2020年，中指研究院結合在商業地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2020中國商業地產百強企業”研究，旨在發掘行業中綜合實力強、運營水平高、成長潛力大的優秀企業群體，鼓勵企業理性認識商業地產市場發展現狀及規律，緊密跟蹤市場變動趨勢，在變革中積極創新謀發展，引領行業在新環境下實現持續、穩健發展。
2019年，我國經濟增長面臨下行壓力，商業地產市場也面臨挑戰。2019年，我國實現GDP總額99.1萬億元，同比增長6.1%；全年實現社會消費品零售總額41.2萬億元，同比增長8.0%，增速均出現放緩。從商業地產新房市場來看，2019年全國商業地產開工及銷售面積均呈下降態勢。在此背景下，商業地產百強代表企業的整體經營表現優於行業大勢：一方面，城市群/都市圈戰略實現城市協同發展，重點三四線城市消費能力提升，百強代表企業通過城市拓展與產品線完善，進一步實現了規模化發展；另一方面，百強代表企業密切關注市場需求，精準定位，通過互聯網化發展和精細化運營提升運營質量，重點項目平均租金及出租率指標表現較好；此外，在融資監管較嚴的背景下，百強代表企業加強資本整合，並通過資產證券化等方式擴大融資渠道，同時以高質量的運營為企業提供穩定的現金流，實現了穩健經營。
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規模表現
城市拓展與資本整合並舉，推動經營規模穩步壯大
2019年代表企業經營性物業持有面積均值為377.5萬平方米，較2018年增長19.4%，增速擴大1.7個百分點，擴張速度小幅增長。從規模上看，企業分化明顯：截至2019年底，萬達商管共運營管理萬達廣場超過320家，累計建築面積超過4600萬平方米，其它代表企業持有面積多數不足1000萬平方米，頭部企業領先優勢明顯。
圖 商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值及增長率
從租金總收入來看，商業地產百強代表企業經營性物業租金收入均值為31.6億元，較2018年增長20.5%，增速收窄1.9個百分點。
圖 商業地產百強代表企業經營性物業租金收入均值及增長率
商業地產百強代表企業經營性物業持有面積和租金收入的持續增長，反映出頭部企業不斷增強的業務擴張能力。百強代表企業積極拓展、鞏固一二線城市的同時，佈局至消費能力持續提升的重點三四線城市，並通過產品線的延伸，擴大客群覆蓋範圍；同時積極拓寬企業融資渠道，優化資本整合，引領行業高質量發展。
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經營質量
互聯網化與技術革新助力運營水平持續提升
商業地產的本質在於運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能夠直接反映企業運營實力。從代表企業經營性物業的平均租金來看，整體呈現上漲的趨勢，但漲幅收窄。2019年，商業地產百強代表企業經營性物業的平均租金為69.8元/平方米•月，同比增長0.9%。從結構上看，代表企業內部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分佈。
圖 商業地產百強代表企業平均租金及同比
從出租率來看，百強代表企業重點項目的表現較為穩定。2019年，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率為93.3%，與2018年持平。各代表企業重點項目的平均出租率差異相對較小，基本都維持在90%以上。
隨著消費進入個性化時代，捕捉並促使潛在的消費轉化為最終的購買行為，已經成為商業地產企業面臨的一項挑戰。為了加快適應市場的這種變化，越來越多的商業地產企業不斷通過“互聯網”業務升級產品及服務。同時，隨著商業地產逐漸進入精細化發展階段，在精準把握消費需求的基礎上，打造體驗式文娛消費、開發優質IP資源等內容正成為商業地產企業的發展方向。
從商業地產代表企業在購物中心等商業項目的運營模式來看，以下幾點值得關注：互聯網化發展，商業模式不斷優化；精細化運營升級，體驗式文娛+超級IP不斷髮展。其中，以萬達商管、華潤置地、大悅城控股、蘇寧置業等為標杆的代表企業積極探索“互聯網+”模式，精準獲客持續引流，同時以精細化運營來提升消費者體驗，提高自有品牌形象，保持行業領先優勢。
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成長性
佈局潛力城市與核心區域，穩步提升可持續增長空間
2019年，全國商辦用地推出及成交規模同比均小幅增長，成交樓面均價小幅下跌。2019年，全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.88億平方米，同比增長2.7%；商辦用地成交規劃建築面積2.2億平方米，同比增長0.6%；商辦用地成交樓面均價為2281元/平方米，同比微跌0.5%；商辦用地平均溢價率為8.4%，同比上升0.8個百分點。
圖 2015-2019年300城商辦用地推出及成交規劃建築面積
2019年，商業地產百強代表企業平均新增商辦用地規劃建築面積為78.8萬平方米，同比上升18%，投資有所增長。2019年城市佈局中，百強代表企業在一線城市的土儲規模佔比縮減至4.6%；二線城市新增商辦用地佔比增長至37.6%，較上年提高9.8個百分點；三四線城市佔比為57.7%，但佔比較上年有所回落。
圖 百強代表企業2018年、2019年新增商辦用地分佈
2019年，百強代表企業新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市，其中長三角及珠三角區域仍是佈局熱點。
圖 百強代表企業2019年新增商辦用地城市分佈
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穩健性
長短期負債結構優化，融資創新獲突破
2019年商業地產百強代表企業的資產負債率均值上升至73.8%，較2018年提高1.0個百分點。儘管自2014年至今，商業地產百強代表企業的資產負債率呈持續上升態勢，但商業地產企業的資產負債率尚在可控範圍內。代表企業以較穩定的租金收入作為經營保障，整體仍保持穩健運行。
圖 百強代表企業2014-2019年資產負債率均值
從短期負債水平來看，2019年商業地產百強代表企業的流動比率和速動比率均值分別為1.35和0.55，較上一年分別下降0.05和0.02。近年來，商業地產企業的流動性水平有所下降，短期變現能力及償債能力均降低，短期負債壓力略有增加。在融資環境趨緊的背景下，商業地產企業在調整中長期資產負債結構的同時，也應重視短期現金安全，防範資金風險。
圖 百強代表企業2014-2019年流動比率與速動比率均值
2019年，針對房地產行業的融資環境未見寬鬆，在各類融資渠道監管從嚴的背景之下，商業地產企業通過傳統融資渠道，如開發貸款等方式獲得資金的難度增大，“類REITs”、CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）等資產證券化模式受到商業地產企業更多關注。作為資產證券化業務方面最有潛力的方向之一，商業地產資產證券化主要通過債權、物權、股權相關的基礎資產來獲得融資，從而實現可持續的現金流。其中CMBS作為債權投資工具，對商業地產運營的參與度較低，收益僅來自於租金收益，而REITs收益不僅僅來自租金收益，也來自於資產增值。
圖 房地產企業2018-2019年類REITs和CMBS發行情況
趨勢展望
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零售商業線上線下融合發展、全渠道模式構建成為行業趨勢。電商衝擊疊加疫情影響，商業地產企業進一步加大了線上渠道的拓展和優化升級，並進一步推動整合商戶資源，完善線上、線下全渠道體系的構建。未來，在大數據等技術創新的不斷推動下，商業地產的全渠道運營模式將在“互聯網+”時代不斷完善。
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社區商業價值獲得提升，“線上化”+“上門化”+“複合化”+“無接觸服務”正成為行業標配。社區商業已經成為商業地產企業的重要產品線，且在疫情背景下其商業價值獲得快速提升。一方面，社區商業藉助線上平臺資源，搶佔線上市場，並提供安全放心的上門化服務；另一方面，多元業態組合仍是社區商業發展的主流，未來社區商業服務老年人和兒童的業態比重或將增加。
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構建綠色運營體系，商辦物業管理和衛生、服務標準將逐步升級。消費者對於線下體驗要求的不斷提高，推動著商業地產逐漸向精細深耕運營的發展階段轉變。尤其受2020年新冠疫情影響，構建綠色運營體系已經成為一種發展趨勢。而綠色生態建築、新技術應用以及安全衛生的物業管理體系逐漸成為商業地產物業配置與升級的重點方向。
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商業地產企業有望開啟拆分上市潮。未來，商業地產的核心能力將是其運營服務能力，也是資本市場認可的重要指標。近年來，商業地產運營管理業務規模不斷擴大且日益成熟，頭部企業進入快速擴張階段，已經具備分拆條件。隨著寶龍商業等優秀商業地產運營商陸續登陸資本市場，預計未來將有更多商業地產運營服務提供商逐漸走向分拆上市的道路。
結語
2019年，在“房住不炒”的基調下，房地產市場發展趨於理性。同時，經濟下行壓力逐季增大，商業地產市場受到一定程度的影響，投資、開工、銷售增速均有所放緩。然而商業地產百強企業危中尋機、穩中求變，持續擴大規模、加強運營、提質增效、穩健運行，緊抓時代變革、砥礪前行，奏響時代強音。
展望未來，變局依然存在，但不破不立，不止不行。商業地產企業以高質量開發運營為根基，以提供全產業鏈服務為發展，打造行業新生態，方能立於不敗之地。社會飛速發展，科技日新月異，新的時代賦予商業地產新的使命。百強企業應緊跟時代潮流，本著給人民群眾帶來美好生活的不變初心，肩負振興消費、促進經濟的使命；在強化自身的同時引領行業穩步前行，為時代發展貢獻力量。
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