上年提高1.3個百分點。
➣陣營分化深度加劇，大型房企優勢持續凸顯
百強企業不同陣營2019年銷售額及其增長率均值情況
百強企業陣營分化的同時，陣營內部的企業分化也在加劇。2019年，百強前10企業銷售額增長率均值為11.9%；11-30企業均值達24.1%，為百強企業銷售增速最高的陣營。世茂房地產、龍光地產等銷售增速均在30%以上，融創、中海、綠城、龍湖等銷售增速均超過20%。
百強企業地級以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資佔比
百強企業資源集聚效應更為強化，進一步加劇陣營間的分化，強者恆強態勢持續。前10企業平均進入105.4個地級城市，地級城市覆蓋率達36.0%；拿地金額佔50家代表企業拿地總額的47.7%；佔行業國內信用債、海外債發行總量的11.1%、27.7%。而城市佈局結構、深耕策略及運營水平的差異是陣營內部企業分化的主要因素。
百強代表企業未來發展目標
百強企業發展目標著重強調提升經營質量，著重強調規模、管理、產品和服務這四個方面，致力於實現高質量發展：1）規模上追求適度、穩健增長，2）強化管理能力，提升企業管理水平，3）注重產品品質、提高服務質量。
2、把握市場機遇因城施策，優產品強營銷保增長。
➣把握城市群發展機會，加大高潛力城市深耕力度
百強代表企業2018、2019年各等級城市銷售額分佈
百強企業積極把握熱點城市市場機遇，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，二線城市佔比為44.5%，三四線城市銷售額佔比增長1.5個百分點至40.9%；長三角銷售佔比最高達31.7%，粵港澳大灣區佔比14.9%。
➣緊抓改善型產品需求，聚焦產品力提升
百強代表企業2018、2019年重點項目各面積段銷售佔比
2019年，百強企業加大首改類產品的推出比例，支撐企業銷售業績的穩步增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90-140平米首改類產品銷售額佔比達56.1%，較上年提升2.8個百分點。
50家代表企業2018、2019年分城市等級各面積段銷售佔比
百強企業因城施策，一線城市聚焦首置首改產品，二線及三四線城市繼續加大首改及改善類產品。一線城市首置類、首改類產品銷售貢獻佔比分別為29.2%、38.8%，在二線、三四線城市，首改類佔比分別為59.3%、60.1%，較上年分別上升3.2、3.0個百分點。
➣緊跟市場節奏大力推盤，多渠道營銷回籠資金
部分企業在線營銷平臺購房優惠措施
百強企業一方面精準把握市場節奏，通過不斷加大推盤量，實現了銷售業績持續穩步增長。另一方面通過多盤聯動、打造購房節、全民營銷等方式為銷售造勢、蓄客，通過加大優惠、提高佣金等實現項目有效去化；2020年初，百強企業繼續發力線上營銷、無理由退房或將成為行業標配。
運營表現
1、行業盈利能力整體下降，優秀企業逆勢提升。
➣增收不增利顯現，限價疊加高成本侵蝕溢價空間
百強企業2015-2019年營業收入與淨利潤均值變化情況
2019年百強企業營業收入與淨利潤保持增長態勢，增速較上年有所放緩。百強企業營業收入均值達546.4億元，淨利潤均值達69.0億元，分別同比增長24.2%、19.5%，增速較上年減少11.6、20.4個百分點。
百強企業2017-2019年淨利潤率及ROE情況
受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業週轉速度的下降，盈利能力小幅下降。2019年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，較上年分別下降0.5、0.8個百分點。
➣盈利能力分化加劇，優秀企業內部挖潛擴大盈利
百強代表企業2019年拿地均價/銷售均價的均值情況
2019年，前10企業淨利潤率與淨資產收益率較上年分別提升0.1、0.6個百分點至14.8%、20.2%；11-30企業淨利潤率和淨資產收益率較上年分別提升0.5、1.1個百分點至13.0%、21.2%。優秀百強企業一方面受益於規模效益，土地成本、融資成本、期間費用等均處於行業較低水平；另一方面，優秀企業加快週轉效率，通過房地產數字化、優化管控模式等，降本增效，有效促進了企業盈利水平的提升。
2、企業換倉迴歸一二線，多元融資促穩健發展。
➣拿地態度維持謹慎，佈局迴歸一二線城市
百強代表企業2018-2019年拿地金額佔銷售額比重均值
百強企業的拿地態度維持謹慎，佈局重點向一二線城市迴歸。2019年，50家百強代表企業拿地金額佔銷售額比重較上年降低2.7個百分點至26.7%；在一二線城市的新增土儲權益面積佔比52.8%，同比增長7.0個百分點。
百強代表企業2019年收併購金額前20城市
百強企業積極通過合作、收併購等方式補充優質土地資源。2019年約300家房企作為買方涉足收併購，涉及交易金額近3000億元，其中百強企業所涉金額近八成，是收併購市場的主要參與者；杭州、成都、蘇州、西安等熱點二線城市收併購金額均超過100億元。同時，百強企業藉助自身資源優勢在城市更新、產城融合、文旅地產等領域積極擴充土地儲備。
➣融資環境從嚴從緊，海外債融資規模有所增長
在銀行及信託融資渠道監管從嚴的情況下，百強企業憑藉自身優勢與銀行及信託機構進行合作獲取資金。2019年銀行貸款的審批要求更趨嚴格，金融機構普遍設定“白名單”，優先與百強企業進行合作，在授信規模、成本及期限方面更多傾向百強企業；信託公司對合作對象的篩選標準更加嚴苛，部分信託甚至將合作對象的選擇標準限定在排名前50的房企，百強房企在信託融資方面的優勢顯著。
部分百強企業2018-2019年信用債發行結構
百強企業的國內信用債發行總量減少，公司債略有增長，海外債發行量有所回升。2019年，海外債發行規模同比增長8.8%至3388.1億元，國內信用債發行規模為2036.4億元，同比減少16.7%。
部分百強企業2018-2019年ABS發行結構
百強企業積極通過資產證券化盤活資金，ABS發行規模占房地產企業發行總量的62.4%。2019年，百強企業的ABS發行規模同比增長13.4%，共計1797.3億元。供應鏈ABS是百強企業發行ABS的主要類型，發行量1094.0億元，佔比達60.9%。
風險管理
1、“去槓桿”轉為“穩槓桿”，強化管控保障現金流。
➣百強負債水平高位平穩，債務期限結構分化
百強企業2015-2019年負債率情況
百強企業由“去槓桿”轉為“穩槓桿”，負債水平仍處於高位。2019年，百強企業資產負債率均值為78.7%，較上年微增0.2個百分點；剔除預收賬款後，有效負債率均值為49.0%，百強企業整體負債水平保持穩定。
➣債券償債高峰到來，銷售融資承壓暗藏隱憂
房企2020-2024年到期債券規模情況
房企將迎來償債高峰，面臨一定的現金流考驗。房企存續債券中，2020-2023年債券償還規模保持高位，並在2021年到達高峰。2020年需償付規模為7520.1億元，2021年將達到10524.2億。隨著市場進入深度調整期，特別是2020年初新型冠狀病毒肆虐，房地產企業銷售端的壓力正在逐漸加大，疊加融資端繼續偏緊，房企面臨較大的現金流壓力。
➣關注短期償債能力，抓回款促融資防風險
百強企業2015-2019年流動比率與速動比率均值
百強企業短期償債能力保持穩定，在可控範圍內。2019年，百強企業流動比率均值為1.52，較上年下降0.03；速動比率為0.54，較上年下降0.03；經營活動產生的現金流量淨額均值為52.1億元，較上年增加1.9億元。
2、快速去化緩解高價地壓力，精準投資降低資金風險。
➣新增高價地總量增長，去化程度分化明顯
各層級百強企業2017-2019年新增高價地開盤情況
百強企業新增高價地金額、面積總量出現增長。2019年，百強企業新增高價地金額及面積總量分別為6422.2億元、5134.4萬平方米，同比增長率均為23.8%，新增高價地數量201塊，同比增長27.2%。百強企業歷史高價地開盤率近四成，企業規模越大其高價地開盤程度越高。為分析百強企業高價地去化情況，研究組整理了百強企業近三年所拿高價地及其開盤情況，結果顯示：百強企業三年開盤率達到38.5%。前10企業的高價地開盤率最高達41.6%，11-30企業、31-50企業的高價地開盤率分別為40.5%、25.0%。部分資金壓力較大的企業應注意高價地風險，可通過合理分散佈局、加速推盤等方式降低高價地所帶來的資金及去化風險。
➣貨值結構繼續優化，提高變現能力保障現金流
百強代表企業可售貨值去化結構
百強代表企業可售貨值結構良好，貨值儲備充足。基於2016-2019年百強代表企業的土地儲備情況、各城市土地消化週期，對可售貨值結構進行分析研究，結果顯示：去化週期在2年以內的佔比超七成。
➣聚焦地產開發主業，強化多元協同
百強企業進入多元化領域數量佔比
百強企業圍繞地產主業探索多元業務，協同打造多元競爭優勢，探索更多利潤增長極。2019年，萬科、碧桂園等龍頭房企開發業務收入佔比均在90%以上。在業務投資方面，房企在聚焦地產主業的同時應避免盲目多元化擴張，謹慎選擇新進業務類型，推動企業健康發展。
社會責任
1、持續參與精準扶貧，全面履行企業公民責任。
➣探索精準扶貧新模式，助力決勝小康社會
部分房企精準扶貧模式
百強企業憑藉資金、技術、市場、管理等優勢，不斷改進扶貧工作方法，探索扶貧模式，注重提高扶貧效果的可持續性，為精準扶貧貢獻房企智慧；扶貧工作已取得成效，獲得相關部門的肯定和表彰，樹立起房企積極回饋社會的形象。
➣全方位積極回饋社會，全面履行企業公民責任
百強企業2015-2019年納稅情況
2019年，百強企業積極依法納稅，納稅額穩步增加。百強企業納稅額均值達70.6億元，同比增長19.8%。百強企業對ESG理念（環境、社會和公司治理）的關注度進一步提升，ESG報告也逐漸成為向投資者、客戶展示公司可持續發展能力的媒介；百強企業持續投入社會公益活動，聚焦保障房、教育、文化保護等領域，升級公益模式，努力回饋社會。
2、積極出手抗擊疫情，多舉措做好防控工作。
部分房企加強疫情防控示意圖
2020年，面對新冠肺炎疫情，百強企業積極捐款捐物，部分企業參與防疫設施建設工作。同時，百強企業嚴防控築牢防疫戰線，通過及時關閉售樓處、加強防疫宣傳工作等，守護好防疫工作大後方。此外，百強企業為租戶減免租金，幫助小微企業度過難關。
結語
2019年末，中央經濟工作會議明確指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。在此背景下，百強企業積極改進經營模式，迴歸產品本源，推動企業高質量發展。一方面把握市場機遇，打造主流產品，另一方面，控制成本支出，審慎投資，優化管控方式，加快週轉效率。2020年是全面建成小康社會的決勝之年，百強企業應把握歷史機遇，堅持以客戶為中心，努力打造高品質產品，不斷提升企業綜合實力。
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1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
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