導讀：
區政府因城市規範發展，需要收回開發商的土地，代表政府與對方多次談判，並參與政府多次聯合會議，同時就行政行為論證如何確保實體與程序都合法性。
這是其中一份文書。
關於《補償申請書》的法律意見書
致：某某區土地儲備中心：
就收回肇慶某某某某房地產開發有限公司（下稱“某某公司”）土地使用權與一事，“某某公司”向貴府遞交《補償申請書》及附上相關材料。在對前述文件進行了形式上的審查基礎上，結合“某某公司”陳述的情況，在“某某公司”所述的事實及提供的材料都屬實的前提下，現按照律師行業公認的業務標準、道德規範和勤勉盡責精神, 就相關法律問題出具如下意見：
- 收回出讓國有土地使用權的主要法律依據1、憲法依據。《憲法》第10條規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。”2、專門法律依據。A、《房地產管理法》第19條規定“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”第33條規定“國家實行房地產價格評估制度……按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和種類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”B、《土地管理法》第58條規定“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”C、《中華人民共和國物權法》第148條規定“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第42條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。”D、《城市規劃法》第50條第1款“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放後，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。”3、行政法規依據。A、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條規定“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。” B、《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定“貨幣補償的金額……以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。” 4、專門業務評估依據《中華人民共和國國家標準房地產估價規範GB/T50291—1999》第6.7.6規定“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩餘年限所對應的正常市場價格進行。”綜上可見，公共利益需要的，為實施城市規劃進行舊城區改建而需要調整使用土地的，都可收回國有土地使用權，同時需依法予以補償。故，貴中心基於公共利益和規劃調整，收回土地是有相應法律依據的，同時，應給予相應補償。二、關於“某某公司”所提四項補償 1、原某某國用（2007）第23729號土地(容積率2.5)使用權價值從《憲法》第10條、《中華人民共和國物權法》第148條、《房地產管理法》第19條、第33條、《土地管理法》第58條《中華人民共和國國家標準房地產估價規範GB/T50291—1999》第6.7.6規定等可見，這項補償請求是有法律依據的，補償估價應根據該土地使用權的剩餘年限所對應的正常市場價格進行。” 對此，有資質的鑑定機構可進行評估，然後參照評估結論進行補償。2、原地上10712.24平方米建築物拆除時的建設成本概括“某某公司”所述的理由是，原地上10712.24平方米建築物的拆除是基於政府同意“某某公司”的建設開發方案後而拆除的，如果不是因為政府同意了，地上建築物仍然至今都會存在，兩者有著直接的因果關係。結合“某某公司”自述建築物拆除時間在2010年9月，期間“某某公司”先後向相關部門申請調整容積率，政府相關部門在審議中。對照《城市規劃法》第50條第1款的規定可見，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償的是“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放後”，現沒見“某某公司”提供相關的規劃許可證， “某某公司依據《城市規劃法》的相關規定要求補償，我們認為，補償依據尚不充分，因與《城市規劃法》的相關規定尚不完全匹配。3、原地上商鋪、房屋拆除費用 該請求基於第2項請求為基礎，如上2所述，第2項請求補償依據尚不充分。故，因基礎請求依據尚不充分，由此引出的本請求現而無法發表意見。 4、原地上商鋪從2010年11月至今的租金損失此項請求，暫沒見充足的事實依據，故無法發表意見。
本《意見書》根據“某某公司”提供的材料（材料的真實由貴中心核實）與陳述從專業角度發表本律師看法和意見，由於材料和陳述存在侷限性，本律師的判斷和意見也可能存在相應的侷限性。因此，特別指出：以上意見，僅供參考，貴中心對本文書的結論有獨立判斷之權利。
本意見書正文共三頁（以下無正文）。
廣東開信律師事務所
姚冠旺律師
二O一五年九月五日
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