2020年1-2月哪些房企拿地更為積極？

本篇報告從房企拿地角度出發，分析疫情影響下樣本房企拿地態度和佈局區域。因地產債發債主體除上市公司之外，也包括非上市公司。因此本文選取的樣本範圍較大，覆蓋64家樣本公司，並把國有房企拆開單獨分析。

具體來看，本篇報告分三個梯隊研究房企拿地行為。

1.第一梯隊為2019年全口徑銷售規模在3000億元以上的房企，共7家。第二梯隊為2019年銷售規模在1000億元-3000億元的房企，共27家。第三梯隊為2019年銷售規模在500-1000億元的房企，共30家 。

2. 第二梯隊千億房企招拍掛拿地額同比+12%，市佔率繼續提升

從整體市佔率來看，龍頭房企拿地金額市佔率仍在抬升，主要表現為第二梯隊的千億房企（1000-3000億）拿地市佔率的提升。數據上來看，年銷售額500億元以上的64家房企（一二三梯隊合計）拿地市佔率由2019年的37%上升至2020年1-2月的39%。其中，2020年1-2月第一梯隊拿地金額市佔率為9%，較2019年下滑2.5個百分點，第二梯隊房企市佔率為21%，較2019年上升4.1個百分點，第三梯隊市佔率為9%，較2019年上升0.3個百分點。

從各梯隊拿地同比增速表現來看，也驗證了第二梯隊的千億房企（1000-3000億）整體拿地力度有抬升。數據上來看，第一梯隊房企（年銷售額3000+億元）2020年1-2月拿地金額同比下滑45%，第二梯隊房企（年銷售額1000-3000億元）同比上升4%，第三梯隊房企（年銷售額500-1000億元）同比下滑23%。

拆分拿地方式，在剔除掉二級市場拿地之後，第二梯隊房企在招拍掛一級市場上的拿地金額同比增幅進一步上升。第一梯隊房企一級市場拿地金額下滑33%，第二梯隊一級市場拿地金額上升12%，第三梯隊下滑15%。從整體結構上來看，招拍掛市場拿地依然為主要拿地方式。且疫情影響下，二級市場拿地下滑幅度超過一級市場。2020年1-2月房企招拍掛拿地比重整體有提升。

這裡也需要說明的是，中指院監測房企一級市場拿地精確度較高，但二級市場拿地檢測地塊存在遺漏，所以實際二級市場拿地佔比將高於本文數據計算結果。本文二級市場拿地分析以時間序列縱向比較為主。

3. 溢價率整體下滑，但部分區域房企願意出高價深耕區域

拿地溢價率方面，64家樣本房企拿地溢價率整體呈現下滑趨勢，尤其是第一梯隊房企（銷售額3000+億以上）拿地溢價率下滑趨勢明顯。

從“總價高”地塊成交佔比的角度也可以驗證64家樣本房企整體拿地出資力度的下滑。計算成交30億元以上和成交50億元以上的地塊佔比，2020年1-2月，“總價高”的地塊佔比呈現下滑。

這裡有兩點值得注意，第一，雖然整體溢價率下滑，但第三梯隊個別樣本房企溢價率較高。主要是由於部分區域房企為了深耕區域佈局，願意出較高價格獲取土地。例如，建發房產獲取漳州地塊溢價率105%，華髮股份獲取珠海地塊溢價率為45%，首開股份獲取北京地塊溢價率34%，龍光集團獲取佛山地塊溢價率28%。

第二，在一線城市，“總價高”的地塊依然有市場。成交地塊50億元以上地塊主要集中在一線城市，廣州、北京成交的總價大於50億元的部分地塊溢價率可以達到30%以上。

4. 拿地區域集中在一線城市、長三角、環渤海（北京為主）

拿地分線分區域來看，主要集中在一線城市及長三角、環渤海（北京為主）。2020年1-2月，樣本房企一線城市拿地金額佔比由2019年的12%提升至29%，提升明顯。區域分佈上，受北京及周邊城市拿地金額佔比提升的帶動，樣本房企在環渤海拿地金額佔比由2019年的15%提升至31%。此外，長三角拿地佔比38%，依然是拿地最集中的區域。

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具體房企拿地態度及佈局

1. 分梯隊看拿地態度積極和謹慎的房企

具體房企來看，2020年1-2月，第一梯隊（年銷售額3000億元+）中保利地產、碧桂園、中海地產保持著積極的拿地態度，拿地金額同比增長較大，且獲取土地的溢價率不高。第二梯隊（年銷售額1000-3000億元）中，招商蛇口、雅居樂、中國金茂、中梁控股、濱江集團拿地力度較去年抬升，獲取土地溢價率不高。華夏幸福、金科集團、融信集團、綠城中國、金地集團拿地力度較去年同期有抬升，獲取土地的溢價率較高。第三梯隊（年銷售額500-1000億元）中，華髮股份、建發房產、首開股份、龍光集團保持積極拿地態度，主要以區域性房企深耕區域佈局為主，獲取土地溢價率較高。

另一方面，第一梯隊中的萬科地產、中國恆大、綠地控股、融創中國，第二梯隊中的新城控股、藍光發展、美的置業、陽光城、奧遠集團、榮盛發展、世茂房地產等，第三梯隊中的多數企業保持謹慎拿地態度。

2. 64家樣本房企拿地溢價率超15%的地塊集中在北京、浙江

64家樣本房企拿地中，溢價率超過15%的拿地地塊主要集中在北京和浙江。在2020年1-2月64家樣本房企所拿地塊中，溢價率超過15%的地塊佔43%，主要集中在北京和浙江省，其中北京佔比45%，浙江省佔比21%（其中杭州單個城市佔比為11%）。

進一步跟蹤參與北京、浙江拿地的房企，可以得到，拿地主體以國企和本地企業為主，北京尤其如此。參與北京拿地的主體主要有綠城中國、華潤置地、中交地產、首開股份、中海地產、中國金茂。參與浙江省拿地的主體主要有綠城中國、中糧地產、龍湖集團、融創中國。值得注意的是，華潤置地、中交地產、首開股份、融創中國、融信中國、陽光城在獲取土地時，採取了較低的權益比例。

3. 分梯隊佈局：第一梯隊拿地集中在一二線城市，整體溢價率不高

分梯隊看2020年1-2月具體房企的拿地佈局，第一梯隊房企主要集中在一線城市和重點二線城市，尤其是中海地產只在上海、北京獲取土地。即使是三四線佈局較多的碧桂園、恆大，在2020年1-2月也參與了二線城市的土地市場。溢價率上來看，第一梯隊房企溢價率整體不高，但在重點城市北京、杭州、南通、昆明、泰安、鄭州的個別地塊拿地溢價率超過20%。

4. 分梯隊佈局：第二梯隊拿地集中在北京、二線、浙江省內三線

在第二梯隊房企2020年1-2月拿地佈局中，北京、二線城市、以及浙江省內三線城市是主要拿地市場。

拿地金額同比為正的房企中，綠城中國、華潤置地、中國金茂在北京獲取土地分別為191億元、177億元、47億元。除北京之外，杭州拿地金額也較為集中，綠城中國、融信集團、中梁控股、濱江集團均在杭州獲取土地。溢價率方面，第二梯隊房企拿地溢價率較第一梯隊房企有所抬升，溢價率高的土地主要集中在北京、廊坊、武漢、杭州、南陽、南通、成都等城市。

對於第二梯隊拿地金額同比為負的房企來說，其拿地區域主要集中在二線城市和浙江省內城市。其中，龍湖集團、世茂房地產、榮盛發展、中國鐵建、陽光城在浙江均有拿地。溢價率較高的地塊主要集中在福州、杭州、西安、長沙、南昌等省會城市，以及浙江省內的金華、寧波。

5. 分梯隊佈局：第三梯隊拿地積極的房企以深耕優勢區域為主

第三梯隊房企中，2020年1-2月拿地態度較積極的房企佈局區域主要跟本房企深耕區域相關。例如首開股份、首創置業強化了北京地區的土地獲取，華僑城、龍光集團強化了取廣東地區土地獲取，華髮股份強化了珠海地區土地獲取。

6. 具備資金優勢的國有房企是參與土地市場的主要力量

上文64家2019年銷售額在500億元以上的樣本房企中，國企有13家。為了細化國有房企的拿地表現，我們進一步排查了總資產規模在200億元以上，且有存量債的國企，共39家。其中30家房企中指院有跟蹤拿地明細數據。根據銷售規模、資產規模對30家樣本進行分組如下表。

分組來看，2020年1-2月銷售額在500億元以上的國有房企拿地態度整體積極（第一第二梯隊），而銷售額在500億元以下的國有房企僅五礦地產在成都拿地3.8億元，其餘15家房企均未拿地。30家國企樣本中，年銷售額1000億元以上的保利發展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂，年銷售額500-1000億元的華髮股份、中交地產、建發房產、首開股份拿地態度積極。

結合溢價率來看，華潤置地、華髮股份、中交地產、建發房產、首開股份拿地同比增速和溢價率雙高，均超過20%。具體到拿地城市來看，華潤置地在武漢、鄭州、北京、徐州拿地溢價率超過20%，華髮股份在珠海拿地溢價率為45%，中交地產在北京、武漢拿地溢價超過20%，建發房產在北京、漳州溢價率超過20%。

在我們監測的第三梯隊（年銷售額在500億元以下）16家國有房企中，僅五礦地產在2020年1-2月有拿地記錄。從數據上反應，規模較大的房企是參與本輪拿地的主要力量。

需要說明的是，除了國有房企拿地之外，城投平臺也是拿地的主要參與方之一。以土地熱度較高的浙江省為例，2020年1-2月，浙江省成交溢價率超過50%的土地共31塊，城投平臺是主要拿地方之一。