編者按：2020年的初春，與往年大不相同，一場“灰色疫情”，讓春天的整體色調淡了很多。本該早早進入復工階段的房地產行業，直到近期，各地售樓處才相繼開放，而多數有購房意願的用戶，從冬去一直“拖”到春來，從“線下”等到“線上”，安家置業的“想法”才逐漸變為“現實”，為進一步破解房地產行業買賣雙方需求“障礙”，樂居將於3月6日起開展以“一帶一城”為主題的線上“探春”活動，聚焦以體育新城、鑽石灣、大連灣、金普、旅順新城等為代表的大連北部發展帶和發展潛力新城，為購房者甄選好房，獻計獻策。本期對話嘉賓為同策同源機構副總經理王磊先生。
樂居東北·大連：如何評價"一帶一城"的發展歷程？
同策同源機構副總經理王磊：體育新城、鑽石灣、旅順新城、大連灣和金普新區，一帶一城這些區域其實代表了大連房地產市場發展的幾個不同階段。
從時間節點上來說，鑽石灣和大連灣發展的比較早。大連灣之前屬於比較封閉的區域，由遼漁上下游的產業，以及大船、重工、造船等上下游產業，支撐著大連灣類似於城市獨立城鎮的發展狀態。大連灣房地產市場發展時間比較久遠，從零幾年開始，區域房地產一直有開發。
鑽石灣是繼大連灣之後興起的熱點區域，在一帶一城的幾個區域之中，它的發展時間僅次於大連灣。發展初期，區域比較火熱，但是鑽石灣區域後續的土地出讓速度沒那麼快。雖然發展較早，但並沒有經歷爆發式的發展。
在2017年以前，基本上只有億達一家品牌房企在旅順新城發展。其他的像新加坡花園、陽光波爾多等都屬於本土的小型開發企業。所以在整個旅順新城區域中，主要還是以億達為主。但從2018、2019年開始，區域進入發展新階段，華潤、招商、保利、碧桂園、中梁等品牌房企紛紛入駐。
體育新城是整個新機場沿岸商務區規劃的先導區，與當年的東港很像。東港當年被定義為 CBD金融中心區域，而體育新城則是被定義為新機場沿岸商務區的先導區。從嚴格意義上來講，體育新城屬於快速催生的市場，區域房地產市場是比較火爆的，但區域的公共交通、生活配套、教育配套、商業配套都屬於原生態狀態，現在並沒有很成熟的呈現出來。
金普新區包含了金州、開發區兩個區域，樓市在2017年以前一直是相對獨立封閉的內生型市場，即本地工業企業的職工安家落戶，產生需求支撐市場。但在2018、2019年，金普新區樓市與主城的交融度越來越強，目前金普新區更多的承載了大連的剛需外溢。這與旅順新城、大連灣兩個板塊非常相似。
從城市發展、樓市發展的階段來講，目前旅順新城的發展相對成熟，鑽石灣的地理位置決定了它是最具潛力的地方。體育新城是市內主城區少有的大規模的居住區。
樂居東北·大連："一帶一城"的樓市格局目前呈現何種特點？
同策同源機構副總經理王磊：一帶一城理念中的區域，現階段的發展速度都比較快。像大連灣、鑽石灣都是屬於供地比較集中的區域，體育新城後續也將有多宗土地供應。在發展過程當中，每個區域都形成了內生髮展的相對獨立體系。
在這幾個板塊當中，每個板塊的特點都是不一樣的。像旅順新城的教育、商業、公共交通等配套都相對成熟；鑽石灣在核心城區內，有地鐵5號線帶動，是比較成熟的區域。體育新城在地鐵2號線的延伸線開通、教育配套落位、商業陸續動工建成後，區域才能正式呈現出具有生活氛圍的配套。大連灣、金普新區是屬於承載城市剛需外溢的區域，屬於價格窪地。所以說區域的發展狀況和歷程都不太一樣。
樂居東北·大連："一帶一城"的樓市客群結構有何特點及趨勢？
同策同源機構副總經理王磊：在這幾個板塊的發展過程中，其承載的客群是有區別的。
首先，鑽石灣基本上承載了市內的改善客群。喜歡主城便利性、配套，不希望離開主城繁華區域的改善客群，都進入了鑽石灣片區。
體育新城承接城市改善、剛需外溢客群。除了大連灣、金普和旅順新城之外，體育新城也承載了一部分外溢剛需。
旅順新城基本上承接的是高新園區的外溢剛需客戶，以及旅順城區的改善客戶，區域內兩種客群匯聚。市政府、市民健身中心、優質學區都集中在旅順新城，所以對於旅順本地的客群來說，置業旅順新城是一種改善。但從黑石礁到河口範圍之內，房價基本上都在2萬以上，對於高新園區的客群來說，剛需客群可選擇的空間非常少。如果說這部分客群之前外溢到了黃泥川、龍王塘區域，那麼接下來就將外溢到旅順新城區域。
金普新區跟旅順新城有類似也有不同的地方。首先，金普新區承載了區域內的改善客群和一部分主城外溢的客群，因為金普新區是目前除了旅順新城之外的唯一房價在萬元左右的區域。金普新區由金州、開發區兩個區域組成，開發區的南部濱海區域是以本地改善客群為主，小窯灣則屬於剛需進入的主力區域，金州的新機場沿岸板塊客群也屬於外溢剛需。所以說，金普新區跟旅順新城有相同特點，基本上都是既承載了主城外溢的剛需客群，也承載了區域內的改善客群。
樂居東北·大連：如何看待"一帶一城"的樓市發展前景及土市潛在供應？
同策同源機構副總經理王磊：從發展現狀來看，2019年金普新區在整個大連房地產市場的表現是非常好的，成交總量已經超過了甘井子區。要知道，近10年來甘井子區一直是大連樓市成交量的NO.1。金普新區區域組成的範圍特別大，相對來說產品業態齊全，有改善、有度假也有剛需。若論發展機會和潛力，金普新區肯定是潛力最大的，因為其未來可供發展的區域縱深比較大。相對來說，開發區可供應的土地相對少，但金州還是有土地可供的，包括金渤海岸、金州老城區的舊改等都有土地可供。此外，金州和開發區之間的發展空白地帶，還有一批大體量的土地可供應。所以從土地供應方面講，金普規模也是最大的，是其他幾個板塊都沒法相比的。
其餘四個區域中，鑽石灣供地的潛力還是蠻大的。因為鑽石灣區域中除了已有的遠洋、中鐵建和大連港項目，還有遠洋新項目以及萬科新項目，基本上具備了多個品牌房企區域共同發展的基礎。而且鑽石灣區域是未來地鐵4、5號線的交匯處，也是甘井子連接主城的跨海通道的主要交匯處。它可能是最具發展潛力的區域，也是中西沙新房改善客群的承載區域，因為中西沙現在基本沒有土地可供應。
從全市發展方向來說，體育新城是主城區內除高新園區外的剛需、改善客群承接區，剛需剛改基本上都會外溢到體育新城。目前，體育新城是品牌房企聚集度最高、發展速度最快的區域。但由於公共配套的缺失，體育新城在短期之內的發展潛力、發展速度與鑽石灣相比還會有一定差距。就發展的戰略空間而言，體育新城可拓展的空間大，並且隨著主城區土地的供應減少，體育新城將是未來有地可供的主要區域，也是大連主城北進的主要承載區域。所以說體育新城的發展前景僅次於鑽石灣，其面對的客群承載情況有區別，也有交融。
大連灣和旅順新城兩個區域分別承載了區域內的客群的外溢。旅順新城目前品牌房企比較多，同時具有本地改善客戶。高新園區發展的空間受限，黃泥川基本沒有住宅用地可供了。龍王塘由於地理位置和現有的地質條件，可供開發的體量也並不大。在此情況下，旅順新城是唯一可以大體量接收高新園區剛需外溢的區域。
大連灣更像是甘井子區剛需外溢的主要區域，這是由價格和區域發展階段所決定的。從價格來講，這幾個板塊中，鑽石灣是第一梯隊，體育新城是第二梯隊，大連灣是第三梯隊，然後旅順新城和金普新區是第四梯隊，所以說它們承載的功能是不一樣的。大連灣的發展前景在我看來還是蠻好的，因為之前圍繞著遼漁的發展，區域內的生活配套、公共交通配套各方面齊全完善，只是缺乏跟主城之間的相連。如果大連灣跟泉水、後鹽區域都逐漸連接上的話，其發展潛力是非常大的。
樂居東北·大連：對有意在"一帶一城"置業的購房者，有何建議？
同策同源機構副總經理王磊：對於購房者來說，房子是硬通貨。如果在大連生活卻沒有一套自己的房子，對城市的歸屬感是很低的。換言之，安家落戶是對這座城市最大的歸屬感，從這種歸屬感來講，買房子還是要趁早。
縱觀近些年全國樓市，房價再怎麼調整，整體來看還是在上升的。
所以，針對有意在"一帶一城"置業的購房者，建議剛需群體置業要根據自己的承載能力去購買，從生活的舒適性、配套的成熟性來考慮，金普新區、大連灣和旅順新城是比較值得推薦的板塊。
體育新城和鑽石灣，按現有的售價來看的，已經逐漸脫離剛需群體的選擇了。體育新城新房高層的售價已經一萬六七了，洋房售價都已經兩萬了，所以剛需客群對於這種區域還是要量力而為。而且目前鑽石灣、體育新城現有的生活配套、公共交通配套並不完善，所以這個階段進入到這兩個區域，還是要全方面考慮一下。但如果不單從剛需客群的視角考慮，而是從區域發展價值的角度來考慮，這兩個區域還是值得考慮的。
大連三山一海、三面環海的地形地貌，導致可供開發建設的空間非常有限。所以在土地資源有限、人口容量密度較高的因素下，各個區域的發展機會都是蠻大的。而且橫向對比，大連的房價無論是在計劃單列市中，還是在副省級城市中，都是比較低的。在這種情況之下，我覺得房子作為硬通貨，有購房需求的群體，不要猶豫，量力而行，趕快出手去購買。
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